Žemės sklypas yra žemės paviršiaus dalis, kurios ribos yra aprašytos ir nustatyta tvarka patvirtintos įgaliotos valstybės institucijos. Norint nustatyti, dažniausiai reikalingas žemės vertinimas rinkos vertė žemės sklypas , arba žemės sklypo nuomos teisės rinkos vertė.

Žemės vertinimas rinkoje galimas tik esant galimybei perleisti teises į šį žemės sklypą pagal pirkimo-pardavimo, nuomos ar kitokią sutartį.

Žemės, kaip ir bet kurio kito nekilnojamojo turto objekto, vertė laikui bėgant kinta ir laipsnis žemės sklypai visada atliekama konkrečią datą. žemės vertinimas atliekami remiantis efektyviausio žemės naudojimo principu. Tai reiškia kad žemės rinkos vertės nustatomas atsižvelgiant į labiausiai tikėtiną, fiziškai įmanomą, pagrįstai pagrįstą, galiojančių teisės aktų reikalavimus atitinkantį ir finansiškai įmanomą sklypo naudojimą, dėl kurio maksimalus žemės kaina. Tokiu atveju galima pagrįstai padalyti žemės sklypą į atskiras dalis, kurios skiriasi forma, rūšimi ir naudojimo pobūdžiu. Veiksmingiausias žemės naudojimas gali nesutapti su dabartiniu žemės naudojimu.

Nustatant efektyviausią žemės sklypo naudojimo būdą, reikia atsižvelgti į:

· paskirtis ir leistinas naudojimas;
· šalia vertinamo žemės sklypo vyraujantys žemės naudojimo būdai;
· numatomi pokyčiai žemės rinkoje;
· esama žemės naudojimo paskirtis.

Pasikeitus numatytam sklypo paskirti (leidžiamas naudoti), keičiasi ir jos rinkos vertė.

Žemės vertinimas arba žemės vertinimas gali būti gaminami šiais tikslais:

· gauti paskolą iš banko;

· įnašas į įstatinį kapitalą;

· žemės pardavimas;

· įėjimas į palikimą;

· verslo plano sudarymas;

· turto padalijimas;

· žemės pirkimas iš savivaldybės nuosavybės.

Žemės rinkos vertė, visų pirma priklauso nuo jo vietos ir išorinių veiksnių įtakos, taip pat nuo pasiūlos ir paklausos žemės rinkoje ir negali viršyti tikėtinų kito lygiaverčio naudingumo sklypo įsigijimo išlaidų. Žemės vertinimas atsižvelgiama į kiekybinę ir kokybinę komunikacijų sudėtį bei prisijungimo prie esamų tinklų galimybę, jeigu žemės sklype numatoma statyti nekilnojamąjį turtą. Žemės rinkos vertinimas taip pat priklauso nuo numatomos vertės, trukmės ir tikimybės gauti pajamų iš jo eksploatavimo per tam tikrą laikotarpį efektyviausiai naudojant žemės sklypą neatsižvelgiant į pajamas iš kitų į objektą pritraukiamų gamybos veiksnių. verslumo veikla.

Taip pat gali būti įvertintos žemės sklypų nuomos teisės. Žemės sklypo nuomos teisės rinkos vertė priklauso nuo nuomos sutartimi jam suteiktų nuomininko įgaliojimų, nuomos sutarties galiojimo laikotarpio, apsunkinimų buvimo ir leistino žemės sklypo naudojimo.

Žemės sklypo nuomos teisės kaina taip pat priklauso nuo numatomos vertės, tikimybės ir trukmės gauti pajamų iš teisės išnuomoti turtą per tam tikrą laikotarpį efektyviausiai naudojant.

Žemės sklypas vertinamas pagal šiuos dokumentus:

1. Žemės sklypo nuosavybės teisės liudijimas;
2. Kadastro planas;

3. Duomenys apie buhalterinę vertę ir likutinę vertę, komunalinius mokesčius ir mokesčius.

Laukiama papildomos informacijos.

Plėtros tankio koeficientas (Kpz) - visų pastatų ir konstrukcijų aukštų ploto ir sklypo ploto santykis.

4 Pagrindiniai reikalavimai pastatams: funkcinis įgyvendinamumas, stiprumas, atsparumas ugniai, architektūrinis išraiškingumas, efektyvumas

Pagrindiniai pastatams keliami reikalavimai: funkcinis ir techninis įgyvendinamumas, architektūrinis ir meninis išraiškingumas bei efektyvumas.

Pagrindinis iš išvardytų reikalavimų yra funkcinis arba technologinis įgyvendinamumas. Tai reiškia, kad pastatas turi visiškai atitikti procesą, kuriam jis skirtas (patogumas gyventi, dirbti, laisvalaikis ir pan.). Pastato erdvės planavimo ir projektavimo sprendimai bei jo eksploatacinės savybės turi būti pagrįstos funkcinėmis galimybėmis. Pastariesiems būdinga patalpų sudėtis ir dydis, techninė įranga, sanitarinė įranga, apdailos darbų kokybė.

Pastato technines galimybes lemia jo konstrukcijų sprendimas, kuriame turi būti atsižvelgiama į visus išorinius poveikius, kuriuos suvokia pastatas kaip visuma ir atskiri jo elementai. Šie poveikiai skirstomi į jėgą ir ne prievartą (aplinkos įtaka).

Galingieji apima apkrovos nuo savosios konstrukcijų masės, įrangos svorio, žmonių, sniego, vėjo ir kt. Nejėginis poveikis – tai temperatūros įtaka, sukelianti konstrukcijų matmenų pokyčius, atmosferos ir grunto drėgmės poveikį, sukelianti konstrukcinių medžiagų savybių pokyčius, agresyvių cheminių priemaišų, esančių ore, poveikį (jie gali sukelti sunaikinimą). konstrukcijų) ir kt.

Atsižvelgiant į šiuos poveikius, pastatas turi atitikti stiprumo, stabilumo ir ilgaamžiškumo reikalavimus.

Pastato stiprumas vadinamas gebėjimu suvokti smūgius be sunaikinimo ir reikšmingų liekamųjų deformacijų (įlinkio, nusėdimo ir kt.). Pastato tvirtumą sukuria pagrindinių jo konstrukcijų tvirtumas ir tarpusavio ryšiai.

Pastato stabilumas (tvirtumas) – tai gebėjimas išlaikyti pusiausvyrą veikiant išoriniams poveikiams (t.y. atsispirti apvirtimo ir kirpimo jėgoms).

Patvarumas reiškia pastato kaip visumos ir jo elementų išsaugojimą laikui bėgant. Patvarumas pirmiausia priklauso nuo jo pagrindinių konstrukcijų medžiagų kokybės, kurios turi būti atsparios drėgmei, šalčiui, korozijai, irimui ir kt., statybos ir montavimo darbų kokybės, jų technologinės sekos laikymosi, taip pat eksploatavimo sąlygų.

Įrengtas pastatams trys patvarumo lygiai :aš- kurių tarnavimo laikas ne mažesnis kaip 100 metų; II- ne mažiau kaip 50 metų; III- mažiausiai 20 metų. Šiuos terminus lemia ne tik fizinis, bet ir moralinis nusidėvėjimas, nes technologiniai ir kasdieniai procesai nuolat keičiasi, todėl pastatai nebeatitinka savo paskirties.

Svarbus pastato techninis reikalavimas yra Priešgaisrinė sauga, įskaitant priemones, mažinančias gaisro tikimybę.

Statyboms naudojamos medžiagos ir konstrukcijos skirstomos į ugniai atsparias, nedegias ir degias.

Pastatų konstrukcijos taip pat pasižymi atsparumu ugniai, t.y. atsparumas ugniai (valandomis) iki stiprumo ar stabilumo praradimo (statinio griūties) arba kol joje neatsiras proveržių įtrūkimų arba temperatūra konstrukcijos paviršiuje pakils virš nustatytų normų.

Atsižvelgiant į pagrindinių pastatų konstrukcijų degumo grupes ir atsparumo ugniai ribas, nustatoma penki atsparumo ugniai laipsniai. I, II, III laipsnio pastatams priskiriami mūriniai, IV - mediniai tinkuoti pastatai, V - mediniai netinkuoti pastatai.

Architektūrinis ir meninis pastato savybes lemia grožio kriterijai. Architektūrinis išraiškingumas pasiekiamas derinant pastato formas ir tūrius su jo paskirtimi, bendra pastato išvaizda, jo dalių proporcingumu, naudojant tinkamas apdailos medžiagas bei aukštos kokybės darbai Kartu pastato estetines savybes galima pakelti į meno lygį.

Efektyvumo reikalavimas taikomas visiems pastatams ir yra tas, kad jei viskas tenkinama Techniniai reikalavimai jo savikaina, skaičiuojant 1 m 2 ploto arba 1 m 3 tūrio, neviršijo nustatytos ribos. Statybų kaštų mažinimas yra vienas svarbiausių šalies ekonomikos uždavinių.

Sumažinti pastato savikainą galima racionaliai planuojant ir vengiant pertekliaus nustatant patalpų plotus ir tūrius, taip pat atliekant vidaus ir išorės apdailą; pasirinkimas optimalūs dizainai atsižvelgiant į pastato tipą ir jo eksploatavimo sąlygas; šiuolaikinių statybos darbų gamybos metodų ir technikos panaudojimas, atsižvelgiant į statybos mokslo ir technikos pasiekimus.

Ekonomiškai pagrįstiems sprendimams parinkti buvo nustatyta padalinys pastatai pagal kapitalo dydį keturioms klasėms, priklausomai nuo jų paskirties ir reikšmės. Tuo pačiu I klasei priskiriami pastatai, kuriems keliami aukštesni reikalavimai, o IV klasei – pastatai, kuriems priimtini minimalūs reikalavimai. Pavyzdžiui, dideli visuomeniniai pastatai (teatrai, muziejai ir kt.) priklauso I klasei; mokyklos, ligoninės, prekybos ir maitinimo įstaigos – į II klasę; gyvenamieji namai iki 5 aukštų - iki III klasės; 1...2 aukštų gyvenamieji pastatai ir kiti pastatai, kuriems keliami minimalūs reikalavimai, yra IV klasės.

. Fiziniai žemės sklypo pagrįstumo kriterijai apima dydį, formą, plotą, dirvožemio sąlygas ir privažiavimo kelius į sklypą, taip pat stichinių nelaimių riziką. Išsamiai išnagrinėjęs kiekvieną kriterijų, susijusį su vertinama vieta, Vertintojas priėjo prie išvados, kad žemės sklypo naudojimas kaip nemokamas galimas kaip ____________________________.

Teisiškai leidžiamas naudojimas. Pateisinant teisiškai leistiną laisvo žemės sklypo naudojimą, būtina atsižvelgti į privačius apribojimus, zonavimo taisykles, statybos kodeksus, istorinių pastatų apsaugos taisykles, aplinkosaugos teisės aktus, nuosavybės ir nuosavybės dokumentus, kurie dažnai gali apriboti kai kurių rūšių galimas panaudojimas. Aptariamą žemės sklypą leidžiama naudoti kaip ____________________.

Finansiškai pagrįstas naudojimas. Geresnis žemės naudojimas laikomas finansiškai perspektyviu, jei iš veiklos gaunamos pajamos yra lygios arba didesnės už veiklos sąnaudas, finansavimo išlaidas ir reikalaujamą kapitalo grąžos schemą.

Atlikus analizę paaiškėjo, kad galimybė panaudoti žemės sklypą po esamu objektu yra finansiškai pagrįsta.

Išvada. Efektyviausias panaudojimas – žemės naudojimas, užtikrinantis maksimalų jos našumą. Šiuo atveju esamas žemės naudojimas yra vienintelis įmanomas ir efektyviausias.

Žemės sklypo, kaip užstatyto, NEI analizė

Efektyviausio žemės sklypo panaudojimo su esamu kapitalinio statybos projektu, tai yra vieno nekilnojamojo turto objekto, analizė leidžia nustatyti pelningiausią ir konkurencingiausią esamo nekilnojamojo turto objekto panaudojimą – panaudojimą, atitinkantį maksimalų. objekto vertės ir atliekama tokiomis sąlygomis:

Galimas fizinis naudojimas objektas buvo pasirinktas _______________________ patalpų jame išdėstymui, nes nekilnojamojo turto objektas suprojektuotas tinkamo architektūrinio išplanavimo, kas suteikia minimalias fizines išlaidas organizuojant objekto naudojimą kaip ____________________.

Teisiškai priimtinas naudojimas. Šiuo metu vykdomi žemės sklypo pagerinimai (esamas OKS) nepažeidžia jokių galiojančių teisės aktų, todėl _____________________________.

Finansiškai pagrįstas naudojimas. Dabartinis objekto naudojimas yra _____________. Nes suteiktas naudojimas gali gauti pajamų savininkui, _______________________ naudojamas kaip geriausias.

Išvada. Išanalizavęs NEI, vertintojas padarė išvadą, kad efektyviausias vertinimo objekto panaudojimas yra jo naudojimas kaip _____________________.

Vertinimo metodų pasirinkimas

Tam turi būti taikomi vertinime egzistuojantys nekilnojamojo turto vertės nustatymo metodai ir metodai kursinis darbas su vienintelėmis sąlygomis, kad šio tipo turtas turi turėti savybių, kurioms gali būti taikomas vienas ar kitas metodas, taip pat informacijos prieinamumas ir galimybė panaudoti kiekvieno požiūrio pritaikymui.

Atlikdamas vertinimą, vadovaudamasis vertinimo standartais, vertintojas privalo naudoti (arba pagrįsti atsisakymą naudoti) sąnaudų, lyginamąjį ir pajamų metodus.

Išlaidų metodas grindžiamas __________________ principais;

Lyginamasis metodas grindžiamas ________________ principais;

Pajamų metodas grindžiamas _______________ principais.

Išanalizavęs vertinimo objektą ir jo aplinką, vertintojas padarė išvadą, kad aukščiau pateikti metodai yra taikomi be išimties/išskyrus _________ vertinimo objekto vertei nustatyti dėl to, kad _________________.

Išlaidomis pagrįstas vertinimas

Išlaidų metodas vertinant nekilnojamąjį turtą yra pagrįstas prielaida, kad turto statybos sąnaudos (įskaitant nusidėvėjimą) kartu su teisių į žemę, kurioje yra turtas, rinkos verte yra priimtinas vadovas nustatant turto vertę. .

Turto vertė nustatoma pagal naujos statybos savikainos ir vertės praradimo dėl sukaupto nusidėvėjimo skirtumą.

Remiantis federaliniais vertinimo standartais, pagrindiniai žingsniai taikant sąnaudų metodą vertei nustatyti yra šie:

· ________________________;

· ___________________________;

· __________________________;

· __________________________.

Pagrindinė objekto rinkos vertės apskaičiavimo formulė naudojant išlaidų metodą:

Su ob = (Su vosp(zam)ox - Ir nak) + Su žeme,

Nuo maždaug– objekto rinkos vertė pagal kaštų metodą;

Cre(replacement)ox – patobulinimų atgaminimo (pakeitimo) kaštų kaina;

Ir taip– sukauptas nusidėvėjimas;

Nuo žemės– teisių į žemės sklypą rinkos vertė.

Vertinamo objekto atgaminimo (pakeitimo) sąnaudų sąmata

Apskritai atgaminimo (pakeitimo) sąnaudos turi tokią struktūrą:

S saulė (pavaduotojas) = ​​PI + CI + PP,

Nuo saulės (pavaduotojas) - atgaminimo (pakeitimo) išlaidos

PI – tiesioginės išlaidos (pačios statybos kaina);

CI- netiesioginės išlaidos (išlaidos prieš statybą, mokesčiai ir kt.);

PP- verslininko pelnas.

Apskaičiuodamas statybos savikainą, Vertintojas naudojo apibendrintus pastatų ir statinių atkūrimo kainos rodiklius, perkainodamas UPVS ilgalaikį turtą). Šiuo atveju naujos statybos kaina apskaičiuojama pagal formulę:

C vos = (C tab * I 69-84 * I 84-tek * PK j * O) + KI + PP,

Nuo saulės reprodukcijos išlaidų kaina

Su skirtuku- matavimo vieneto kaina kainų lygyje pagal UPVS;

Ir 69-84- statybos kaštų perskaičiavimo iš 1969 metų kainų į 84-01-01 kainas indeksas;

Ir 84-tek- statybos kaštų perskaičiavimo iš 1984 m. kainų į einamosios datos kainas indeksas;

P Kj- pataisos koeficientų sandauga (jei yra);

APIE - viso matavimo vienetai (kub.m, kv.m);

CI- netiesioginės išlaidos, į kurias neatsižvelgta UPVS;

PP- verslininko pelnas.

Apskaičiuodamas statybos kainą, Vertintojas naudojo suvestinius KO-INVEST pastatų ir konstrukcijų savikainos rodiklius). Šiuo atveju naujos statybos kaina apskaičiuojama pagal formulę:

Su pavaduotoju = US 2009 01 * O * I 2009 01-tech,

Su pavaduotoju– pakeitimo išlaidos;

JAV 2009 m. 01 d– matavimo vieneto kaina kainų lygyje pagal KO-INVEST;

APIE– bendras matavimo vienetų skaičius (kub.m, kv.m);

Ir 2009-01-tech– statybos kaštų perskaičiavimo nuo 2009 m. sausio mėn. kainų į einamosios datos kainas indeksas (pagal KO-INVEST katalogą „Kainų indeksai statyboje“).

Vertinamo objekto pakeitimo išlaidų apskaičiavimas pateiktas 1 lentelėje.

Pakeitimo išlaidų apskaičiavimas

1 lentelė.

Taigi vertinamo turto naujos statybos kaina yra: _______________ rublių.

Sukaupto susidėvėjimo nustatymas

Nusidėvėjimas yra vertės praradimas dėl pablogėjimo fizinė būklė objektas ir (arba) jo pasenimas. Atsižvelgiant į vertės praradimą sukeliančias priežastis, išskiriamas fizinis nusidėvėjimas, funkcinis ir išorinis senėjimas.

Fizinis nusidėvėjimas (IR PHYS)- tai vertės praradimas dėl natūralių konstrukcijų senėjimo procesų eksploatacijos metu. Jis išreiškiamas senėjimu ir susidėvėjimu, sunaikinimu, puvimu, rūdijimu, lūžimu ir struktūriniais defektais.

Viso pastato tarnavimo laikas priklauso nuo jį sudarančių konstrukcinių elementų ilgaamžiškumo. Atsižvelgiant į konstrukcijų tipą ir naudojamų pagrindinių medžiagų tipus, joms yra nustatytos standartinės vidutinės tarnavimo trukmės, kurios praktikoje naudojamos ekonominiams skaičiavimams.

Kiekvieno konstrukcijos elemento fizinis susidėvėjimas nustatomas kaip konstrukcinio elemento savitosios masės ir šio konstrukcinio elemento nusidėvėjimo procento sandauga.

Objekto fizinio nusidėvėjimo dydžiui apskaičiuoti taikomas metodas, pagrįstas duomenimis apie sukauptą konstrukcinių elementų susidėvėjimą, kuriuos ekspertai nustato vertinamo objekto apžiūros metu, atsižvelgiant į kiekvieno elemento indėlį į objekto kaina. Vertės požiūriu fizinis objekto nusidėvėjimas apibrėžiamas kaip objekto fizinio nusidėvėjimo procentinės dalies sandauga su naujos objekto statybos sąnaudomis.

I f = (C n * % susidėvėjimo) / 100,

aš f- objekto fizinis nusidėvėjimas, trintis.

S n– objekto naujos statybos kaina, rub.

% susidėvėjimo- % vertinamo objekto nusidėvėjimas.

Jei dėl kokių nors priežasčių neįmanoma gauti išvados apie vertinamo objekto būklę, tada objekto fizinį nusidėvėjimą lemia objekto gyvavimo būdas. Nusidėvėjimo laipsnis nustatomas apskaičiuojant tipinį objekto ekonominį tarnavimo laiką ir jo faktinį amžių.

Jei = EF / SEJ * 100 %

aš f– objekto fizinis nusidėvėjimas, %;

EF– faktinis objekto amžius (metai), nustatytas pagal apžiūros duomenis;

SJE– objekto ekonominis tarnavimo laikas (metai).

Šiame kursiniame darbe vertintojas apskaičiavo vertinamo objekto fizinį nusidėvėjimą skilimo pagal konstrukcinius elementus metodu stebėjimo metodu (dėvėjimo nustatymas pagal elementą).

Funkcinis pasenimas Vertinamo objekto (funkcija) lemia vertės praradimas dėl projekto, medžiagų, statybos normų, projektavimo neatitikimo šiuolaikiniams reikalavimams ir atsiranda dėl:

1. trūkumai, kuriuos reikia papildyti elementais;

2. trūkumai, dėl kurių reikia pakeisti ar modernizuoti elementus;

3. trūkumai, dėl kurių reikia pašalinti elementus.

Vertinamas objektas buvo pastatytas ____________ pagal statybos metu galiojusius statybos normatyvus ir reglamentus, patalpų rekonstrukcija buvo atlikta eksploatacijos laikotarpiu. Laikoma, kad funkcinio senėjimo reikšmė yra 0%.

Išorinis senėjimas(U ext) apibūdina žalą, kurią nekilnojamojo turto vertei daro išoriniai veiksniai. Išorinį senėjimą lemia objekto vieta, o komercinio naudojimo atveju kartu sumažėja nuomos mokestis. To pasekmė – objekto pardavimo kainos sumažėjimas (vertės praradimas) pasikeitus rinkos aplinkai (bendras ploto, kvartalo ir kt. nuosmukis). Lygiai taip pat pasikeis ir turto patrauklumas potencialaus pirkėjo akyse.

Vertinimo dalykui išorinio pasenimo nenustatyta.

Bendras (sukauptas) nusidėvėjimo dydis nustatomas pagal formulę:

Ir nak = (1 – (1 – I fizinis /100) * (1 – U func /100) * (1 – U vn /100).

Fizinio nusidėvėjimo skaičiavimas naudojant konstrukcinių elementų stebėjimo metodą pateiktas __ lentelėje.

Vertinamo objekto fizinio nusidėvėjimo skaičiavimas

Lentelė __.

Taigi sukauptas vertinimo objekto nusidėvėjimas yra 19 proc.

Vertinimo objekto vertės apskaičiavimas atsižvelgiant į sukauptą nusidėvėjimą pateiktas lentelėje. ___.

Lentelė ___

Žemės sklypo rinkos vertės įvertinimas

(anksčiau pateiktą metodą galima pakeisti pardavimo palyginimo metodu arba bet kuriuo kitu)

Žemės sklypo kaina šiame kursiniame darbe nustatoma pagal paskirstymo būdą.

Metodas naudojamas vertinant užstatytus žemės sklypus ir yra pagrįstas žemės sklypo vertės dalies atskiro turto rinkos verte nustatymu. Metodui įgyvendinti sudaroma pavienių panašios funkcinės paskirties nekilnojamojo turto objektų imtis, kuriai žinoma informacija apie žemės sklypų ir pagerinimų kainą. Atlikus analizę, nustatoma vieno objekto komponentų savikainos procentinė dalis, pagal kurią apskaičiuojama vertinamo žemės sklypo rinkos vertė.

Žemės sklypo kaina apskaičiuojama tokia seka.

S žemė = S eon * K dz,

Nuo žemės– žemės sklypo kaina;

S eon– vieno nekilnojamojo turto kaina taikant lyginamąjį metodą;

K dz– žemės sklypo kainos dalis vieno nekilnojamojo turto savikainoje.

Rinkos analizei atlikti buvo sudaryta panašių objektų imtis.

Lentelė __

Nr.	Analoginis objektas	Pastato plotas, kv.m	Žemės plotas, kv.m	Objekto kaina, rub.	Žemės kaina, rub.	Žemės kainos dalis, %
	Gamybos pastatas			6 000 000	1 240 800	18,8
	Gamybos pastatas			16 300 000	2 004 900	12,3
	Gamybos pastatas			8 600 000	1 255 600	14,6
	Vidutinis, suapvalintas:					15,23

Taigi žemės sklypo kaina bus:

Nuo žemės= ______ * 15,23% = _______ rub.

Vertinimo objekto rinkos vertės apskaičiavimas savikainos metodu

Taigi vertinimo objekto rinkos vertė, nustatyta sąnaudų metodu, atsižvelgiant į žemės sklypo vertę, yra lygi:

Nuo maždaug= __________ + ____________ = _________________ rubliai.

2. Nekilnojamojo turto vertinimas

2.7. Žemės vertinimo ypatumai

2.7.3. Geriausio ir efektyviausio žemės naudojimo analizė

Vertinant žemės sklypą, būtina nustatyti jo geriausio ir efektyviausio panaudojimo variantą, kurį lemia daugybės veiksnių sąveika.

Geriausio naudojimo analizė apima alternatyvių žemės sklypo naudojimo būdų (užstatymo, plėtros) tyrimą ir optimaliausio parinkimą. Čia atsižvelgiama į vietos perspektyvas, rinkos paklausos būklę, plėtros kaštus, numatomų pajamų stabilumą ir kt.

Vertinant turto, kurį sudaro žemės sklypas ir pastatai, vertę, didelė reikšmė teikiama, visų pirma, galimai laisvo žemės sklypo ir, antra, žemės sklypo su esamais pagerinimais geriausio naudojimo analizei.

Numanomo laisvo žemės sklypo analizė yra būtinas jo vertės nustatymo žingsnis, kuris grindžiamas pelningiausio sklypo naudojimo varianto nustatymu.

Žemės sklypo su esamais pagerinimais analizė apima sprendimo dėl žemės sklypo nugriovimo, modernizavimo ar esamų pagerinimų išsaugojimo, siekiant užtikrinti maksimalų turto pelningumą, priėmimą.

Tikėtinas ir pelningiausias svetainės naudojimas užtikrina didžiausią jos vertę. Naudojimo atvejai turi būti teisėti, fiziškai įmanomi ir ekonomiški.

Įvardinkime pagrindinius veiksnius, lemiančius optimalų žemės naudojimą:

1) vieta – veiksnys, turintis didelę įtaką žemės sklypo savikainai (atsižvelgiama į vietos perspektyvas, transporto pasiekiamumą, aplinkos pobūdį);

2) rinkos paklausa – veiksnys, atspindintis pasiūlos ir paklausos ryšį rinkoje;

3) finansinis pagrįstumas - projekto galimybė gauti pajamų iš žemės sklypo naudojimo, kurių pakaktų investuotojų išlaidoms kompensuoti ir numatomam pelnui užtikrinti;

4) sklypo fizinis tinkamumas – patobulinimų perspektyva – dydis, topografija, dirvožemio kokybė, klimatas, aikštelės inžinerinės-geologinės ir hidrogeologinės charakteristikos, esamas zonavimas, aplinkos parametrai ir kt.;

5) technologinis pagrįstumas ir fizinis pagrįstumas – projekto kokybės, sąnaudų ir laiko, stichinių nelaimių tikimybės, transporto prieinamumo, galimybės prisijungti prie komunalinių paslaugų santykio analizė, atsižvelgiant į sklypo dydį ir formą, pavyzdžiui, pramoninio objekto statybai dydis gali būti mažas;

6) įstatyminis (teisinis) leistinumas - galimybės naudotis žemės sklypu atitikimas galiojančiiems teisės aktams. Nustatyti atlikus statybos ir aplinkosaugos standartų analizę, aukštų skaičiaus apribojimus, laikinus statybos draudimus tam tikroje vietoje, sunkumus istorinės miesto plėtros srityje, galimus taisyklių pakeitimus, atitiktį zonavimo taisyklės, neigiamos vietos gyventojų nuotaikos;

Bendrosios nuostatos

Žemė įgyja vertę tik ją naudojant, todėl visi įrodymai apie vertę yra pagrįsti galimo jos panaudojimo analize. Tai įneša į žemės vertinimą dviprasmiškumo elementą, nes priklausomai nuo tokio naudojimo pobūdžio to paties žemės sklypo vertė gali labai skirtis, o tai leidžia kalbėti apie skirtingas žemės vertes alternatyviam naudojimui. Tačiau visada yra panaudojimas, kuris lemia didžiausią žemės vertę ir bus jai efektyviausias. Būtent tai yra adekvatu rinkos dalyvių požiūriu ir turėtų būti laikoma pagrindu nustatant žemės sklypo rinkos vertę.

Šiandieninėje žemės sklypų vertinimo praktikoje šios analizės trūksta. Paprastai ataskaitose veiksmingiausio naudojimo atranka ir pagrindimas priklauso nuo jo kriterijų sąrašo ir jokiais skaičiavimais nepagrįsto teiginio, kad žemės sklypo paskirtis yra efektyviausia.

vadinama produktyviausią naudojimą užtikrinančio nekilnojamojo turto alternatyvių naudojimo būdų nustatymo ir pagrindimo procedūra analizė geriausias ir efektyviausias naudojimas. Tačiau geriausias ir veiksmingiausias panaudojimas yra tikėtinas laisvos žemės ar nuosavybės naudojimas su patobulinimu fiziškai įmanoma, yra teisiškai pagrįsta, ekonomiškai pagrįsta ir užtikrina didžiausią vertę.

Iš esmės didžiausio ir didžiausio naudojimo sąvoka taikoma tik žemei. Žemė laikoma turinčia vertę, o pagerinimai prisideda prie viso nekilnojamojo turto vertės. Taigi teorinis aukščiausio ir geriausio panaudojimo analizės akcentas skiriamas galimam žemės naudojimui taip, lyg ji būtų tuščia. Net ir pagerintų savybių atveju žemė vertinama kaip laisva būtina sąlyga nustatant nekilnojamojo turto vertę. Tik tokiu būdu galima nustatyti tikrąjį pagerinimų indėlį į turto vertę.

Geriausio ir efektyviausio patobulinto turto panaudojimo vertinant nekilnojamąjį turtą koncepcija buvo sukurta septintajame dešimtmetyje.

Atliekama geriausio ir geriausio panaudojimo analizė:

a) už žemės sklypą kaip laisvą;

b) žemės sklypui su esamais pagerinimais.

Aukščiausio ir geriausio panaudojimo analizės tikslas – pagrįstai pasirinkti produktyviausią nekilnojamojo turto panaudojimą.

Galutinai pasirenkant geriausią ir efektyviausią konkretaus turto panaudojimą, vadovaujamasi šiomis nuostatomis:

· jeigu turto su pagerinimais vertė yra didesnė už sklypo vertę be patobulinimų, geriausias ir efektyviausias naudojimas bus turto su pagerinimais naudojimas;

· jei laisvo sklypo vertė viršija vertę su pagerinimais, geriausias ir efektyviausias naudojimas bus naudoti žemę kaip laisvą.

Geriausias ir efektyviausias laisvos žemės naudojimas

Geriausio ir efektyviausio žemės naudojimo kaip laisvo naudojimo analizė atliekama dviem atvejais:

· esant poreikiui, atskiras žemės sklypo įvertinimas;

Pagrindinis šios analizės tikslas yra atsakyti į šiuos klausimus:

1. Jei žemė yra arba bus laisva, kaip ji turėtų būti naudojama?

2. Kokio tipo pastatą ar statinį reikėtų statyti ir kada?

Vertintojas turi išanalizuoti ne tik esamą rinkos būklę, bet ir numatyti jos pokyčius ateityje, nes vertę daugiausia lemia potencialios galimybės. Pavyzdžiui, dabartinis geriausias naudojimas netoliese esančiame priemiestyje kaip žemės ūkio paskirties, miestui augant gali pasikeisti į gyvenamąją.

Gali būti atvejų, kai veiksmingiausias dabartinis naudojimas būtų laikinas arba spekuliacinis. Laikinas naudojimas susijęs su automobilių stovėjimo aikštelių ir sporto aikštynų statyba. Po kurio laiko efektyviausias svetainės naudojimas gali būti biuro statyba.

Spekuliacinis naudojimas reiškia, kad turtas yra laisvas, kol rinkos sąlygos bus palankios tobulinti.

Dažnai užstatyta teritorija analizuojama taip, lyg ji būtų laisva. Šiuo atveju analizės uždavinys – nustatyti esamo naudojimo efektyvumą ir su tuo susijusį tolesnį panaudojimą – rekonstrukcijas, modernizavimą, remontą, išmontavimą ir kt. Šis laisvas sklypas vertinamas panašaus į esamą pastato statybos požiūriu. Jei toks naudojimas atitinka efektyviausią naudojimą, tai skirtumas tarp dabartinės patobulinimų vertės ir naujų patobulinimų vertės lems vertės praradimą dėl įvairių priežasčių.

Aukščiausio ir geriausio panaudojimo analizė – lyginami žemės sklypo plėtros variantai. Kiekvienam plėtros variantui apskaičiuojama likutinė žemės vertė. Didžiausia liekamoji žemės vertė atitinka geriausią ir efektyviausią jos naudojimą.

Geriausias ir efektyviausias žemės naudojimas su esamais patobulinimais

Patobulinto turto geriausio ir efektyviausio panaudojimo analizė atliekama šiais atvejais:

· nustatant didžiausią investuoto kapitalo grąžą užtikrinantį turto naudojimo pobūdį;

· parenkant objektus lyginamajai analizei.

Pagrindinis šios analizės tikslas yra atsakyti į šiuos klausimus:

1. Kaip turėtų būti naudojami esami patobulinimai?

2. Kokio tipo renovacija ar modernizacija turėtų būti atliekama ir kada?

Geriausias ir efektyviausias nuosavybės panaudojimas kaip patobulinimas yra naudoti jį su esamais patobulinimais. Tokio naudojimo analizė turėtų pateikti rekomendacijas dėl būsimo turto naudojimo.

Geriausio ir efektyviausio turto, kaip patobulinto turto, naudojimo kriterijus yra maksimaliai padidinti turto vertę, esant tinkamam ilgalaikiam pelno ir rizikos dydžiui.

Praktiškai, jei pasirinkimo galimybės nėra susijusios su renovacijos ar modernizavimo išlaidomis, jas galima tiesiogiai palyginti tarpusavyje remiantis dabartine būsimų pajamų verte. Jei reikalingos pakartotinio naudojimo ar renovacijos sąnaudos, galima palyginti galimybes, remiantis kiekvienos galimybės renovacijos projekto grynosiomis dabartinėmis sąnaudomis arba vidine grąžos norma.

Geriausio ir efektyviausio žemės naudojimo analizės seka

NEI atlikta žemės sklypo, kaip nepatobulinto, analizė

Geriausio ir efektyviausio žemės sklypo naudojimo analizė atliekama tokia seka:

1. Rinkos analizė ir alternatyvių galimų panaudojimo būdų, kurie yra pagrįstai įmanomi, pasirinkimas, atsižvelgiant į rinkos galimybes ir apribojimus.

Geriausias ir efektyviausias konkretaus laisvos arba pagerintos žemės sklypo panaudojimas apima bandymą, ar įvairios galimybės atitinka šiuos kriterijus:

Geriausias ir efektyviausias laisvos ar pagerintos žemės naudojimas turi atitikti keturis kriterijus:

· būti fiziškai įmanomas;

· būti teisiškai leistinam;

· būti finansiškai ir ekonomiškai pagrįstas;

· turėti maksimalų pelningumą.

Panagrinėkime geriausio ir efektyviausio naudojimo kriterijų taikymo ypatybes.

Žemės sklypo fizinis tinkamumas.

Geriausias ir efektyviausias nekilnojamojo turto naudojimas priklauso nuo jo fizinių savybių.

Svarstydami naudojimo atvejus, apsvarstykite:

· Svetainės matmenys ir forma, kuris gali atitikti optimalų naudojimą arba ne. Pavyzdžiui, svetainė gali būti maža pramoninei plėtrai, kurią geriausia naudoti pagal esamą zonavimą.

· Transporto ir komunalinių paslaugų prieinamumas gali būti lemiamas veiksnys renkantis naudojimo atvejį, pavyzdžiui: jei kūrėjas domėjosi statyba sandėliavimo patalpos, tada pirmenybė būtų teikiama svetainei, kuri turi prieigą prie greitkelių tinklo arba prie geležinkelis. Parduotuvėms, greito maisto restoranams, moteliams labai svarbus vizualinis atvirumas visose kelio pusėse. Nesugebėjimas prisijungti prie pagrindinės kanalizacijos gali būti pašalintas iš fiziškai įmanomų atvejų sąrašo.

· Dėl inžinerinių geologinių ir hidrogeologinių sąlygų gali būti neįmanoma sukurti veiksmingiausio tobulinimo varianto, pavyzdžiui, dėl mažo laikomoji galia dirvožemio ar aukšto gruntinio vandens lygio.

· Topografinės ir geografinės ypatybės gali reikšti didelius naudojimo apribojimus. Pavyzdžiui, aikštelės naudojimas didelio pramonės terminalo statybai gali tapti neįmanomas dėl aikštelės topografijos.

Teisinis saugumas

Analizuojant geriausią ir efektyviausią turto naudojimą, būtina nustatyti, kurie naudojimo variantai atitinka vietovėje galiojančius teisės aktus, Vyriausybės ir savivaldybių aktus. Turi būti išanalizuoti visi dokumentai, reglamentuojantys funkcinio naudojimo norminę ir teisinę pusę. Viešieji apribojimai apima: zonavimo taisykles; saugumo reikalavimus aplinką; leidimo reikalavimai; statybos kodeksai; būsto kodai; nuostatas dėl žemės padalijimo į sklypus. Kiti viešieji apribojimai gali būti energijos vartojimo standartai, šešėliavimo apribojimai, priverstinis žemės paėmimas viešajam naudojimui ir kt.

Naudojimo pobūdis gali būti ribojamas ilgalaikėmis nuomos sutartimis. Be to, gali būti taikomi daliniai arba laikini apribojimai, apibrėžiantys tam tikrų rūšių medžiagų naudojimo draudimą, aukštų skaičiaus apribojimus arba laikiną statybos draudimą tam tikroje vietoje.

Kai kuriais atvejais dideliems projektams vietos gyventojų vertinimas yra privalomas reikalavimas. Kitais atvejais vystytojas turi suteikti tam tikrą procentą butų ar tokią pat namų dalį individualios gyvenamosios plėtros mikrorajonuose žmonėms su negalia. žemas lygis pajamos už nuomos tarifus arba kainomis, mažesnėmis už rinkos kainas. Šie apribojimai gali labai paveikti geriausią ir efektyviausią žemės naudojimą.

Gali būti daliniai arba laikini apribojimai, lemiantys draudimą, susijusį su objekto, kaip kultūros ir istorijos paveldo paminklo, statusu. Dėl dalinių apribojimų daugeliu atvejų atsiranda papildomų išlaidų tobulinant, ypač istorinėse miesto vietose.

Be teisinių apribojimų, gali būti ir neigiamų vietinių gyventojų nuotaikų, dėl kurių tam tikras naudojimo atvejis gali būti neįmanomas.

Privatūs teisiniai apribojimai apima nuosavybės naudojimo apribojimus, servitutus ir konkrečias sutartis. Kaimyniniam žemės savininkui gali priklausyti pastatas, besikertantis šis objektas. Sklype gali būti laidojimo vietų ar istorinių pastatų, kurių griauti negalima.

Finansinis ir ekonominis pagrįstumas

Iš svarstymo pašalinus fiziškai įmanomus ir teisiškai draudžiamus naudojimo variantus, reikėtų atlikti likusių variantų finansinio pagrįstumo analizę. Finansinio pagrįstumo kriterijus yra teigiama investuoto kapitalo grąža, tai yra grąža, lygi arba didesnė už išlaikymo išlaidų, finansinių įsipareigojimų ir pradinių investicijų kompensavimo išlaidas.

Finansinės galimybių studijos dėmesys priklausys nuo fiziškai įmanomo ir teisiškai leistino naudojimo rinkos.

Jei šie naudojimo būdai yra naudojami nuomos rinkoje, finansinio pagrįstumo analizė bus sutelkta į tai, kurie iš jų suteiks grynųjų veiklos pajamų, kurių pakaktų reikalaujamai rinkos investicijų grąžos normai:

Grynosios veiklos pajamos iš pagerinto turto nuomos;

GPA – metinis skolos aptarnavimo mokėjimas.

Jei pardavimo rinkoje yra fiziškai įmanomų ir leistinų naudojimo būdų, finansinių galimybių analize bus siekiama nustatyti pajamų, kurios būtų gautos pardavus patobulintą turtą alternatyviu panaudojimu, sumą. Šiuo atveju finansiškai pagrįsti bus tokie naudojimo būdai, kai pajamos viršys išlaidų, reikalingų pagerintam nekilnojamajam turtui sukurti ir parduoti, sumą:

RS > Cc + Cf + Pr

RS – pagerinto nekilnojamojo turto rinkos vertė;

CC - statybos kaina;

Сф - finansavimo kaina;

Pr – kūrėjo pelnas

Akivaizdu, kad šie pertekliai lems sumą, kurią kūrėjas gali išleisti įsigydamas žemę. Tačiau atsižvelgiant į prielaidą, kad visos rinkos šalys, įskaitant ir žemės sklypo savininką, siekia maksimaliai padidinti savo naudą, galima suformuluoti šias papildomas žemės sklypo plėtros ir plėtros pagrįstumo sąlygas. Suma, kurią vystytojas gali pasiūlyti už plėtojamą žemę, turi būti didesnė arba lygi jos vertei su pagerinimais:

Finansinių galimybių studija turi būti pagrįsta patikimais įrodymais, surinktais ir išanalizuotais atitinkamo nekilnojamojo turto konkurencinėje rinkoje.

Finansinis pagrįstumas labai priklauso nuo pasiūlos ir paklausos bei vietos.

Didžiausio derlingumo testas taikomas tiems naudojimo būdams, kurie atitinka pirmuosius tris kriterijus. Tai apima ne tik nekilnojamojo turto vertės, kurią galima pasiekti naudojant produktyviausią naudojimą, įvertinimą, bet ir išlaidas, susijusias su šios vertės pasiekimu, įskaitant griovimo ir perkėlimo išlaidas, aplinkos atkūrimo išlaidas, pertvarkymo išlaidas ir kt.

Iš finansiškai pagrįstų naudojimo būdų efektyviausias yra tas, kuris užtikrina didžiausią likutinę žemės vertę.

Likutinę žemės vertę galima sužinoti nustačius tikslinę naudojimo vertę ir atėmus pagerinimo išlaidas.

2. Nustatoma kiekvienos alternatyvios strategijos kūrimo kaina.

Atsižvelgiama į sklypo išteklių kokybę ir įvairių plėtros galimybių technologines galimybes.

3. Nustatomas nustatytų plėtros strategijų finansinis pagrįstumas.

Kiekvienam variantui parengiama prognozuojamų pajamų ataskaita. Kiekvienai plėtros strategijai, remiantis prielaidomis ir prielaidomis apie būsimą elgesį rinkoje, apskaičiuojamos grynosios veiklos pajamos.

4. Nustatomi pastatų, statinių ir žemės kapitalizacijos koeficientai. Vertintojas gali naudoti kapitalizacijos koeficientus, nustatytus remiantis turima rinkos informacija arba investuotojų lūkesčiais.

5. Grynosios veiklos pajamos paskirstomos tarp pastatų, statinių ir žemės.

6. Nustatyta žemės sklypo likutinė vertė.

Didžiausia liekamoji žemės vertė atitinka geriausią ir efektyviausią jos naudojimą.

Žemės sklypo su esamais pagerinimais analizė

Žemės sklypo su esamais pastatais analizė atliekama tokia seka.

1. Pasirinkti naudojimo atvejus, kurie yra pagrįstai įmanomi atsižvelgiant į rinkos galimybes ir organizacijas;

2. Nustatoma kiekvieno siūlomo varianto kūrimo kaina;

3. Nustatomos grynosios veiklos pajamos;

4. Nustatomas bendras kapitalizacijos koeficientas;

5. Nustatyta būsimų pajamų dabartinė vertė;

6. Nustatomos rekonstrukcijos ar remonto išlaidos;

7. Nustatyta vienetinio nekilnojamojo turto rinkos vertė.

Didžiausia pertvarkymo projekto grynoji dabartinė vertė arba vidinė grąžos norma yra geriausias ir efektyviausias žemės panaudojimas.

Siųsti savo gerą darbą žinių bazėje yra paprasta. Naudokite žemiau esančią formą

Studentai, magistrantai, jaunieji mokslininkai, kurie naudojasi žinių baze savo studijose ir darbe, bus jums labai dėkingi.

Paskelbta http://www.allbest.ru/

Testas

Efektyviausio žemės sklypų naudojimo analizė

• 1. Būtinybė išanalizuoti efektyviausią žemės sklypų naudojimą
• 2. Efektyviausio žemės naudojimo analizės kriterijai
• 3. Efektyviausio žemės naudojimo vertinimo metodai
• Literatūra
• 1. Būtinybė išanalizuoti efektyviausią panaudojimąžemės sklypai
• Kadangi vertinimo veiklos praktikoje dažniausiai nustatoma tiriamo turto rinkos vertė, efektyviausio panaudojimo analizė atskleidžia pelningiausią ir konkurencingiausią konkretaus turto naudojimo būdą.
• Visų rūšių turto sandoriams, pagrįstiems rinkos verte, reikia tinkamai įvertinti ir atidžiai išanalizuoti investuotojų ir kitų rinkos dalyvių ekonominę elgseną.
• Rinkos elgesio įtaka asmenų, įmonių, valdžios institucijų finansiniams sprendimams diktuoja efektyviausio nekilnojamojo turto panaudojimo koncepciją. Rinkos veiksniai lemia rinkos vertę, todėl rinkos jėgų poreikiai nekilnojamajam turtui yra svarbūs nustatant geriausią panaudojimą.
• Bet kurio nekilnojamojo turto savikainos pagrindas yra žemės sklypo kaina. Jame esantys pastatai ir statiniai gali būti keičiami, tačiau pagrindinės aikštelės charakteristikos dažniausiai išlieka tos pačios. Tuo pačiu metu konkrečios svetainės pajamos priklauso nuo jos naudojimo efektyvumo. Investuotojas, rinkdamasis žemės sklypą konkrečioje rinkoje, supranta, kad įvairių sklypų kainos skirtumas paaiškinamas jų kokybinėmis savybėmis.
• Efektyviausio turto panaudojimo analizė apima detalų rinkos situacijos, vertinamo turto savybių tyrimą, rinkos paklausų variantų, atitinkančių vertinamo turto parametrus, nustatymą, kiekvieno pasirinkimo pelningumo apskaičiavimą. ir įvertinant turto vertę kiekvienam panaudojimo variantui. Taigi galutinę išvadą apie efektyviausią naudojimą galima padaryti tik apskaičiavus išlaidas.
• Geriausias ir efektyviausias turto naudojimas – teisiškai įmanomas ir tinkamai suprojektuotas, fiziškai įmanomas, tinkamais finansiniais ištekliais aprūpintas ir maksimalią vertę suteikiantis laisvo ar išplėtoto žemės sklypo naudojimas.
• Optimalų žemės sklypo naudojimą lemia konkrečios rinkos, kuriai priklauso vertinamas turtas, konkuruojantys veiksniai, o ne subjektyvios savininko, vystytojo ar vertintojo spekuliacijos rezultatas.
• Todėl efektyviausio panaudojimo analizė ir parinkimas iš tikrųjų yra vertinamam objektui reikšmingų rinkos veiksnių ekonominis tyrimas.
• Rinkos veiksniai, pagal kuriuos formuluojama išvada apie efektyviausią nekilnojamojo turto naudojimą vertinimo dieną, yra atsižvelgiama į bendrą surinktų ir analizuojamų duomenų rinkinį, siekiant nustatyti turto vertę. Todėl didžiausios vertės naudojimas gali būti kvalifikuojamas kaip pagrindas, kuriuo grindžiama rinkos vertė.
• Jei vertinamas turtas yra susijęs su vėlesniu asmeniniu naudojimu ar nuoma, tada pagrindinė jų motyvacija skaičiuojant vertę bus sumažinta iki iš to kylančių objekto vartotojiškų savybių (pajamų, prestižo ir privatumo ir kt.). Investavimo motyvacijoje, be gaunamų pajamų dydžio ir kapitalo sukaupimo, atsižvelgiama į tokius argumentus kaip mokesčių lengvatos ir projekto įgyvendinamumas.
• Paprastai geriausio naudojimo analizė atliekama naudojant keletą alternatyvių variantų ir apima šias sritis:
• - Rinkos analizė;
• - pasirinkimo galimybių analizė;
• - efektyviausio naudojimo analizė.
• Išvardintos analizės sritys reikalauja visapusiško toliau nurodytų klausimų tyrimo.
• Rinkos analizė apima alternatyvių esamų naudojimo galimybių paklausos nustatymą, siekiant ištirti pasiūlą ir paklausą, rinkos pajėgumus, nuomos tarifų dinamiką ir kt. už kiekvieną variantą.
• Galimybių analizė apima pagrindinių vertės komponentų apskaičiavimą: pajamų srautą ir kapitalizacijos rodiklius, kad būtų galima nustatyti vertę, atsižvelgiant į kintamieji parametrai kiekvienas teisiškai pagrįstas ir fiziškai įmanomas pasirinkimas.
• Geriausio naudojimo analizė apima kūrimą detalusis planas kiekvieno varianto įgyvendinimas atsižvelgiant į konkrečius rinkos dalyvius, projekto laiką, finansavimo šaltinius, kad būtų pasirinktas variantas, užtikrinantis maksimalų vertinamo objekto našumą.

2. Efektyviausio žemės naudojimo analizės kriterijai

Veiksmingiausio vertinamo turto panaudojimo variantas turi atitikti keturis kriterijus – tai:

- teisinis priimtinumas;

- fizinės galimybės;

- finansinis saugumas;

- maksimalus produktyvumas.

Šių kriterijų svarstymo seka analizuojant įvairius nekilnojamojo turto panaudojimo variantus, siekiant pasirinkti efektyviausią, dažniausiai atitinka aukščiau pateiktą. Pirmiausia atsižvelgiama į teisinį priimtinumą ir fizinį pagrįstumą, po to – finansinį gyvybingumą ir maksimalų produktyvumą. Tokia analizės procedūros seka susidarė dėl to, kad veiksmingiausias panaudojimo atvejis, net ir turint reikiamą finansavimą, nėra įmanomas, jei tai yra teisiškai uždrausta arba neįmanoma fiziškai įgyvendinti.

Teisinis priimtinumas

Pirmiausia visais atvejais patikrinamas kiekvieno svarstomo naudojimo atvejo teisinis priimtinumas. Tačiau optimalaus turto naudojimo nereikėtų painioti su teisės aktų reikalavimu naudoti turtą pagal paskirtį.

Vertintojas peržiūri privačius apribojimus, zonavimo taisykles, statybos kodeksus, istorinio išsaugojimo taisykles ir aplinkosaugos įstatymus, kurie gali pakeisti konkrečius galimus naudojimo būdus.

Efektyviausio nekilnojamojo turto panaudojimo pasirinkimui įtakos gali turėti ilgalaikės nuomos sutartys. Likusiu nuomos laikotarpiu turtu naudojamasi pagal nuomos sutarties sąlygas. Jei veiksmingiausią turto naudojimą riboja nuomos sutartis, tai turėtų būti atsispindi vertinimo ataskaitoje.

Pavyzdžiui, jei nekilnojamasis turtas yra apribotas žemės nuomos sutartimi, kuri baigiasi ilgiau nei 12 metų, tada statyti naują pastatą, kurio ekonominis tarnavimo laikas yra 40 metų, gali būti ekonomiškai netikslinga.

Be to, būtina atsižvelgti į galimus apribojimus, kurie gali būti įtraukti į nekilnojamojo turto pirkimo sutartį. Šie apribojimai gali būti susiję su tam tikromis naudojimo sritimis, nurodant statinių vietą žemės sklype, statinių parametrus, naudojamų statybinių medžiagų rūšį. Jei akto apribojimai prieštarauja bendresnėms teisinėms nuostatoms, pavyzdžiui, statybos normatyvams, tada dažniausiai atsižvelgiama į maksimalų apribojimą.

Statybos taisyklės gali atgrasyti nuo žemės plėtros su efektyviausiais pastatais, jei dėl jų padidės statybos sąnaudos, kad atitiktų techninius standartus.

Tai galiausiai trukdo vystytis teritorijoms. Kai kuriose srityse statybos kodeksai naudojami siekiant pažaboti naujos statybos ir apriboti augimą.

Dabartinės žemės naudojimo taisyklės yra skirtos aplinkos apsaugai. Vertintojai turi atsižvelgti į oro ir vandens švaros standartus, taip pat į visuomenės nuomonę apie siūlomus plėtros projektus. Kaip pavyzdį galime pateikti tam tikro aukštų pastatų statybą, priešgaisrines pertraukas, insoliacijos reikalavimus.

Naudojimo galimybė, kurią vertės nustatymo dieną draudžia įstatymai, gali būti svarstoma tolesniuose analizės etapuose tik tuo atveju, jei vertintojas ketina pakeisti esamus standartus. . Tačiau teisės aktų, statybos kodeksų, zonavimo taisyklių ir kt. pasikeitimų tikimybė niekada nėra 100% tikra.

Fizinis pagrįstumas

Veiksmingiausio nekilnojamojo turto naudojimo varianto pasirinkimas turėtų būti pagrįstas jo fizinėmis galimybėmis.

Fiziniai pagrįstumo kriterijai – dydis, forma, plotas, dizainas, grunto sąlygos ir įvažiavimo į vietą keliai bei stichinių nelaimių (pvz., potvynio ar žemės drebėjimo) rizika – turi įtakos numatytam žemės naudojimui.

Galutinis žemės sklypo naudingumas priklauso nuo jo dydžio ir formos. Kai kurios parinktys suteikia didžiausią efektą tik naudojant tam tikro dydžio plotą. Šiuo atveju būtina nustatyti galimybę plėsti esamą žemės sklypą, nes kai kurie sklypai gali neturėti galimybės plėstis.

Sklypų forma turi įtakos galutiniam našumui, nes netaisyklingos formos žemės sklypo plėtros kaštai gali būti didesni, o tai dar labiau sumažina jo naudingumą, lyginant su sklypais lygiais kraštais.

Panašiai, privažiavimo keliai į sklypą ir komunalines paslaugas padidina jos galutinį produktyvumą, nes sutaupoma ją plėtojant. Taigi, laisva galia gydymo įstaigos ribos fiziniai matmenys siūlomas veiksmingos plėtros variantas.

Žemės sklypo topografinės arba grunto savybės atsispindi sklypo funkciniame naudingume. Neigiami aspektai, kuriuos nustato vertintojas, apsunkina jo kūrimą arba padidina plėtros išlaidas. Kadangi visos rinkoje esančios aikštelės konkuruoja tarpusavyje, vertinama svetainė gali būti netinkama efektyviausiam naudojimui, nes yra prastesnė už kitas vietovei būdingas svetaines.

Analizuojant fizinį efektyvaus naudojimo varianto pagrįstumą, būtina atsižvelgti į pastatų ir konstrukcijų būklę, kad būtų galima naujai nustatyti jų tolesnio eksploatavimo galimybę. Jei pastatus reikia pertvarkyti siekiant užtikrinti optimalų naudojimą, reikėtų apskaičiuoti tam reikalingas išlaidas ir palyginti su galutiniu pelningumu. Paprastai nekilnojamojo turto atnaujinimo kaina priklauso nuo fizinės turto būklės ir vietos.

Finansinis saugumas

Kitas naudojimo būdų pasirinkimo etapas – finansinio saugumo analizė. Pasirinkimo sandoris laikomas finansiškai perspektyviu, jei jis suteikia veiklos pajamas, lygias arba didesnes nei veiklos sąnaudos, finansavimo išlaidos ir reikalaujama kapitalo grąžos schema. Taigi visi naudojimo būdai, galintys duoti teigiamų pajamų, laikomi finansiškai įmanomu.

Jei naudojimo būdas nėra susijęs su nuolatinių pajamų iš eksploatavimo gavimu, tada analizei parenkami tie variantai, kuriais sukuriamas nekilnojamasis turtas, kurio kaina yra lygi arba didesnė už šio naujo tipo objekto statybos ar rekonstrukcijos išlaidas. Vertintojas turi palyginti kapitalo prieaugį arba pajamas iš turto naudojimo su patirtomis kapitalo išlaidomis. Jeigu pajamos yra mažesnės už išlaidas arba jas viršija tik nežymiai, toks panaudojimas laikomas finansiškai neįgyvendinamu.

Norint įvertinti naudojimo būdus, generuojančius reguliarias veiklos pajamas, vertintojas kiekvienam iš jų apskaičiuoja bendras grynąsias veiklos pajamas, individualią investuoto kapitalo grąžos normą ir žemei priskirtinų pajamų dydį. Jei grynosios pajamos atitinka reikalaujamą investicijų grąžą ir užtikrina reikiamą žemės grąžą, naudojimas yra finansiškai pagrįstas.

Akivaizdu, kad finansiškai pagrįstų naudojimo būdų nustatymas grindžiamas paklausos, pasiūlos ir vietos analize.

Maksimalus produktyvumas

Maksimalus našumas yra didžiausia žemės sklypo vertė kaip tokio, neatsižvelgiant į tai, ar jis yra laisvas (faktiškai ar sąlygiškai), ar užstatytas. Taigi šio kriterijaus įgyvendinimas apima iš visų teisėtai leidžiamų, fiziškai įgyvendinamų ir teigiamas pajamas teikiančių naudojimo būdo, suteikiančio didžiausią nekilnojamojo turto pagrindo - žemės sklypo vertę, pasirinkimą.

Galimas efektyviausio žemės naudojimo variantas atspindi ilgalaikę, kruopščiai parengtą ir gana specifinę žemės naudojimo programą, susijusią su įprastu pastatų ir statinių eksploatavimu. Tarnavimo laikas priklauso nuo pastato tipo, statybos darbų kokybės ir kitų faktorių.

Didžiausias žemės sklypo našumas nustatomas susiejant jo pajamų dydį su rinkos reikalaujama kapitalizacijos norma tam tikroms naudojimo rūšims. Tačiau priklausomai nuo pasirinkto turto naudojimo būdo, žemės vertės nustatymo būdas gali skirtis. Metodo pasirinkimas priklauso nuo vertinamo turto tikrosios paskirties perorientavimo laipsnio, svarstomo pasirinkimo sandorio rizikos lygio, reikalaujamos grąžos normos ir kapitalo atkūrimo laikotarpio bei siūlomo pasirinkimo įgyvendinimo laiko. už naudojimąsi turtu.

Veiksmingiausia yra ta naudojimo rūšis, kuri užtikrina didžiausią žemės pelningumą. Visų metodų, naudojamų nustatant žemės sklypo vertę, siekiant pasirinkti efektyviausią variantą, pagrindas yra vadinamoji likutinė technika. Pajamos iš žemės laikomos balansu tarp visų nekilnojamojo turto generuojamų pajamų ir tų pajamų sumų, kurios gaunamos pritraukiant darbo jėgą, kapitalą, ilgalaikį turtą (veikiančius pastatus ir statinius).

Žemės sklypo kaina savo ruožtu yra skirtumas tarp bendros viso turto kainos ir pastatų likutinės vertės arba jų statybos sąnaudų.

Geriausias nekilnojamojo turto panaudojimas gali būti pasiektas esamų pastatų pagrindu arba iš esmės naujų pagerinimų statyba, dėl kurios žemės sklypas turi būti laikomas laisvu. Remdamiesi tuo, vertintojai, analizuodami geriausią nekilnojamojo turto panaudojimą, taiko du metodus:

- efektyviausias svetainės naudojimas kaip neužstatytas;

- efektyviausias svetainės naudojimas kaip užstatytas.

Egzistuoja šios pagrindinės priežastys, kodėl veiksmingiausias žemės panaudojimas laikomas neužstatytu:

1. Nekilnojamojo turto vertės išskyrimas tik žemės sklypo vertės.

2. Palyginamo pardavimo metodo naudojimas išvystytai žemei įvertinti.

3. Vertės praradimo dėl išorinio senėjimo apskaičiavimas.

4. Žemės, kaip nekilnojamojo turto dalies, tikrosios vertės, kuri nėra optimali tam tikrai vietai, įvertinimas.

Veiksmingiausio užstatymo naudojimo analizė atliekama dėl dviejų priežasčių:

1. Didžiausią bendrą investuoto kapitalo grąžą užtikrinančio turto naudojimo būdo nustatymas.

2. Rinkoje esančių tos pačios paskirties nekilnojamojo turto objektų, kurių naudojimo efektyvumas yra panašus, identifikavimas.

Panagrinėkime skirtumą tarp efektyviausio sklypo be pastatų naudojimo ir nekilnojamojo turto su pastatais, naudodamiesi pramoninio nekilnojamojo turto, išskiriančio toksines emisijas, pavyzdžiu. Teritorija, kurioje yra nagrinėjamas objektas, dėl savo gamtinių ypatybių yra vystoma kaip priemiesčio gyvenamoji teritorija.

Didžiausias sklypo be pastatų naudojimo efektyvumas greičiausiai bus pagrįstas jos naudojimu gyvenamajam kotedžui. Tokiu atveju kainuos esamo objekto nugriovimas ir utilizavimas. Praktiškai potencialus nekilnojamojo turto savininkas sklypą pertvarkys tik tuo atveju, jei pastatų likutinė vertė yra maža.

Priklausomai nuo to, kiek laiko arti pasirinktos paskirties, kuriai reikia naujos statybos, įvertinimo datos, esamą išvaizdą naudojimas gali būti laikomas tarpiniu. Taigi, jei pagal miesto žemės išplėtimo planą kotedžų statyba analizuojamą žemės sklypą pasieks per penkerius metus, o esamų pastatų nugriovimo ir naujo kotedžo statybai reikalingas laikotarpis yra vieneri metai, -esamo pramoninio nekilnojamojo turto metų eksploatavimas yra laikomas tarpiniu naudojimu.

Tačiau jei konkurencinis paklausos lygis pramoniniam naudojimui yra didesnis, tikėtina, kad efektyviausias turto panaudojimas gali būti esamos paskirties išlaikymas, atliekant būtinus aplinkosaugos darbus už susijusias išlaidas.

Nekilnojamojo turto vertinimo teorija reikalauja išnagrinėti žemės sklypą, darant prielaidą, kad jame nėra pastatų, net jei sklypas yra sukurtas, kad būtų galima nustatyti, ar dabartinis naudojimas yra paklausus ir ar jį reikėtų tęsti, ar jį pakeisti.

Vertinamo turto, kaip neužstatomo žemės sklypo, geriausio ir efektyviausio panaudojimo nustatymo metodas grindžiamas prielaida, kad jame nėra statinių arba juos galima nugriauti. Dėl to žemės kaina nustatoma pagal pasirinkimą galimi variantai naudojimą, užtikrinant nekilnojamojo turto pelningumą bei parenkant nekilnojamojo turto parametrus pagal konkrečią paskirtį.

Galimybė naudoti žemės sklypą kaip neužstatytą yra dviejų pagrindinių variantų:

1. Žemės sklypo naudojimas spekuliacijai, tai yra jo pardavimas be pagerinimų investuotojui, kuris vėliau jį plėtos pagal rinkos reikalavimus arba savo pageidavimus. Ši parinktis taikoma, kai nekilnojamojo turto rinkos yra perpildytos.

2. Žemės sklypo su naujais pastatais ir statiniais plėtra, įskaitant:

- kūrimas be tarpinio naudojimo, jei svarstomas naujas panaudojimo variantas, priimtinas rinkos analizės dieną;

- plėtra su tarpiniu naudojimu apima laikiną esamo naudojimo varianto išsaugojimą, kol naujas variantas taps paklausus rinkoje, remiantis rinkos situacijos prognoze;

- žemės sklypo padalijimas ar sujungimas siekiant kuo efektyvesnio naudojimo;

- sklypo plėtra su naujais pastatais, panašiais į esamą objektą pagal paskirtį ir fizinius parametrus.

Dažniausia situacija vertinant nekilnojamąjį turtą pagal neužstatytą sklypą – sąlyginis jo neužstatymas. Taip yra dėl to, kad analizuojamoje vietoje yra pastatas, kuris turi įtakos turto vertei. Šiuo atveju veiksmingiausio sklypo, kaip neužstatytos, naudojimo varianto pasirinkimas priimamas kaip investicinis planas sprendimo priėmimo etape.

Šiuo atveju vertintojas turi atsakyti į keletą klausimų:

1. Kaip galima naudoti žemės sklypą, jei jis realiai neužstatytas arba gali būti atlaisvintas nuo esamų pastatų?

2. Kokio tipo pastatai ar kiti pasirinktą paskirtį palaikantys statiniai gali būti statomi šioje žemėje, atsižvelgiant į jos fizines ir kitas savybes ir per kokį laikotarpį?

3. Ar esamas naudojimas turėtų būti laikomas tarpiniu?

Pavyzdžiui, jei reikia atlikti statybos darbus, kad žemė būtų naudojama efektyviausiai, vertintojas turėtų nustatyti:

- esamų pastatų griovimo išlaidos;

- efektyviausio turto naudojimo būdas (biuras, viešbutis, sandėlis ir kt.), atitinkantis esamus rinkos standartus ir apimantis elementus pačiomis priimtiniausiomis kainomis;

- optimalių pastatų, kurie turėtų būti statomi, siekiant maksimaliai išnaudoti galimas sklypo charakteristikas, charakteristikos (aukštų skaičius, optimalus funkcinių vienetų plotas, šių vienetų skaičius ir kt.);

- nuomos ir veiklos sąnaudų lygis;

- statomų pastatų kaina, atsižvelgiant į finansavimo išlaidas.

Veiksmingiausio žemės naudojimo kaip užstatyto priėmimas apima esamų pastatų išsaugojimą analizuojamoje vietoje. Galimybė naudoti žemės sklypą kaip užstatytą yra dviejų pagrindinių tipų:

1. esamos vertinamo turto paskirties išlaikymas;

2. keičiant esamą vertinamo turto paskirtį.

Abiem atvejais atsižvelgiama į poreikį ir galimybę:

- esamos nekilnojamojo turto teikiamų paslaugų apimties ir kokybės palaikymas;

- atlikti pastatų rekonstrukcijos statybos darbus, siekiant pagerinti jų klasę ir keisti nuomos įkainius;

- atlikti statybos darbus, siekiant išplėsti plotą papildomais priestatais arba papildomų aukštų statyba;

- esamų plotų sumažinimas dėl dalinio griovimo.

Vertintojas, lygindamas esamą žemės sklype esančių statinių naudojimo variantą su optimaliu užstatymo variantu, turi gauti atsakymą į šiuos klausimus:

1. Ar patartina toliau eksploatuoti pastatą esamos būklės?

2. Kurį pastato rekonstrukcijos variantą rinktis: rekonstrukciją, išplėtimą, dalinį griovimą?

3. Kaip ir per kokį laikotarpį bus susigrąžintos išlaidos?

Optimaliausias pastatų naudojimo variantas užtikrins maksimalią investicijoms patrauklaus nekilnojamojo turto kainą, atsižvelgiant į grąžos normą, nustatytą pagal pasirinkto varianto riziką. Akivaizdu, kad rizikos išlaikant esamą turto naudojimo paskirtį ir skirtingus pertvarkymo variantus nebus vienodos.

Vertinimo ataskaitoje turi būti atskirtas geriausias neišvystytos teritorijos panaudojimas nuo geriausio sukurtos teritorijos naudojimo. Vertinimo ataskaitoje turi būti aiškiai nurodytas, paaiškintas ir pagrįstas kiekvieno naudojimo tikslas ir išvada.

3. Efektyviausio žemės naudojimo vertinimo metodai

žemės sklypo statybos kapitalizacija

Veiksmingiausio vertinamo turto naudojimo varianto nustatymas apima nuoseklų šių etapų įgyvendinimą:

1. Visų galimų neužstatyto sklypo ar sklypo su pastatais efektyviausio panaudojimo variantų analizė pagal esamą rinkos situaciją vertinimo dieną ir jos keitimo perspektyvas.

2. Pasirinktų variantų teisinio priimtinumo patikrinimas.

3. Pasirinktų variantų fizinio pagrįstumo patikrinimas.

4. Pasirinktų variantų finansinio gyvybingumo įvertinimas.

5. Efektyviausio nekilnojamojo turto naudojimo varianto parinkimas, užtikrinantis maksimalų jo produktyvumą.

Maksimalaus našumo įvertinimas priklauso nuo efektyviausio nekilnojamojo turto panaudojimo nustatymo. Jeigu žemės sklypas laikomas neužstatytu, tuomet, atsižvelgiant į kapitalizavimo normos įvertinimą, galima taikyti tris būdus.

Pirmasis metodas:Žemės sklypas laikomas neužstatytu žemės ir pastatų kapitalizacijos normos.

1. Sąlygiškai laisvo žemės sklypo su konkrečios paskirties pastatais ir statiniais plėtojimo kainos nustatymas, atsižvelgiant į rinkos paklausą ir pasiūlą.

3. Koregavimas siekiant atsižvelgti į apkrovos koeficientą ir surinkimo nuostolius.

4. Galimybės gauti kitas pajamas ir jų dydžio nustatymas.

5. Faktinių bendrųjų pajamų įvertinimas.

6. Veiklos kaštų apskaičiavimas.

7. Kapitalo sąnaudų rezervų apskaičiavimas.

8. Grynųjų veiklos pajamų apskaičiavimas.

9. Pastatų kapitalizacijos koeficiento apskaičiavimas.

10. Pastatytų pastatų ir statinių gaunamų pajamų įvertinimas.

11.Pajamų, priskirtinų žemei, apskaičiavimas.

12.Žemės sklypo kapitalizacijos koeficiento apskaičiavimas.

13.Žemės sklypo vertės įvertinimas iš žemės gaunamų pajamų kapitalizavimo metodu.

Antrasis metodas:Žemės sklypas laikomas neužstatytu, pastatų ir žemės kapitalizacijos normos vienodos.

1. Sąlygiškai laisvo žemės sklypo su konkrečios paskirties pastatais ir statiniais plėtojimo kainos nustatymas, atsižvelgiant į rinkos paklausą ir pasiūlą.

2. Potencialių bendrųjų pajamų apskaičiavimas.

3. Koregavimas atsižvelgiant į apkrovos koeficientą ir nuostolius renkant mokėjimus bei kitų pajamų dydį.

4. Faktinių bendrųjų pajamų įvertinimas.

5. Veiklos sąnaudų ir kapitalo sąnaudų rezervų apskaičiavimas.

6. Bendrų grynųjų veiklos pajamų apskaičiavimas.

7. Vertinamo turto bendro kapitalizacijos koeficiento apskaičiavimas.

8. Nekilnojamojo turto vertinimas grynųjų veiklos pajamų, gautų iš nekilnojamojo turto, kapitalizavimo metodu.

9. Žemės sklypo, kaip pajamų, vertės kaip skirtumo tarp numatomos turto vertės ir pagerinimo išlaidų.

Trečias metodas:Žemės sklypas laikomas neužstatytu ir yra žinoma turto pardavimo pagal paskirtį rinkos kaina:

1. Nustatoma baigto konkrečios paskirties turto, kurį galima statyti analizuojamame žemės sklype, rinkos vertė.

2. Skaičiuojama statybos kaina, įskaitant vystytojo pelną.

3. Žemės sklypo vertė apskaičiuojama kaip skirtumas tarp turto pardavimo kainos ir bendrų išlaidų.

Ketvirtas metodas:Žemės sklypas laikomas užstatytu, pastatams reikia kai kurių patobulinimų:

4. Objekto tobulinimo išlaidų apskaičiavimas.

5. Nekilnojamojo turto vertės padidėjimo apskaičiavimas atsižvelgiant į atliktus pagerinimus.

Penktas metodas:Žemės sklypas laikomas užstatytu ir nereikalauja rekonstrukcijos:

1. Nekilnojamojo turto generuojamų grynųjų veiklos pajamų apskaičiavimas.

2. Bendrojo kapitalizacijos koeficiento nustatymas.

3. Nekilnojamojo turto vertinimas grynųjų veiklos pajamų kapitalizavimo metodu.

Literatūra

1. Bobrova N.P. Kai kurie žemės vertinimo teorijos ir praktikos aspektai: Mokomasis ir metodinis vadovas. -M. 2004.- 112 p.

2. Vasilenko S.S. „Žemės vertinimo principų raida reformuojant žemės santykius Rusijoje“, ZAO „Ekonomika“ leidykla, M. – 2006 m.;

3. Varlamovas A.A., Sevostjanovas A.V. Žemės kadastras: 6 tomas 5 tomas: Žemės ir kito nekilnojamojo turto vertinimas. - M., 2008. - 265 p.

4. Medvedeva O.E. „Žemės ūkio paskirties žemės ir kitos žemės ūkio paskirties nuosavybės vertės įvertinimas“, Tarptautinė vertinimo ir konsultavimo akademija, M. – 2005 m.;

5. Nanazashvili I.Kh., Litovchenko V.A. Žemės turto kadastras ir vertinimas: Pamoka. M., 2007. - 88 p.

6. Petrovas V.I. Žemės sklypų vertinimas. Pamoka. - 2-asis leidimas, pataisytas ir papildomas. M.: 2008. - 224 p.

7. Prorvich V.A. "Žemės vertinimas Maskvoje: modeliai, algoritmai, Praktinė patirtis“, Leidykla „Ekonomika“, M. – 1996;

8. Prorvichas V.A., Kuznecovas V.N., Semenova E.A. ir kiti urbanizuotų žemių vertinimas. - M. 2004.- 776

9. Rumjantsevas F.P., Khavinas D.V., Bobylevas V.V., Nozdrinas V.V. Žemės vertinimas: Vadovėlis. Nižnij Novgorodas, 2013. - 279 p.

10. Serija "Teisinės konsultacijos" Mokėjimas už žemę. Žemės vertinimas. Komentarai. Paaiškinimai. Klausimai ir atsakymai. M. 2008. 414 p.

11. Amelin O.A. Istorinė patirtis vertinant žemės sklypus Rusijoje // Nuosavybės santykiai Rusijos Federacijoje. 2011. Nr 11. P. 67-71.

12. Artamonovas I.V. Žemės rinkos vertės nustatymo sudėtingumo klausimu // Irkutsko valstybinės ekonomikos akademijos žinios (Baikalas) Valstijos universitetas ekonomika ir teisė). 2013. Nr. 2. P. 30.

13. Gubina V.S. Žemės ūkio paskirties žemės vertinimas investiciniais tikslais // Mokslas ir verslas: plėtros būdai. 2013. Nr.10 (28). 83-87 p.

14. Kovaleva A.M., Dvoryadkin K.S. Koregavimų skaičiavimo metodai taikant lyginamąjį žemės sklypų vertinimo metodą // Tarptautinis žurnalas taikomas ir pagrindiniai tyrimai. 2015. Nr.4-1. 112-115 p.

15. Lamertas D.A. Išsivysčiusių šalių žemės išteklių valdymo sistemos ir vertinimas // Interexpo Geo-Siberia. 2014. T. 3. Nr. 2. P. 3-11.

16. Popova I.V., Zorinas A.V. Vertinimo veiklos reglamentavimo ir organizavimo problemos žemės naudojimo srityje // Ekonomika ir šiuolaikinė vadyba: teorija ir praktika. 2014. Nr.34. 191-196 p.

17. Rabinovičius L.M. Žemės ištekliai kaip efektyvios ekonomikos plėtros veiksnys // Vestnik ASTU. Serija: Ekonomika. 2013. Nr.2. P.45-51

18. Taradanovas R.A. Kompensacijos dydžio nustatymas paimamo valstybės ar savivaldybės poreikiams sklypo savininkui // Įstatymas. 2014. Nr.2. 79 - 84 p

Paskelbta Allbest.ru

Panašūs dokumentai

Svetainės vertės vertinimo principai. Bendrosios rekomendacijos vertinimams atlikti. Pagrindiniai išlaidų veiksniai. Paskirstymo metodo taikymas užstatytų žemės sklypų vertinimui. Žemės nuomos mokesčio kapitalizavimo būdas. Neužstatytų teritorijų vertinimas.

paskaita, pridėta 2012-04-05


Minsko miesto žemėtvarkos ir geodezijos tarnybos veiklos analizė, tvarkant žemės sklypų tarnybinį žemėlapį. Darbas su sluoksniais T-FLEX GIS programinės įrangos pakete. Žemės sklypų suteikimo tvarka ir sąlygos. Žemės verslo vykdymas.

praktikos ataskaita, pridėta 2017-04-04


bendrosios charakteristikos civilinė žemės sklypų apyvarta. Žemės sklypų, kaip civilinės apyvartos objekto, samprata ir teisinis režimas. Rusijos žemės rinkos formavimosi istorija. Žemės apyvartos plėtros Rusijoje kryptys.

baigiamasis darbas, pridėtas 2010-12-07


Žemės, kaip gamybos priemonės, ypatumai. Žemės išteklių vaidmuo žemės ūkyje. Sąlygų ir savybių analizė ekonominis vystymasisžemės ūkio įmonės. Žemės išteklių ir efektyvaus jų naudojimo perspektyvų įvertinimas.

kursinis darbas, pridėtas 2009-10-07


Žemės sklypo, kaip nekilnojamojo turto objekto, charakteristikos, žemės kategorijos ir jų klasifikavimo kriterijai. Nekilnojamojo turto rinkos Bratsko mieste analizė, tiriamos vietos aprašymas, jos efektyviausio naudojimo srities įvertinimas ir parinkimas.

kursinis darbas, pridėtas 2010-03-07


Žemės išteklių naudojimo ūkyje statistinės analizės teorinis pagrindimas. Statistinė žemės išteklių naudojimo OJSC RAO Alekseevskoye analizė. Žemės naudojimo rodikliai.

kursinis darbas, pridėtas 2007-09-07


Pagrindas atlikti žemės matavimus. Geodezinė atrama žemės matavimams. Aikštelės ribų nustatymas ant žemės. Žemės sklypo apžiūra, stalinis apdirbimas, nekilnojamojo turto vertinimas. Žemės rinkos analizė. Objekto vertės nustatymas.

kursinis darbas, pridėtas 2015-06-01


Žemės perskirstymo ir žemės sklypų ribų sutvarkymo kaimo gyvenvietės teritorijoje projektinių pasiūlymų rengimas. Žemės sklypų, žemės naudmenų, žemės ūkio paskirties žemės valdų charakteristikos ir įvertinimas.

kursinis darbas, pridėtas 2016-08-01


Žemės rinkos vertės vertinimo principai, veiksniai ir metodai. Žemės turto kadastras ir vertinimas. Neužstatytų ir užstatytų žemės sklypų klasifikacija, jų kadastrinė registracija, inžinerinė, statybinė ir eksploatacinės charakteristikos.

testas, pridėtas 2017-05-01


Žemės valstybinio kadastrinio vertinimo poreikis. Žemės išteklių naudojimo charakteristikos skiriant valstybinį žemės vertinimą pagal regiono pavyzdį (Maskvos sritis, Chimkai). Veiksniai, lemiantys optimalus naudojimasžemė.