Как подготовить документы на продажу квартиры самостоятельно. Пошаговая инструкция

Продать квартиру без посредников сейчас практически невозможно. Даже если самостоятельно займетесь оформлением документов для продажи квартиры и поиском покупателей, то их интересы, скорее всего, будет представлять профессиональный риелтор. Кроме того, большинство звонков в ответ на ваше объявление будет как раз от посредников независимо от того - продаете вы квартиру или покупаете.

Также аргумент о том, что самостоятельная продажа квартиры сэкономит деньги, также едва ли можно назвать корректным. Во-первых: услуги риелтора или агентства всегда, если конечно вы не связались с мошенниками, оплачивает покупатель. Во-вторых: цену на продаваемую квартиру устанавливает ее хозяин, а риелтор может лишь проконсультировать его в том или ином вопросе. В ситуации, когда цель владельца - быстро продать квартиру - ему все равно, откуда пришел покупатель.

Помимо этого, риелтор, опять же поможет собрать необходимые документы и, при необходимости, назначит время заключения сделки у нотариуса.

Некоторые риелторы просят эксклюзивного права на продажу квартиры – это законно?

Такая опция может быть включена в договор между владельцем недвижимости, желающим продать квартиру, и риэлтерским агентством, однако эксперты не советуют идти на такой шаг. Может сложиться ситуация, при которой квартира будет продаваться долго, хотя изначальная цена была вполне конкурентоспособной. Дело в том, что посредник может добавить к ней завышенную комиссию, понимая, что продавец недвижимости не может без штрафа уйти к другому агенту.

Как определить цену выставляемой на продажу квартиры?

Самый простой способ узнать, по какой цене можно продать квартиру, - посмотреть стоимость аналогичных объектов на рынке. Аналогичные значит объекты такого же метража и расположения. Возраст дома и его общее состояние, этажность, состояние придомовой территории, подъезда, близость к метро и еще множество факторов, которые влияют на стоимость жилья - все эти характеристики должны быть сопоставимы с тем, в каких условиях расположена ваша квартира.

Следует иметь в виду и то, что недавно капитально отремонтированная квартира дороже в среднем на 10% от такой же, но без ремонта. Речь не идет о капитально ремонте, а о косметическом ремонте. Если же перед тем, как выставить квартиру на продажу, был произведен дорогой ремонт, далеко не факт, что расходы на него получится включить в стоимость недвижимости. Обновленный дизайн квартиры может не произвести впечатления на покупателей, и они не захотят дополнительно за него платить.

Второй способ, как оценить стоимость своей квартиры, - воспользоваться бесплатным онлайн-калькулятором, представленным на профильных сайтах.

Если вы не торопитесь с продажей квартиры, то цену можно поставить немного выше ожидаемой и посмотреть на реакцию покупателей. Вероятно, первыми к вам придут не те, кто хочет купить квартиру, а те, кто хочет заработать на посредничестве. Выслушав их мнения и рекомендации, можно будет окончательно определиться с ценой продаваемой квартиры.

Как можно ускорить процесс продажи квартиры?

После того, как вы определились с ценой продажи квартиры, можно разместить в интернете соответствующее объявление. В объявлении желательно разместить как можно больше информации, акцентируя внимание на преимуществах продаваемой квартиры:

адрес и ближайшие станции метро, при его наличии;
количество комнат;
общая и жилая площади;
наличие лоджии или балкона;
этаж и общая этажность дома;
сведения об общем состоянии жилья (ремонт);
дополнительные комментарии (санузел, отопление, газ и т. д.);
размер коммунальных платежей;
стоимость и контактные данные.

Необходимо постараться заинтересовать потенциального покупателя квартиры, рассказав о каких-то достопримечательностях, находящихся вблизи или торговых центрах, парках, кинотеатрах рядом с домом. Покупателей с детьми наверняка заинтересует близкое расположение школы или спортивных площадок.

Как составить предварительный договор о продаже квартиры?

После того как покупатель нашелся, стороны заключают предварительный договор о продаже квартиры, потому что с этого момента вплоть до завершения сделки может пройти достаточно много времени. В рамках договора оформляется задаток, который призван гарантировать продавцу серьезность намерений покупателя и наоборот. Имеется в виду, если вы передумали по каким-то причинам квартиру продавать или, предположим, нашли покупателя, предлагающего лучшую цену, задаток должен будет возвращен в двойном размере. Если же покупатель отказывается от сделки, то задаток остается вам. Очевидно, что размер задатка должен быть достаточно большим, чтобы ни у кого из сторон не возникало желания искать другие варианты.

Предварительный договор, как правило, содержит следующую информацию:

паспортные данные, как продавца, так и покупателя;
точный адрес объекта;
технические характеристики квартиры;
согласованную цену;
сроки заключения сделки, освобождения помещения и выписки жильцов;
общее состояние квартиры на момент подписания договора.

В договор можно вписать и другие условия, которые могут показаться сторонам важными, например, время передачи ключей или как после продажи квартиры будет производиться окончательный расчет.

Как оформляется договор купли-продажи квартиры?

Для оформления договора купли-продажи квартиры необходимо обратиться в нотариальную контору, которая затем передаст договор для государственной регистрации. На нотариуса возлагается обязанность проверить подаваемые документы на их правомерность и удостоверится в дееспособности, как продавца, так и покупателя. В случае его сомнений в психическом здоровье или в адекватности состояния кого-либо из участников сделки, нотариус может потребовать соответствующие справки от психиатра и нарколога. Если все документы соответствуют юридическим нормам, нотариус зафиксирует подлинность подписей сторон.

С этого момента отказ от заключенной сделки одной из сторон подразумевает под собой судебное разбирательство. Но переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю окончательно произойдет после регистрации договора купли-продажи в регистрационной палате и внесения его данных в Единый государственный реестр. Аннулировать договор с этого момента не представляется возможным, и покупатель, наконец, становится законным владельцем квартиры.

Оформление покупки квартиры вне зависимости от того, кто является продавцом, идет по схожему алгоритму.

Определяется доступное количество денежных средств, выбирается подходящая квартира. Обязательно на данном этапе нужно проверить юридическую чистоту сделок: выяснить, сколько собственников владеют квартирой, все ли они дееспособные, сколько человек прописано, нет ли среди прописанных осужденных или психологически нездоровых людей, есть ли в числе собственников дети, могут ли оспорить право на владение квартирой наследники и так далее.

Часть из этих вопросов отпадает сама собой, когда покупатель изучает документы, а все остальные следует обязательно задать продавцу или риэлтору.

С продавцом заключается предварительный договор купли-продажи или, к примеру, договор о долевом участии – словом, договор об обязательстве впоследствии совершить основную сделку, возможна передача аванса. Аванс нужно передавать лично продавцу, а не посреднику, иначе можно попасться на уловки мошенников.

Стороны готовят необходимый пакет документов, покупатель получает в свое распоряжение нужную сумму денег. Ожидается завершение всех других процедур, например, окончание строительства (если квартира приобретается в новостройке) или ожидание решения органа опеки и попечительства, если собственниками жилплощади являются дети.

Порядок оформления покупки квартиры завершается заключением основного договора купли-продажи, подписание акта приема-передачи и других документов, если это необходимо. Основной договор купли-продажи подписывается всеми сторонами, участвующими в сделки, лично, в присутствии друг друга. Нелишним будет еще раз перечитать пункты этого документа, чтобы избежать недоразумений в будущем.

Сдача документов на государственную регистрацию права (через отделение Регистрационной палаты или Многофункционального центра обслуживания населения).

Получение документов после окончания госрегистрации и окончательный расчет сторон.

В зависимости от обстоятельства алгоритм может несколько трансформироваться, но общая последовательность действий такова. На каждом этапе необходимо тщательно контролировать ход сделки, особенно, если она совершается при участии посредников (риэлторов).

О рисках при покупке рассказывается ниже.

Переоформление квартиры при покупке

Как переоформить квартиру при покупке? В первую очередь необходимо предпринять нижеизложенные шаги.

Обратиться в жилищную контору по старому месту жительства и получить выписку. С этим документом, паспортом, свидетельством о регистрации собственности, актом приема-передачи следует обратиться в жилконтору по новому месту жительства, заключить новый договор на оказание коммунальных услуг.

Мужчинам призывного возраста (с 18 до 27 лет) нужно обратиться в военкомат с аналогичным пакетом документов для соблюдения порядка воинского учета.

В течение 7 дней после переезда на новое место жительства нужно обратиться в отделение федеральной миграционной службы для смены регистрации. Обычно возможна одновременная подача заявления о смене места постоянной регистрации и заключение нового договора об оказании коммунальных услуг в жилищной конторе.

Переоформление всех остальных лицевых счетов на обслуживание: домофона, почтового ящика, газа и так далее в соответствующих организациях.

Везде потребуется предоставить: паспорта собственников, документы на квартиру и копии этих документов.
Кроме того, после приобретения квартиры у покупателя возникает право обратиться в налоговую службу для оформления налогового вычета в пределах 2 миллионов рублей, если он ранее не воспользовался им.

Куда подаются документы?

Где оформить куплю-продажу квартиры? Для этого необходимо обратиться в соответствующие органы.

Подписание кредитного договора на покупку квартиры происходит в отделении того банка, где оформляется заем.

Составление договора купли-продажи может происходить в трех местах: в Регистрационной палате по образцу, самостоятельно в домашних условиях или у юриста. Если сделка простая и не предполагает наличия осложнений в виде несовершеннолетних собственников, выделения долей, оформления кредитов и так далее, то договор можно составить и самим, либо взять образец в Регпалате. Если же договор будет сложным, то нужно обратиться к специалисту.

Подписание договора купли-продажи и акта приема-передачи происходит в Регистрационной палате или Многофункциональном центре при сдаче документов на государственную регистрацию.

Документы оформляемые при покупке квартиры получают в Регистрационной палате вне зависимости от того, куда они сдавались.

Окончательный расчет происходит так и вот месте, как это прописано в договоре. Если это банковский заем, то в банке, если личные средства – то в любом удобном месте. Передачу денег необходимо удостоверить распиской, желательно в присутствии свидетелей, которые тоже ставят свою подпись на документе.

Перечень документов

Необходимо произвести оформление документов при покупке квартиры:

заявление о госрегистрации сделки;
подписанный всеми сторонами договор купли-продажи и акт приема-передачи;
кадастровый паспорт, поэтажный план дома, экспликация квартиры (технический паспорт из БТИ);
квитанция об уплате госпошлины;
копии паспортов всех человек, участвующих в сделки, или копии учредительных документов, если в сделке участвует юридическое лицо;
нотариально заверенная доверенность, если вместо одного участника сделки выступает его представитель.

Иногда государственный регистратор может запросить и другие документы, которые понадобятся для завершения процедуры:

кредитный договор с банком;
согласие собственников (если продается коммунальная квартира);
согласие супруги / супруга;
свидетельства о рождении детей или документы об установлении отцовства, разрешение органов опеки и попечительства (если в сделке участвуют дети);
копия решения суда о признании одного из участников сделки недееспособным или ограничено дееспособным и так далее.

Документы могут быть запрошены в момент подачи заявления, но чаще всего регистратор связывается с заявителем на этапе проверки законности сделки. Бывает, что допускаются ошибки в договоре или в заявлении. Тогда их необходимо перепечатать или переписать и заново подписать.

Сроки

Стандартный срок регистрации, если документы подана через Регистрационную палату – 14 дней. В случае, если документы сданы через Многофункциональный центр, то срок сокращается наполовину – до 7 дней.

В исключительных случаях возможно сокращение времени регистрации до 3-5 дней, если, к примеру, продавец квартиры уезжает в другую местность на продолжительный срок.

В таком случае потребуется:

написать заявление на имя начальника отдела Регпалаты с просьбой ускорить регистрацию сделки и указанием причины;
приложить к заявлению доказательства: например, билет на самолет или поезд, в котором указанная дата наступает раньше, чем подходит срок регистрации;
сдать заявление секретарю и убедиться, что оно зарегистрировано и попадет на стол начальнику.

Нюансы

Нюансов при совершении такой значимой сделки множество. Имеет смысл упомянуть о самых распространенных особенностях этой процедуры.

При покупке квартиры у застройщика нужно тщательно проверить все документы, убедиться, что у него имеется разрешение на строительство, что он арендовал или приобрел землю под новостройкой на законных основаниях и что он уполномочен продавать недостроенное жилье.

При оформлении покупки квартиры в ипотеку нужно сначала обратиться в банк и получить одобрение на необходимую сумму. Иногда бывают неприятные сюрпризы, когда, казалось бы, при соблюдении всех требований банк отказывает в выдаче займа, и сделку приходится расторгать в последний момент.

При передаче задатка нужно составить предварительный договор купли-продажи, в котором нужно полно описать предмет продажи (квартиру), привести паспортные данные продавца и покупателю, точную сумму будущей сделки, сроки, штрафные санкции при нарушении условий договора.

Если от имени продавца действует посредник, то у него должна быть правильно оформленная доверенность. В таком случае в договор включаются данные не самого продавца, а его доверителя с указанием персональных данных этого лица и документа, на основании которого тот действует.

Иногда продавец просит в договоре указать более низкую цену, чем та, которая передана фактически. Обычно это делается с целью избежать уплаты налогов. Дело покупателя – соглашаться ли на это предложение. Ведь если ситуация обратиться не в его пользу, и придется обратиться в суд, то с продавца удастся взыскать назад только ту сумму, которая указана в договоре.

Проверить чистоту сделки можно не только на основании документов на квартиру и слов продавца или риэлторов. Квартиру можно проверить, отправив запрос в Росреестр или бюро технической инвентаризации (БТИ). Следует обратить особенное внимание на правильность оформления всех документов, если:

в числе собственников – дети до 18 лет, недееспособные, находящиеся в местах заключения, пропавшие без вести;
квартира находится под залогом или под арестом;
квартира приобретена по материнскому капиталу;
в квартире произведена перепланировка (она обязательно должна быть узаконена);
квартира находится не в долевой, а совместной собственности;
квартира получена по наследству (могут объявиться неизвестные ранее наследники, и они при соблюдении ряда условий вполне могут отсудить квартиру).

Процедура оформление покупки квартиры с виду проста, но скрывает под собой множество подводных камней. Если правильно подготовить документы и консультироваться со специалистами, можно избежать большинства сложностей.

А если дело дойдет до разбирательства с продавцом или регистратором, который на незаконных основаниях отказывается выполнять свои обязанности, то всегда можно обратиться в суд для защиты своих интересов.

Какую форму договора выбрать при приобретении квартиры?

Критика эксперта-юриста

Хочу отметить, что название статьи посвящено порядку оформления договора купли-продажи жилого помещения. Договор долевого участия является самостоятельным договором и никакого отношения к купле-продажи не имеет. Закон четко разграничивает эти два виды договоров.

Предметом купли-продажи является передача покупателю определенной (существующей) квартиры , которая имеет адрес, кадастровый номер, точную площадь.
Предметом договора долевого участия является инвестирование (вложение) денежных средств в долевое строительство (часто как такового объекта еще не существует). В этом случае квартира передается после ввода дома в эксплуатацию, получения паспорта БТИ. То есть на момент заключения договора точные данные “продаваемой” квартиры еще неизвестны.

Раздел “Покупка квартиры: оформление сделки»

Оформление покупки квартиры, т.е. договора купли-продажи заканчивается моментом гос.регистрации этого договора. Ч.2 ст.558 ГК РФ гласит, что отсутствие гос.регистрации договора купли-продажи влечет признание сделки незаключенной.

То есть сделки юридически как бы и ни существовало (хорошо здесь сделать ссылку на статью, объясняющую чем отличаются недействительные и незаключенные сделки. Многие постоянно путают их).

Раздел “Покупка квартиры: оформление сделки»

А что насчет конституционного права иметь представителя? Практически любой договор (например, кроме брачного) может быть подписан лично или законным представителем.

Необязательно, что договор должен быть подписан в присутствии друг друга. Договор можно подписывать и раздельно. Данный факт не влияет на признание сделки недействительной. Единственно в случае раздельного подписания, покупатель должен удостовериться, что договор подписан уполномоченным лицом.

Раздел “Куда подаются документы”

Итоговый документ о регистрации права собственности можно получить 2 способами:

в офисах Росреестра;
через выездное обслуживание Росреестра.

Раздел “Нюансы”

Автор пишет: “При передаче задатка нужно составить предварительный договор купли-продажи, в котором нужно полно описать предмет продажи (квартиру), привести паспортные данные продавца и покупателю, точную сумму будущей сделки, сроки, штрафные санкции при нарушении условий договора”.

При передаче задатка или аванса необязательно составлять предварительный договор, можно сразу подписать договор купли-продажи.

Важно, чтобы в договоре были прописаны существенные условия:

данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю;
данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;
цена, за продаваемый объект недвижимости;
если после продажи недвижимости, в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры, проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым после его приобретения покупателем, необходимо указать перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (этот пункт особенно актуален если продается доля, т.е. часть жилого помещения).

При отсутствии существенных условий в договоре, этот договор считается незаключенным, т.к. он не согласован сторонами.

Как правильно продать квартиру, чтобы не обманули, таким вопросом задаются все граждане, решившие продать свою недвижимость. Обман при заключении сделок купли-продажи недвижимости нередкость, и в силу того, что сумма в таких договорах обычно фигурирует достаточно крупная, афера может быть тщательно подготовлена.

Как правильно продать квартиру самостоятельно, чтобы не обманули? Когда нет желания или средств, чтобы обратиться в риелторскую фирму, можно продать квартиру или иное жилое помещение самому. К этому делу нужно подойти грамотно, и быть готовым изучать законодательство.

Продавать квартиру владельцу, без помощи людей, которые имеют опыт в данной сфере и знают многие уловки мошенников, трудно. Но есть и плюсы, среди них:

возможность контролировать процесс продажи на любой стадии;
экономия денег, которые пришлось бы заплатить за услуги специалиста;
после удачной продажи квартиры у гражданина появится опыт в таком деле, который поможет ему в дальнейшем в подобных ситуациях.

Несмотря на наличие плюсов, минусов для неподготовленного человека, все же больше. Поэтому для самостоятельной продажи необходимо тщательно подготовиться. Также нужно учитывать и тот момент, что это будет занимать много времени и потребует от лица правовых знаний в такой области, хотя бы в минимальном размере.

Можно также попробовать обратиться к знакомым, которые недавно занимались продажей жилого помещения. Следует также узнать о случаях мошенничества за последнее время, которые произошли в регионе нахождения продаваемой квартиры. В этом смогут помочь печатные издания и новостные программы.

Основные этапы продажи квартиры:

подготовка объекта и сбор обязательной документации;
поиск покупателя;
предварительный договор и расчет за недвижимость;
заключение договора и его регистрация.

На каждом из этапов совершения продажи недвижимости необходимо следовать нормам закона и проявлять осторожность, чтобы вас никто не обманул. Следование этим правилам поможет без лишних трудностей продать имущество и не остаться без денежных средств.

Подготовка объекта

Как правильно продать квартиру? Первое, что необходимо сделать владельцу квартиры, это подготовить недвижимый объект к продаже. Это значит, что квартиру нужно не только привести в хорошее внешнее состояние, но и проверить некоторые моменты, касающиеся ее. К ним можно отнести:

отсутствие задолженности по коммунальным платежам – если в дальнейшем выяснится, что долг есть, то этап регистрации такой договор не пройдет;
желание других собственников квартиры ее приобрести (если они имеются) – у них по закону есть право преемства в покупке остальной части квартиры.

Подготовка документов по продаваемой квартире является одним из важных этапов в процессе продажи недвижимого имущества. Именно правильность сбора пакета бумаг сможет повлиять в дальнейшем на быстроту оформления и регистрации сделки. Если документы будут подготовлены небрежно, некоторые будут отсутствовать или возникнет другая проблема, то придется собирать и подавать их заново.

Важно! При подготовке необходимо учесть сроки выдачи бумаг органами, а также сроки их действия. Нецелесообразно брать сначала документ, который действует не больше месяца, а потом получать бумагу со сроком действия в три месяца, лучше сделать наоборот.

Поэтому стоит сначала составить список документов и обозначить, какие из них необходимо получить в первую очередь, а какие в последнюю очередь.

Перед подачей их в регистрирующий орган нужно тщательно проверить их на правильность заполнения. Договор купли-продажи должен содержать точно такие же данные о жилом помещении, которые указаны в технических бумагах на нее. В случае ошибки, в регистрации специалистом будет отказано.

Необходимые документы

Все бумаги нужно заполнить без ошибок, разборчивым почерком и без помарок. В обязательном порядке должны быть указаны только достоверные сведения.

Документы, которые необходимы для продажи квартиры:

Свидетельство о праве собственности на недвижимый объект.
Паспорт каждого из граждан, который является участником сделки.
Технические бумаги на квартиру.
Выписка из домовой книги, содержащая сведения о лицах, которые прописаны в жилом помещении. Именно ее не имеет смысла заказывать заранее, так как она имеет короткий срок действия. Ее рекомендуется брать незадолго до регистрации сделки.
Бумага об отсутствии задолженности за помещение.
Свидетельство о появлении детей на свет – когда они есть.
Свидетельство о заключении брака и письменное согласие на совершение продажи от супруга, заверенное у нотариуса – если продавец состоит в официально зарегистрированном браке.
Разрешение от работника органов опеки и попечительства – если владельцем или одним из них является несовершеннолетнее лицо.

Могут потребоваться и иные документы, в зависимости от конкретных условий. Более точный список документов в определенной ситуации может быть уточнен у работника органа Росреестра. Покупать квартиру всегда проще, если из нее уже выписаны все зарегистрированные лица, поэтому нужно заняться выпиской всех из продаваемого жилья. Их в любом случае придется выписывать, поэтому лучше это сделать заранее.

Поиск покупателя и предварительный договор

Для поиска покупателей необходимо подать объявление о продаже квартиры. Это можно сделать:

обратившись в местную газету;
поместив объявление на сайте в интернете;
развесив распечатанные объявления по району или городу.

После того, как потенциальный покупатель был найден, нужно обсудить вопросы по квартире. Отвечать на все вопросы потенциально будущего владельца нужно честно, не утаивая важные детали. Ни в коем случае нельзя выставлять квартиру только в положительном свете, все негативные нюансы должны быть озвучены.

Далее стороны обсуждают необходимость и возможность заключения предварительного договора, который будет регулировать продажу имущества. Этот документ дает гарантию того, что потенциальный хозяин не поменяет свое решение и купит квартиру. Для покупателя это является гарантией, чтобы недвижимость не купили иные лица, пока он готовится к покупке.

В предварительном договоре также указывается факт передачи аванса или задатка от покупателя к продавцу. Именно на денежных обязательствах, после этого момента, будет держаться заключенный договор. В случае, когда одна из сторон нарушит предварительную договоренность, последуют определенные последствия, которые будут иметь материальный характер.

Вместо предварительного договора может быть заключено соглашение о внесении аванса или задатка. Между этими двумя понятиями имеется существенная разница, которую обязательно нужно учесть. Например, при несовершении дальнейшей покупки недвижимости по вине покупателя, внесенные денежные средства по задатку, остаются у продавца.

Эти документы могут быть заключены в произвольной форме, но обязательно должны содержать основную информацию о сторонах, которые ее заключают. Также должен быть указан предмет, в отношении которого заключается предварительный договор, и сумма внесенного аванса или задатка.

Расчет и регистрация договора

Расчет при подписании договора купли-продажи может быть произведен в момент заключения договора или при подписании акта приема-передачи недвижимого имущества. Оплата может производиться в безналичном виде и в наличном. Продавцу стоит внимательно рассмотреть форму передачи денежных средств и обдумать, какая именно будет безопаснее конкретно для него.

Как безопасно получить оплату за проданную квартиру? При самостоятельной продаже жилого помещения будет безопаснее воспользоваться банковской ячейкой для передачи денежных средств. Именно такой способ становится наиболее популярным, он может служить гарантией получения денег для продавца, а также приобретения права собственности новым владельцем.

Договор купли-продажи недвижимости нужно заключать в письменной форме, также он обязательно заверяется у нотариуса. В случае с самостоятельной продажей, а также за неимением опыты продажи недвижимого имущества, лучше доверить составление такого договора нотариусу или записаться на консультацию, где можно будет задать все интересующие вопросы по документу.

В таком договоре обязательно должны быть:

реквизиты участников сделки;
стоимость продаваемой квартиры;
адрес, по которому располагается недвижимое имущество, и его характеристики (согласно технической документации);
метод и время, когда деньги должны быть переданы продавцу;
срок, в который покупатель должен получить квартиру;
распределение денежных средств на оформление совершаемой сделки;
порядок подписания акта приема-передачи.

После того, как договор будет проверен и подписан сторонами, сделку необходимо зарегистрировать. После того, как будет проведена проверка поданных документов сотрудником Росреестра, и сделка будет зарегистрирована, можно приступать к расчету и передаче имущества.

Передача недвижимости будет осуществляться на основании подписания документа передачи объекта новому хозяину. Такая бумага составляется в двух экземплярах и остается у каждой из сторон сделки.

При продаже квартиры для продавца моментом обмана может быть именно передача денежных средств за проданное имущество. Аренда банковской ячейки в банке для передачи денег за квартиру, на данный момент, является наиболее безопасным для всех сторон сделки.

Но, чтобы быть полностью уверенным в безопасности, нужно обязательно иметь представление о таком способе оплаты по договору купли-продажи. Аккуратным нужно быть:

При закладке денежных средств. Банки предоставляют право самостоятельной проверки купюр стороной и предлагают возможность воспользоваться услугами кассира. Лучше воспользоваться услугами специалиста, даже, несмотря на то, что за это нужно будет заплатить. Потерять, в случае неподлинности купюр, продавец может намного больше.

Если возможности нанять кассира на проверку денег нет, то можно воспользоваться специальной машинкой для проверки купюр, которую банк должен предложить клиенту.

Обозначить в договоре аренды, когда именно и при каких условиях заканчивается доступ к ячейке покупателя и разрешается доступ продавцу. Соблюдение этих сроков является гарантией сохранения денег от мошеннических действий.
Фальшивая доверенность. В соглашении о пользовании банковской ячейкой лучше указывать только те стороны, которые являются продавцом и покупателем по договору. Если участвует доверенное лицо, то необходимо тщательно проверить подлинность доверенности и ее сроки действия.

При пользовании таким методом обязательно подписывается соглашение о пользовании ячейкой. Именно оно и регулирует доступ и иные условия совершения действий по отношению к содержимому ячейки.

Обман при продаже квартиры

Для продавца самым опасным моментом при заключении сделки является передача денежных средств. Поэтому нужно быть осторожнее именно на этом этапе. Например, при пользовании ячейкой у продавца есть около 10 дней для того, чтобы забрать деньги. Лучше никому не сообщать, когда и куда вы идете, если вы планируете забрать деньги наличкой. Банки предоставляют возможность перевода денег на банковский счет лица.

Важные моменты, на которые нужно обратить внимание:

Узнайте, как можно больше информации о гражданине, с которым планируете подписывать договор;
если есть сомнения в платежеспособности покупателя и в его честности, то лучше не терять время, а продолжить поиски будущего владельца квартиры;
если вы думаете, что гражданин вас обманывает на любом этапе сделки, не торопитесь, подумайте несколько дней, если есть возможность, возьмите консультацию юриста;

Здравствуйте! Сегодня поговорим о том, как быстро и выгодно продать квартиру самому (без посредников) или при помощи агентства.

На первый взгляд, кажется, что продать квартиру очень просто, но люди, которым пришлось заниматься продажей недвижимости самостоятельно, так не считают. Это довольно трудоемкий процесс, который может растянуться на годы. В этой статье мы пошагово расскажем, как быстро продать квартиру с максимальной выгодой для вас ценой.

Заниматься продажей самостоятельно или привлекать специалистов (риелторов)

Ответить однозначно на поставленный вопрос очень сложно, но мы постараемся. Если имущество вам нужно продать срочно, тогда лучше обратиться в агентство недвижимости. В случае если у вас несколько квартир, и вы просто решили продать одну из них, тогда можно попытаться заняться продажей самостоятельно. В случае неудач, вы всегда сможете обратиться к риелторам.

Каждый из вариантов имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Для того чтобы вам было легче определиться какой выбрать, приводим их сравнительную характеристику:

Если вы все-таки решили обратиться к риелторам в агентство недвижимости, тогда нужно помнить, что выбирать подобную организацию нужно очень тщательно.

Отдавайте предпочтение проверенным риелторам с хорошей репутацией. Не стоит обращаться в несколько агентств. Так вы не ускорите продажу, а только отпугнете потенциальных клиентов. Все из-за того, что все агентства размещают объявления в одних и тех же газетах или интернет-ресурсах, а покупатели когда видят одно и то же предложение от большого количества посредников, обходят их стороной.

В случае если продажей вы решили заняться самостоятельно, мы предлагаем ознакомиться с нашими рекомендациями, которые помогут быстро и выгодно продать квартиру.

Как продать квартиру самостоятельно. Пошаговая инструкция

Шаг 1: Ставим цель

Первым этапом в процессе продажи квартиры является постановка цели. Именно от нее зависят сроки продажи вашего имущества, форма оплаты, размер задатка и цена самой квартиры.

У каждого человека может быть абсолютно разные цели продажи своих квадратных метров, поэтому мы постарались разделить их на группы:

Продажа жилплощади с целью купить более просторную квартиру (доплатив определенную сумму);
Продажа квартиры для того чтобы купить новую с меньшей квадратурой;
Продажа квартиры, связанная со сменой места жительства (переезд в другой город);
Продажа жилого недвижимого имущества, связанная с желанием хозяина сменить квартиру на частный дом;
Потребность в наличных деньгах, связанная с неотложными нуждами, например, с операцией;
Продажа по причине ненадобности (если квартир несколько);
С целью вложения полученных денег в другую сферу ( , покупка автомобиля, земельного участка и т. д.).

Если продать квартиру вам нужно срочно, то ее цена будет существенно ниже. Цель влияет на сроки, а от сроков зависит стоимость жилплощади.

Шаг 2: Оцениваем квартиру

После того как вы определитесь с целью можно переходить к оценке своей жилплощади.

На рыночную стоимость квартиры влияют многие факторы, поэтому приводим перечень основных:

Количество комнат . Чем их больше, тем выше цена квартиры. Но стоит помнить, что более востребованы однокомнатные квартиры, а наименее — четырехкомнатные.
Метраж или квадратура . Чем больше площадь, тем выше цена. Например, если рассматривать двухкомнатную квартиру с площадью 40м² и 60м², то цена будет выше во втором варианте.
Планировка. Удачная планировка позволяет хозяину увеличить стоимость квартиры на 10%. Наилучшим вариантом считается квартира с расположением комнат типа «распашонка». Это когда комнаты находятся по разные стороны друг от друга. Квартиры со смежными комнатами менее востребованы.

Смежные комнаты – это комнаты, у которых один вход.

То есть для того чтобы попасть во вторую, необходимо пройти через первую. Фактически одна из комнат является проходной.

Площадь кухни. Кухня – это место, где хозяйки проводят достаточно много времени. Поэтому ее размер, иногда, играет решающую роль в выборе квартиры. Особенно если у покупателей большая семья. Кухня считается нормальной, если ее площадь от 10м² и выше. Кухни с площадью 7м² считаются морально устаревшими, а такие квартиры хуже продаются.
Наличие балконов и лоджий. Если в квартире есть балкон или лоджия, но они не застеклены или остекленение находится в плачевном состоянии (гнилые рамы, треснутые стекла), тогда в цене квартира не прибавит. Увеличить стоимость квартиры на 5% могут недавно остекленные балконы и лоджии.
Тип санузла . Квартиры с раздельным санузлом стоят дороже в отличие от квартир со смежным.
Тип отопления . Покупатели отдают предпочтение квартирам с автономным отоплением, хоть они и стоят дороже. Но в будущем хозяева будут на коммунальных платежах, ведь с центральным отоплением ежемесячно придется отдавать «кругленькую» сумму.
Наличие ремонта . Если ваша квартира находится в хорошем районе, а дом построен менее 20 лет назад, тогда «свежий» ремонт может повысить стоимость квартиры на 10% и выше.

В случае если дом построен довольно давно, то ремонт не поднимет рыночную стоимость вашей жилплощади, а лишь ускорит продажу. Поэтому перед тем как делать дорогостоящий ремонт взвесьте все за и против.

Величина коммунальных платежей . Если в квартире поставлены счетчики на воду, газ, отопление, то это существенно уменьшает размер коммунальных платежей. А это фактор, на который смотрят абсолютно все покупатели.
Этажность дома и этаж . Квартиры на первых и последних этажах теряют в цене около 10%. Все из-за того, что их покупают неохотно. Оптимальными можно считать средние этажи. Иногда застройщики продают квартиры на 2-х последних этажах с большой скидкой. А ведь чем выше квартира, тем чище воздух и меньше шума.
Год постройки и тип строения . Цена на квартиры в кирпичных домах на порядок выше чем, в аналогичных квартирах, но в панельных зданиях.
Район расположения . В нашей стране недвижимость, расположенная в центре города, ценится выше, чем на окраинах. Поэтому если ваша квартира расположена в центральных районах города, тогда цену можно немного поднять.
Инфраструктура . Если недвижимость расположена в районе с развитой инфраструктурой (поблизости есть сады, школы, медицинские учреждения, магазины, парковки т.д.), то ее покупают охотнее по более высоким ценам.
Прилегающая территория . Наличие уютного двора, детских площадок положительно влияют на оценку квартиры, т.е. повышают ее.
Застройщик. Если ваш дом построен застройщиком с хорошей репутацией, этот факт немного увеличит стоимость вашей жилплощади.
Готовность объекта . Если дом не достроен, то цена его намного ниже, чем аналогичные дома, которые уже введены в эксплуатацию. Иногда люди, вкладывают деньги в квартиры, которые только начинают строиться, а после сдачи дома в эксплуатацию продают недвижимость в разы дороже.

Способы формирования цены на квартиру

Зная, что именно влияет на формирование цены недвижимости можно попробовать сформировать цену собственной квартиры.

Это можно сделать несколькими способами:

В каждом городе есть несколько печатных изданий, где публикуются объявления о купле/продаже недвижимости. Достаточно просто купить такие газеты и проанализировать стоимость квартир в вашем районе. Выберите несколько вариантов и на их основании установите цену своей квартиры. Использовать можно не только газеты, но и информационные ресурсы. Сейчас большинство покупок совершается не с помощью газет, а с помощью специализированных сайтов;
Вы можете установить цену на квартиру методом проб. Поместите объявление о продаже квартиры, указав завышенную цену. Если в течение двух недель вам никто не позвонит, то вы немного снизите цену;
В случае если продажу квартиры доверить риелтору, тогда они помогут вам установить реальную цену ваших квадратных метров.

Каждый покупатель, который захочет купить вашу квартиру, будет торговаться. Поэтому можно заранее увеличить стоимость квартиры, чтобы потом сделать небольшую скидку будущему владельцу вашей жилой недвижимости.

Шаг 3: Рекламируем квартиру

После того как вы определитесь с целью и произведете оценку жилплощади, можно рекламировать квартиру.

Расклеить рекламные объявления. Это малоэффективный и устаревший способ. Для его реализации придется расклеить около 500-1000 объявлений. Очень часто их срывают до того, как объявление прочитает потенциальный покупатель. Неэффективность этого метода заключается также в том, что, возможно будущий покупатель не проживает в районе, где вы распространили объявления. Мы бы не акцентировали внимание именно на нем, хотя расклеенные объявления не помешают.
Разместить рекламные объявления в интернете . Во Всемирной паутине есть большое количество сайтов, где можно поместить свое предложение. Именно на просторах интернета аудитория потенциальных покупателей максимальная. Поэтому это, пожалуй, самый эффективный способ.
Поместить объявление в печатных изданиях вашего города, которые специализируются на продаже недвижимости.
Расскажите всем знакомых , о том что вы планируете продавать свою жилплощадь. Если ваша квартира находится в кооперативе, тогда обязательно сообщите о продаже председателю. Очень часто именно этот человек помогает с поиском будущего владельца квартиры. Может быть благодаря «сарафанному радио» и найдется покупатель.
Реклама на стеклах вашей квартиры . Поместите плакат или баннер со словами «Продается» и номером своего телефона на окнах или балконе продаваемой квартиры. Возможно, потенциальный клиент живет рядом с вами, но не видел вашего объявления в сети или на досках объявлений.

Структура объявления

Для того чтобы объявление заинтересовало человека, оно должно быть максимально информативным и в то же время интересным.

Объявление о продаже квартиры должно содержать следующую информацию:

Количество комнат (1,2,3 и т. д.);
Квадратура. Тут указывают общую, жилую и площадь кухни;
Планировка (комнаты смежные, «распашонка» и т. д.);
Этаж и этажность здания (6 этаж/10-этажного дома);
Тип строения и год постройки (панельный или кирпичный дом, например, 2000 г.);
Тип отопления (индивидуальное или центральное);
Тип санузла (смежный или раздельный);
Лоджии и балконы. Здесь необходимо указать застеклены ли они и в каком состоянии находятся. (Например, балкон застеклен 3 года назад металлопластиковыми окнами);
Ремонт (косметический или капитальный и как давно делался);
Информация о прилегающей территории (например, маленький двор с детской площадкой);
Инфраструктура (наличие магазинов, садиков, поликлиники, транспортной развязки и т. д.);
Район города;
Размер коммунальных платежей.

В обязательном порядке в объявление нужно вставить до 10 фотографий. Они должны быть высокого качества и выполнены в выгодных ракурсах. Лучше, если вы предварительно вынесите весь хлам и старую мебель. Лучше продаются пустые квартиры, т.к. покупатель подсознательно начинает расставлять мебель и технику в вашей квартире. В кадр не должны попадать люди.

Примеры объявлений

Теперь о самом объявлении. Оно должно быть ярким, запоминающимся и интересным, то есть таким, чтобы его захотелось дочитать до конца. Если объявление вы планируете расклеивать, то постарайтесь распечатать его на цветной бумаге. Так оно точно не потеряется среди массы белых и безликих предложений.

Делайте отступы, абзацы, обращайтесь к покупателю, наполняйте свое объявление позитивом и теплом.

Ниже мы приведем пример удачного и не очень объявления, чтобы вы поняли их разницу и не допускали ошибок при составлении своего:

Пример неудачного объявления

Продается однокомнатная квартира

В этом районе 7этаж/16-этажного дома. Квадратура 40/25/10. Санузел смежный, балкон застеклен, ремонт косметический, удобная транспортная развязка. Цена 2 000 000 рублей.

Телефон: 8 – 111-111-11-11-Андрей

Пример удачного объявления

Продается уютная однокомнатная квартира в самом экологически чистом районе города.

Просторная квартира общей площадью 40 кв. м. Комната светлая, теплая 25 кв. м., большая кухня – 10 кв. м.

Квартира расположена на среднем этаже (7этаж/16 этажного дома). Чистый подъезд, всегда работающий лифт и добрые, отзывчивые соседи будут радовать Вас каждый день.

В квартире имеется остекленная, утепленная лоджия, из которой можно сделать уютный кабинет или оранжерею для цветов.

Дом находится в отличном техническом состоянии, 2000 года постройки.

В квартире сделан косметический ремонт, имеется встроенный шкаф-купе. Возможна продажа со всей техникой и мебелью.

Благодаря удобному расположению дома, в шаговой доступности супермаркеты, школа, садик, поликлиника, удобная транспортная развязка.

Это квартира, в которой я родился и вырос, поэтому с ней у меня ассоциируются самые яркие моменты моей жизни. Надеюсь, что там вы будете такими же счастливыми, как и моя семья. Моя квартира ищет такого хозяина, как Вы!

Стоимость: 2 000 000 рублей.

Контакты владельца и продавца квартиры: Андрей, тел. 8-111-111-11-11

Звоните и приходите на просмотр. О цене договоримся.

Шаг 4: Подготавливаем документы

Приводим примерный перечень всей необходимой документации:

Документ, удостоверяющий личность владельца (паспорт, свидетельство о рождении, военный билет и т.д.);
Согласие супруга (или супруги), заверенное у нотариуса (в случае если имущество было совместно нажитым);
Документ, подтверждающий право собственности ( квартиры, договор о передаче собственности и свидетельство о собственности на квартиру, договор дарения, договор ренты, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
Выписка из домовой книги (действительна в течение месяца после получения);
Справки из БТИ (кадастровый паспорт и поэтажный план квартиры);
Разрешение из органов опеки и попечительства (в случае если хотя бы один из собственников не достиг совершеннолетия);
Доверенность для представителя, заверенная у нотариуса (если продажей занимается не собственник квартиры, а третье лицо);
Справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам (их лучше брать после оформления договора задатка).

Если вы боитесь быть обманутыми, или не можете собрать все необходимые документы, тогда можно воспользоваться услугами риелторов. 90% стоимости их услуг припадает на поиск покупателя, а 10% – это сопровождение клиента при оформлении купли-продажи. Поэтому задумайтесь, может рационально будет воспользоваться услугами профессионалов?

Шаг 5: Занимаемся предпродажной подготовкой

Перед тем как показывать квартиру потенциальным покупателям, необходимо провести предпродажную подготовку.

Она состоит из нескольких этапов:

Уборка подъезда и прилегающих территорий . Даже если вы не мусорите в подъезде, но это делают другие, мы настоятельно рекомендуем перед приходом покупателя привести в порядок не только квартиру, но и двор. Вряд ли кому-то понравится заплеванный семечками подъезд с расписанными стенами. А раскиданный мусор перед домом отпугнет покупателей с детьми.
Уборка самой квартиры . Постарайтесь вынести всю старую мебель и максимально освободить квартиру. Вымойте окна и полы. Чистая квартира без ремонта смотрится лучше, чем грязная с косметическим ремонтом.
Маскировка изъянов. Если в вашей квартире есть некоторые изъяны, то их нужно обязательно замаскировать. Например, спрятать дырку в стене поможет обычная картина, а дефекты линолеума на полу скроет ковер.
Предание эстетического вида. Для того чтобы квартира понравилась, она должна быть уютной. Поэтому постарайтесь создать этот самый уют. Повесьте шторы, картины, люстру (их потом можете забрать).
Наполните квартиру приятным ароматом . Правильно подобранный аромат положительно настраивает человека и поднимает настроение. Ароматизируйте квартиру запахом сваренного кофе или свежего хлеба.

Цель предпродажной подготовки – заставить покупателя оставить задаток и подписать предварительный договор купли-продажи.

Шаг 6: Проводим переговоры с покупателем

Привести квартиру в презентабельный вид мало. Нужно уметь вести переговоры и научиться убеждать людей. Для этого необходимо просто говорить с покупателем на его языке.

Не пугайтесь вопросов, а смело на них отвечайте. Сейчас мы покажем примерный диалог с покупателем.

Покупатель : Квартира неплохая, но меня смущает маленькая кухня.

Продавец : Я вас прекрасно понимаю, это небольшой минус, но квартира также обладает и массой достоинств. Это добрые, спокойные и отзывчивые соседи, удачная планировка, раздельный санузел, качественное остекленение окон и балкона, близкое расположения садика, школы, поликлиники. Согласитесь, это немаловажно для комфортной жизни любой семьи.

Покупатель : Мне понравилась Ваша квартира, но я не располагаю нужной суммой.

Продавец : Я могу сделать Вам скидку, и оставлю кое-какую технику или мебель, если мы заключим сделку в течение недели.

Покупатель : Мне нужно будет вселиться как можно быстрее. Когда вы сможете освободить квартиру?

Продавец : Если мы с Вами оформим договор задатка сегодня, то уже завтра я начну заниматься выпиской из квартиры и освобождать ее. Все мы люди и я прекрасно Вас понимаю.

Шаг 7: Берем задаток

После того как покупатель согласится купить вашу квартиру, необходимо попросить его внести задаток и подписать договор о задатке или предварительный договор купли-продажи.

Чаще всего оставляют задаток в размере 2-5 процентов от стоимости квартиры. Это своего рода гарантия того, что покупатель не передумает. В случае если все-таки ситуация изменится и покупатель откажется покупать вашу недвижимость, то задаток не возвращается. Если вы как продавец решите продать свое имущество другому человеку, то обязаны будете вернуть задаток в двойном размере.

Договор о задатке составляется в произвольной форме, где указывается полная стоимость квартиры, размер внесенного задатка, наличие техники и мебель, которую продавец обещает оставить.

Шаг 8: Выписываемся из квартиры и собираем справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам

После того как между продавцом и покупателем был подписан договор о задатке, можно начинать выписываться из квартиры. Для этого владельцу квартиры необходимо явиться в паспортный стол и озвучить администратору цель своего визита. После чего вас направят в нужный кабинет.

Если в квартире были прописаны несовершеннолетние, тогда для выписки необходимо предоставить разрешение из органов опеки и попечительства.

Параллельно можно начать вывозить свои вещи, чтобы покупатель мог как можно быстрее въехать (после заключения договора купли-продажи).

Помимо выписки, необходимо собрать все справки из коммунальных служб о том, что у вас нет никаких задолженностей.

Шаг 9: Оформляем договор купли-продажи и получаем полный расчет

В оговоренный день продавец с полным пакетом документов и покупатель со всей суммой встречаются у нотариуса, где последний оформляет договор купли-продажи. Составляется он в трех экземплярах и после проверки правильности внесения всех данных подписывается покупателем продавцом и нотариусом.

Основными условиями продажи жилого помещения являются:

Наличия предмета, т.е. квартиры;
Ее цена;
Условия, на основании которых по заявлению одной из сторон будет достигнуто соглашение;
Перечень лиц, которые сохраняют право пользования продаваемой жилой недвижимостью.

Дальнейшая процедура выглядит следующим образом:

После подписания договора купли-продажи жилой недвижимости происходит передача денег;
Продавец после получения всей суммы пишет расписку о получении денег в счет проданной квартиры;
Деньги можно передать наличными или через банковскую ячейку;
Помимо этого, покупатель должен оплатить госпошлину (квитанцию выдает нотариус);
После подписания всех документов и передачи денег, новому владельцу квартиры отдаются ключи;
Договор купли-продажи необходимо сдать в соответствующие регистрационные органы, где подтверждается факт передачи собственности, и выдаются соответствующие документы;
Иногда покупатель и продавец подписывают еще и передаточный документ. В нем указывается вся мебель, техника и т.д., которую обещал оставить продавец. На его основании происходит передача жилого помещения продавцом и его прием покупателем;
Составляется такой документ в свободной форме. Его наличие не является обязательным условием купли-продажи.

Особенности продажи квартиры в строящемся доме

Если вы купили квартиру у застройщика, в доме который еще не сдан в эксплуатацию, то фактически вы не являетесь владельцем жилого помещения. У таких людей на руках либо договор долевого участия, либо договор переуступки права от застройщика.

После того как дом сдадут, владельцы квартир получают выписку из регистрационной палаты. Именно эта выписка является правоустанавливающим документом, который подтверждает право собственности на жилую недвижимость.

После вступления в права собственности, алгоритм продажи квартиры в новостройке ничем не отличается от продажи недвижимости на вторичном рынке.

Заключение

Как видите, продать квартиру без посредников сложно, но возможно. На это может уйти много времени и сил, но так вы неплохо сэкономите на услугах агентствах недвижимости.

Главное избегайте самых распространенных ошибок:

Неправильная оценка;
Неподготовленная квартира;
Неумение продавца общаться с покупателями;
Неправильно оформленные документы.

Все эти факторы тормозят процесс продажи и отпугивают покупателей. Надеемся, что наши рекомендации помогут избежать любых неприятностей, а сделка купли-продажи пройдет гладко!

Купли-продажи, не прибегая к помощи специалистов-риэлтеров, может быть вызвано различными причинами: от соображений экономии до нежелания афишировать продажу. Действительно, стоит ли переплачивать десятки тысяч за то, что можно сделать своими силами? Процедура самостоятельного оформления собственником жилья соглашения об отчуждении недвижимости практически не имеет отличий от такой же процедуры, но с участием фирмы-посредника.

Нюансов в этом вопросе немало, но внимательный и грамотный подход к каждому из них – залог успешной реализации недвижимого имущества и получения максимальной выгоды со стороны продавца.

Схематически процесс продажи квартиры можно разделить на этапы (без риэлтора или с ним, не имеет значения):

определение стоимости квартиры,
поиск покупателей,
подготовка недвижимости к продаже,
сбор пакета документов,
встречи с потенциальными покупателями и демонстрация квартиры,
получение задатка,
оформление сделки.

Причем этапы 2-4 должны происходить параллельно.

Разумная цена

Ориентация в области спроса-предложения жилья на вторичном рынке окажет помощь владельцу в установлении стоимости своей квартиру. Подробное изучение Интернет-сайтов недвижимости и соответствующих рубрик в газетах, анализ стоимости квартир в том же районе и с похожими параметрами подскажут верное направление. Разумеется, это не означает, что все квартиры с аналогичными характеристиками стоят одинаково. Однако, хозяин квартиры получит примерное представление о том, есть ли смысл снижать сумму сделки, при необходимости, или нет.

Объявления о продаже

Активная реклама квартиры на ведущих сайтах недвижимости в городе исключительно важна. Если по квартира относится к наиболее востребованным среди различных категорий покупателей, то многочисленные, актуальные, свежие объявления о ней в различных рубриках онлайн-сервиса купли-продажи привлекут к ней массу заинтересованных лиц. Большинство небольших риэлтерских контор в крупных городах именно так и ищут клиентов для своих объектов. Фотографии квартиры с наиболее выгодных ракурсов в несколько раз повышают количество звонков от покупателей.

Альтернатива объявлений в интернете – реклама квартиры в местных газетах в разделе продажи квартир на вторичном рынке. В связи с повсеместным доступом к интернету, данный вид рекламы в последнее время становится все менее востребованным. Кроме того, один из его минусов в том, что при подаче заявки, собственник публикует в газете личный телефонный номер, а в редакции остаются адрес и паспортные данные.

Предпродажная подготовка

Реальность такова, что в большом городе ремонт и состояние квартиры не оказывают решающего значения на ее стоимость. Покупатели заранее готовы переделывать ремонт под себя. Однако, чистые и «свежие» квартиры продаются быстрее, поэтому если важно оперативно продать жилье, нужно его подготовить. Смысла делать капитальный ремонт нет, а вот генеральная уборка, замена обветшавших обоев и текстиля на недорогие варианты вполне оправданы. Порядок нужно навести не только в квартире, но и возле нее: убрать хлам с лестничной площадки, проветрить и вымыть ее.

Для продажи квартиры нужно подготовить документы и выполнить ряд процедур:

Техпаспорт квартиры, выданный БТИ. В нем содержится план помещения, его инвентаризационные данные. Срок его действия – 5 лет, поэтому, при необходимости, лучше заранее вызвать инспектора и обновить документ, так как его выдаче занимает 2-3 недели. Все неузаконенные перепланировки перед продажей перед продажей нужно обязательно оформить, без этого сделка может быть заморожена.
Нотариально заверенное согласие супруга или супруги, отказ совладельцев, если квартира была в долевой собственности.
Обязательно выписываются все прописанные. Этим вопросом следует заняться заранее, так как перепрописка, особенно несовершеннолетних, может затянуться на месяцы. Справка из домовой книги действительна 1 месяц.
Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Демонстрация квартиры

После публикации объявлений, продавец должен быть готов к приему заявок на ее посещение, а после назначения даты и времени показа – к присутствию посторонних людей, которых могут заинтересовать самые мельчайшие подробности. С другой стороны, лица, подыскивающие вариант с конкретными характеристиками, как правило, изначально знают, на что им необходимо обратить внимание в первую очередь, и вряд ли будут придираться по любому поводу, если при осмотре данные параметры жилья их удовлетворят.

Торг при продаже квартиры неизбежен. При обсуждении цены квартиры незамедлительное снижение суммы со стороны продавца, в качестве уступки, отнюдь не сыграет на руку.

Хозяин, реально оценивающий все достоинства и недостатки своего жилья и возможность его продажи, имеет возможность самостоятельно решать, стоит ли ему корректировать назначенную цену, либо следует выдержать момент.

С точки зрения специалистов в сфере недвижимости, не стоит «цепляться» за первого же клиента, пожелавшего оформить сделку с данной квартирой по заданной стоимости. Подобный факт заинтересованности может означать излишне заниженную цену жилья в сравнении с аналогичными предложениями.

Когда соглашение достигнуто

После того, как достигнута первичная договоренность сторон о сделке, следующим шагом должно стать подписание предварительного договора и соглашения о внесении залога со стороны покупателя. Без соблюдения этих формальностей риск возникает как у продавца, так и у покупателя. Хозяин квартиры, убежденный в том, что сделка непременно состоится, сняв объявления о продаже, ставит себя под угрозу потери времени, в том случае, если недобросовестный покупатель, несмотря на соглашение, продолжает рассматривать иные варианты. Для покупателя также может возникнуть опасность, если собственник квартиры получит более выгодное предложение со стороны третьего лица.

Закон предполагает юридическую ответственность сторон, как при внесении задатка, так и при подписании договора аванса за квартиру. Подписывая соглашение с покупателем и принимая задаток, продавец должен быть предельно внимателен, изучая текст документа, поскольку непреднамеренное расторжение договорных обязательств повлечет за собой финансовые потери с его стороны, к примеру, возврат двойной суммы авансового платежа.

Обязательным пунктом на данном этапе выступает согласование даты, когда собственник и члены его семьи обязуются освободить квартиру, как в юридическом плане (оформив выписку с данной жилплощади), так и в фактическом (перевезти из квартиры персональные вещи и предметы интерьера).

Необходимая документация для подготовки сделки

Подготовка полноценного пакета документов для сделки, а также его тщательная проверка на соответствие нормам законодательства и установленным срокам, – процедура трудоемкая и требующая немалого времени. В настоящий момент закон признает 22 разновидности документов, свидетельствующих о праве собственников на жилое помещение, с которыми возможно выходить на сделку. Свидетельство о регистрации права собственности не является необходимым при продаже квартиры, однако его отсутствие может вызвать колебания о покупателей. Стоит запастить копией закона или предложить покупателям обратиться в любую юридическую консультацию. Со стороны покупателя, если он или она состоят в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга на приобретение жилья.

Взаиморасчеты с покупателем и регистрация права собственности

Наиболее популярный и безопасный для обеих сторон вариант расчета при заключении договора купли-продажи – аренда депозитной ячейки в выбранном сторонами банке. Продавцу квартиры нужно проявить повышенную осторожность в отношении финансовой организации, чтобы обезопасить себя и свое имущество. Во избежание незаконных действий со стороны покупателя жилья и его доверенных лиц, денежные операции должны осуществляться, по возможности, в месте, удовлетворяющем обе стороны, а все моменты, связанные с передачей денег, должны быть урегулированы на этапе заключения соглашения об авансе.

Процедура происходит следующим образом. Продавец, покупатель и сотрудник банка закладывают деньги, после их проверки, в депозитную ячейку, ключ от которой храниться в банке. Выемка происходит после того, как договор прошел регистрацию в Федеральной регистрационной службе, то есть через месяц.

После согласования нюансов о финансовом обеспечении сделки между сторонами, договор купли-продажи подлежит регистрации, по соглашению сторон, либо в нотариальной форме, либо в отделении юстиции.

Освобождение квартиры

После регистрации соглашения о продаже жилого объекта, прежнему собственнику и членам его семьи необходимо обратиться в паспортный стол и оформить снятие с регистрационного учета на данной жилплощади, а также осуществить перевозку личных вещей и предметов домашнего обихода из квартиры. Фактическое выполнение распоряжения об освобождении квартиры подтверждается актом приема-передачи, обычно, одновременно с передачей ключей и квитанций о погашении коммунальных задолженностей. Для акта характерна простая письменная форма оформления, он является обязательным приложением договора купли-продажи жилья и подразумевает практическое исполнение обязательства сторон.

А нужно ли продавать квартиру самому?

Современный рынок купли-продажи квартир имеет достаточно низкий процент предложений, находящихся на чистой продаже. Примерно 80% сделок по реализации квартир подразумевает подбор альтернативного варианта для одновременной покупки. Если ваш случай именно такой, и вы планируете сразу подыскивать новый вариант жилья, то имейте ввиду, что при покупке квартиры через агентство вам придется заплатить комиссионные в большем размере, чем, если бы вы сразу оформили обмен через риэлтора. Самостоятельная продажа становится экономически оправдана, если владелец планирует приобретение квартиры в новостройке, непосредственно от застройщика, или будет искать такую же квартиру в свободной продаже.

Самостоятельная продажа жилья, хоть и предполагает экономию денег за счет отсутствия комиссионных агентству недвижимости, зато потребует гораздо больших затрат времени. Придется заранее спланировать отпуск или договориться на работе об отгулах. Естественно, сэкономленная на риэлторе на сумма должна превышать ту, что владелец мог бы заработать за потраченное время.