Kaip išsirinkti tinkamą medinį namą perkant. Į ką atkreipti dėmesį perkant namą ir kaip išsirinkti tinkamą? Patikrinkite ventiliaciją

Pardavėjas gali savarankiškai teisingai nustatyti kainą, remdamasi panašaus nekilnojamojo turto kaina, parduodamas. Tokio pobūdžio informaciją galima lengvai rasti prisijungus prie interneto.

Brangesnis variantas – kreiptis į profesionalų vertintoją: tokiu atveju būsto savininkas arba gaus oficialų dokumentą – Vertinimo aktą, kuriame pateikiamos ne tik turto savybės, bet ir rinkos analizė.

Vertinant rinkos vertė tokie veiksniai kaip:

1. Vieta: infrastruktūros plėtra rajone, transporto pasiekiamumas, aplinkos sąlygos, šalia esantys objektai.
2. Namo plotas ir žemės plotas.
3. Medžiaga, iš kurios pastatytas namas.
4. Ryšių buvimas ar nebuvimas.
5. Statybos metai.
6. Namo būklė.
7. Vidiniai patobulinimai.
8. Kitų objektų prieinamumas svetainėje.
9. Žemės kokybė ir kt.

Nuosavybės dokumentų analizė atliekami siekiant nustatyti teisėtumą, nuosavybės teisę, naudojimą ir disponavimą savininkai.

Siekiant sutrumpinti pardavimo laiką ir supaprastinti teisių perleidimo įregistravimo tvarką, pardavėjui patartina turėti visus nuosavybės teisę patvirtinančius dokumentus. Jeigu sklypas neįregistruotas Kadastro rūmuose arba namas yra savavališkos statybos, patartina atlikti įregistravimo procedūrą. Tai labai supaprastins nekilnojamojo turto pardavimą, be to, tokių dokumentų nebuvimas, kaip taisyklė, neigiamai veikia nekilnojamojo turto vertę.

Nuosavybę patvirtinantis dokumentas yra nuosavybės teisės liudijimas.Šio dokumento gali trūkti: pavyzdžiui, nuosavybės teisė perduota dabartiniam savininkui prieš sukuriant valstybinės registracijos sistemą. Jeigu teisė neįregistruota, pardavėjas gali kreiptis į Registro tvarkytoją, nurodydamas nuosavybės teisę dokumentai:

• vekselis, sutartis ar mainai, praėję valstybinę registraciją;
• perkant nekilnojamąjį turtą reikalinga atitinkamo mokesčio sumokėjimo pažyma;
• jei turtas buvo paveldėtas, be paveldėjimo teisės liudijimo reikalingas ir atitinkamo mokesčio sumokėjimo pažymėjimas;
• jei namas pastatytas: sutartis dėl sklypo suteikimo namui statyti privačios nuosavybės teise arba įkūrimo teisės sutartis, sudaryta iki 1948-08-26) ir registracijos liudijimas.

Kadangi, visų pirma, pirkėjas yra suinteresuotas patikrinti sandorio grynumą ir nekilnojamojo turto suvaržymų nebuvimą, prieš priimant sprendimą pirkti nekilnojamąjį turtą, būtina paprašyti išrašo iš Vieningo valstybės registro.

Dokumentacija

Turi būti pateiktas toks dokumentų sąrašas:

• Dokumentai apie nuosavybės teises: nuosavybės ir nuosavybės dokumentai;
• Techninis sertifikatas gyvenamasis pastatas;
• Išrašas iš namų registro;
• Visų name registruotų asmenų sutikimas su pareiga išsiregistruoti sutartyje nustatytais terminais;
• Mokestinių skolų nebuvimą patvirtinantis dokumentas;
• Išrašas iš vieningo valstybės registro;
• Kadastro pasas žemei arba pranešimas apie informacijos trūkumą Kadastro rūmuose;

Jei būtina:

• Sutuoktinio sutikimas, patvirtintas notaro;
• Globos ir rūpybos institucijų leidimas (sutikimas).

Preliminariosios sutarties sudarymas

Kai šalys ketina pasirašyti pirkimo–pardavimo sutartį, jos turi teisę sudaryti preliminariąją sutartį, įforminančią tokį ketinimą. Pagrindinis susitarimas vėliau sudaroma preliminariojoje sutartyje nurodytomis sąlygomis, kuris taip pat yra pagrindinio dokumento forma.

• sąlygos dėl sutarties dalyko;
• esminės pagrindinės sutarties sąlygos;
• laikotarpis, per kurį numanoma pasirašyti pagrindinę sutartį. Jei termino šalys nesusitaria, laikoma, kad jis yra 1 metai nuo preliminariosios sutarties sudarymo dienos. Vienai iš šalių nepagrįstai atsisakius pasirašyti sutartį, antroji turi teisę kreiptis į teismą. Jeigu pasibaigus šalių ar įstatymo nustatytam terminui, pagrindinė sutartis nepasirašyta, priverstinis pagrindinės sutarties pasirašymas neįmanomas, ir preliminarioji sutartis nutrūksta.

Preliminari pirkimo-pardavimo sutartis neprivaloma valstybinės registracijos.

Pagrindinės sutarties sudarymas ir pinigų pervedimas

Gyvenamojo namo su sklypu pirkimo-pardavimo sutartis surašoma raštu ir turi būti šalių pasirašyta. Jei pageidaujama, sutartis gali būti patvirtinta notaro, tačiau tai nėra būtina sąlyga.

Dokumente turi būti:

1. Sutarties pavadinimas.
2. Įkalinimo data ir vieta.
3. Sutarties dalykas, t.y. visas sąrašas svetimo turto objektai.
4. Kiekvieno svetimo objekto identifikavimo charakteristikos: vieta, paskirtis (žemės kategorija), inventorinis numeris, plotas, informacija apie teisių įregistravimą Vieningame valstybės registre.
5. Sutarties kaina. Suma nurodoma bendrai, taip pat kiekvienam turtui atskirai.
6. Papildomos sąlygos: paėmimo nuosavybėn laikas, garantijos, su sandoriu susijusių išlaidų apmokėjimo tvarka ir kt.).

Grynaisiais mokėjimais patartina atlikti dalyvaujant liudininkams: tai gali būti maklerio, notaro ar banko darbuotojo (dedant pinigus į šalių pasirinkto banko depozitoriumo kamerą). Bankas taip pat turi galimybę patikrinti banknotų autentiškumą.

Pasibaigus grynųjų pinigų pervedimo procedūrai, pirkėjui būtų patartina pareikalauti iš pardavėjo pinigų gavimo kvito. Po atsiskaitymo šalys pasirašo sutartį ir turto priėmimo bei perdavimo aktą.

Registracija

Įstatymas reikalauja registruoti teisių į nekilnojamąjį turtą perėjimą sudarant pirkimo-pardavimo sandorį, susijusį su tuo sutartis pasirašyta ne mažiau kaip 3 egzemplioriais: po vieną kiekvienai šaliai ir po vieną saugo registratorius.

Valstybinės registracijos dokumentai:

• abiejų objektų nuosavybės teisės dokumentai;
• namo kadastro planas (registracijos liudijimas) ir žemės sklypo kadastro išrašas;
• pirkimo-pardavimo sutartis su perdavimo aktu;
• name registruotų asmenų pažymėjimas;
• muito mokėjimo kvitai.

Be to, jums gali prireikti:

• sutuoktinio sutikimas, patvirtintas notaro;
• globos ir rūpybos institucijų leidimas ar sutikimas;

Abi sandorio šalys kreipiasi dėl paso ir valstybinės registracijos paraiškos. Procedūra užtruks 10 darbo dienų.

Finansai

Jei nekilnojamasis turtas pardavėjo žinioje buvo mažiau nei treji metai – jis privalo pateikti mokesčių deklaraciją 3-NDFL formoje ir mokėti 13% mokestį. Kartu jis turi teisę mokesčių atskaita, bet ne didesnei kaip 1 000 000 rublių sumai arba turi teisę sumažinti apmokestinamųjų pajamų sumą su įsigijimu susijusia suma šio objekto nekilnojamojo turto išlaidos.

Pirkėjas taip pat turi teisę pasinaudoti teise į turto atskaitymą, neviršijantį 2 000 000 RUB. Nereikia pamiršti, kad savininkas, kuris tampa pirkėju, yra žemės mokesčio ir fizinių asmenų turto mokesčio mokėtojas.

Objekto įvertinimo kaina kreipiantis į specializuotą agentūrą, kaip taisyklė, priklausys nuo proceso darbo intensyvumo ir objekto atokumo ir sieks ne mažiau kaip 6000 rublių.

Kai kreipsitės į banką dėl pinigų pervedimo, jo paslaugos kainuos nuo 12 rublių per dieną.

Sandorio teisinio grynumo patikrinimas susisiekus su advokatais kainuos mažiausiai 2000 rublių. Jei bus suteiktas visiškas operacijos palaikymas, tokios paslaugos kaina bus nuo 35 000 rublių.

Pavadinimas draudimas vidutiniškai sieks 0,3% sumos draudimas.

Piliečiams valstybės rinkliava bus 6 000 rublių (2 000 rublių už teisės į namą įregistravimą ir 2 000 už žemę, 2 000 už sutarties įregistravimą); juridiniams asmenims: 66 000 rublių (22 000 tūkst. už objektą, 22 000 už sutarties registravimą).

Vieningo valstybės registro išrašo gavimas popieriuje piliečiams kainuos 200 rublių, o organizacijoms - 600 rublių.

Povandeninės uolos

Nuosavybės teisė neįregistruota namui ar žemei. Pardavėjui žemė gali priklausyti ne nuosavybės teise, o, pavyzdžiui, visam gyvenimui paveldimos dovanos teise.

Namas gali pasirodyti neteisėta statyba, kurią vėliau bus gana sunku tinkamai įforminti.

Netikrasįgaliojimas. Sudarant sandorį, kai veikia įgaliotinis, būtina kreiptis į notarą, išdavusį įgaliojimą, kad įsitikintų, jog jis nėra panaikintas. Taip pat verta įsitikinti, kad įgaliojimą išdavęs asmuo yra teisiškai kompetentingas. Būtų gera idėja įsitikinti, kad savininkas yra gyvas.

Jei namas buvo parduotas be jame registruotų asmenų sutikimo sandoris gali būti ginčijamas V teisminė procedūra. Tačiau tokiu atveju išsigelbėjimas gali būti draudimas nuo nuosavybės praradimo rizikos, žinoma, jei pirkėjas tuo pasirūpins iš anksto.

Prieš parduodant namą, rekomenduojama atlikti profesionalų turto įvertinimą ir sutvarkyti turto dokumentus, užbaigti teisių į sklypą ir namą registraciją.

Atliekant sandorį dokumentai turi būti kruopščiai patikrinti, būtų patartina kreiptis į teisininką. Tačiau nepamirškite, kad net profesionalai negali duoti 100% garantijos dėl sandorio teisinio grynumo, todėl pirkėjui būtų pravartu kreiptis į draudimo bendrovę.

Patikimiausias būdas pervesti lėšas yra patalpinti pinigus į seifą: pirma, pervedant pinigus yra liudininkai, antra, bankas užtikrina saugų lėšų saugojimą, trečia, bankas suteikia papildomos funkcijos banknotų perskaičiavimui ir autentiškumo patvirtinimui. Perdavimo priėmimo aktas pasirašomas tik atlikus atsiskaitymus.

Paskutinis etapas bus sutarties įregistravimas ir teisių į turtą perdavimas.

Kadangi būsto įsigijimas kaime – svarbus ir atsakingas įvykis, būtina apsisaugoti nuo galimų nemalonumų. Kad nenusiviltumėte pirkiniu ir neprarastumėte pinigų, turite žinoti, į kuriuos dalykus turėtumėte atkreipti ypatingą dėmesį. Reikia atsižvelgti į daugybę niuansų – ne tik renkantis namą, bet ir sudarant jo pirkimo sandorį.

Į ką atkreipti dėmesį perkant namą kartu su žeme?

Pasirinkę namą, turite atlikti patikrinimus:

• jo techninė būklė, taip pat komunikacijos;
• žemės sklypas;
• dokumentai namui ir žemei, jų atitikimas Rusijoje galiojančioms normoms ir taisyklėms.

Daugelis žmonių daugiau dėmesio skiria namo išplanavimui, dizainui ir svetainei. Tačiau svarbiau įvertinti viso pastato kokybę, komunalinių paslaugų būklę, jų eksploatacines charakteristikas, nes kitaip galite išleisti neblogą sumą vamzdžių keitimui, stogo remontui, pamatams. Taip pat svarbu apžiūrėti aplinkines teritorijas, ar nėra nepageidaujamo artumo prie elektros linijų, sąvartynų ar kitų ne itin malonių objektų.

Rengiant nuosavybės dokumentus reikia būti ypač atidiems, nes jų sąrašas gana platus. Turėtumėte atidžiai išanalizuoti dokumentus, kad vėliau išvengtumėte visokių nesklandumų – nuo ​​jau parduoto namo pirkimo iki bylinėjimosi su kaimynais dėl ginčų dėl ribų.

Namo techninė būklė

Tokį įvertinimą patartina patikėti profesionalui, ypač jei būstą įsigyjate pirmą kartą. Bet jūs pats galite susidaryti adekvačią nuomonę, jei žinote, ką ir kaip atrodyti. Taip pat perkant namą svarbu pasiteirauti, ar jame gyveno pats pardavėjas, nes statyba „sau“ dažnai kokybiškai skiriasi nuo „parduodamo“ pastato.

Apžiūrėdami pastatą turėtumėte atsižvelgti į:

• Pastatą geriausia tikrinti pavasarį, kai tirpsta sniegas ir maksimaliai pakyla požeminis vanduo. Tada galima pamatyti, ar rūsys nėra apsemtas, ir įvertinti hidroizoliacijos būklę. Nedideli trūkumai, pavyzdžiui, kampuose susikaupusi drėgmė, pasakys, ar yra problemų su ventiliacijos kanalais, Drenažo sistema ar klojant pamatą nebuvo pažeista technologija;
• Stogo apžiūrą reikėtų atlikti drėgnu, geriausia lietingu oru – tada bus aišku, kaip gerai jis apsaugo nuo pratekėjimo. Jei pastebėjote grybelį, nesandarumo pėdsakus, puvimą ar pačius nuotėkius, žinokite, kad teks išleisti pinigus stogo remontui;
• Apžiūrint vidaus apdailą pirmiausia reikėtų atkreipti dėmesį į tai, kaip gerai užsidaro langai ir durys. Jei jis nėra sandarus, tai yra netinkamo susitraukimo požymis. Pasiimkite su savimi pastato lygį – jis parodys, koks lygus yra sienos ir grindys.

Ryšių tikrinimas:

1. Laidai. Jeigu ten yra buitiniai elektros prietaisai- paprašykite juos visus įjungti vienu metu ir pažiūrėkite, ar tinklas gali atlaikyti tokią apkrovą.
2. Šildymo sistema. Paprašykite įjungti katilą ir pažiūrėti, kaip jis veikia, ar „čiaudi“, ar nekvepia dujomis. Atkreipkite dėmesį, ar po pačiu katilu nėra rūdžių ar balų. Po pusvalandžio patikrinkite, ar karštas vanduo pasiekia visus radiatorius. Patikrinkite, ar vamzdžiai ir akumuliatoriai nesandarūs ir ar tinkamai veikia oro išleidimo vožtuvai.
3. Kanalizacija. Norėdami patikrinti jo funkcionalumą, išleiskite daug vandens ir pažiūrėkite, kaip greitai jis išnyks. Įvertinkite vamzdžių būklę – ant jų neturi būti drėgmės.

Kokius klausimus užduoti perkant nekilnojamąjį turtą?

Perkant namą su žemės sklypas, reikia išsiaiškinti atsakymus į klausimus, kurie padės nustatyti konstrukcijos kokybę, galimų papildomų investicijų dydį ateityje, eksploatacijos išlaidas. Jie padės sumažinti kainą ir net nustatyti, ar čia nėra sukčiavimo.

Sužinokite šiuos pagrindinius dalykus:

• Kam priklauso šis turtas ir kodėl jis parduodamas? Jei reikia, savininko narystė tam tikrame kooperatyve ar bendrijoje;
• pagrindinių dokumentų prieinamumas: nuosavybės teisės liudijimai (atskirai) namui ir sklypui, kadastro planas, namo techninis planas, dujų, elektros prijungimo techninės sąlygos, kvitai, liudijantys mokėjimą už komunalines paslaugas, kitus eksploatacinius mokėjimus;
• kokios kategorijos žemė ir kaip ją leidžiama naudoti;
• kas pastatė namą;
• kam anksčiau priklausė svetainė;
• jei namas statomas pardavėjo – ar yra patvirtintas projekto dokumentacija arba pastatyti brėžiniai;
• sužinoti apie vandens tiekimo šaltinį, išorinių dujų ir elektros tinklų savininkus;
• išsiaiškinti, kokia yra nuotekų sistema, kaip organizuojamas atliekų išvežimas;
• sužinoti apie pagrindines konstrukcijas, medžiagas, komunalines paslaugas;
• nurodyti privalomų mokėjimų dydį ir iš ko jie susideda.

Kokių dokumentų reikia norint įsigyti namą su žeme?

Perkant tokį nekilnojamąjį turtą, reikalingi šie dokumentai:

• nuosavybės teisės dokumentai, patvirtinantys pardavėjo nuosavybės teisę į namą: jei jis buvo pastatytas - valstybinis registracijos liudijimas, pastatyto statinio priėmimo eksploatuoti aktas. Tais atvejais, kai nuosavybės teisė atsirado kitais pagrindais - paveldėjimo teisės liudijimas, pirkimo-pardavimo, mainų, dovanojimo sutartis, šios teisės valstybinės registracijos liudijimas;
• sklypo nuosavybės dokumentus (išskyrus atvejus, kai žemė nėra nuosavybės teise, o naudojama). Tai: valstybinės registracijos liudijimas, dovanojimo sutartis, pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas arba privatizavimo dokumentai: atitinkamos administracijos vadovo nutarimas dėl sklypo suteikimo, nuosavybės teisės liudijimas;
• sklypo kadastro planas, kuriame nurodytos jos ribos, žemės kategorija, koks leistinas sklypo naudojimas, plotas, kaina, informacija apie autorių teisių turėtojus;
• namo nuosavybės techninis pasas, kuriame yra: sklypo planas, jos ploto aprašymas, joje esančių pastatų ir statinių aprašymas, jų paskirtis, būklė ir kaina. Šį dokumentą išduoda regioninė PTI, kuriai priklauso objekto vieta, todėl popieriuose turi būti PTI antspaudai;
• namo registracijos liudijimas su aukšto planas- kiekvienam sklype esančiam pastatui;
• namo registro išrašą apie ten registruotus asmenis.

Dokumentų tikrinimas

Norėdami pašalinti spąstus, kurie gali kilti perkant namą už miesto ribų, pirkėjas turi patikrinti, ar tinkamai surašyti ir įregistruoti dokumentai. Tokį patikrinimą geriau patikėti advokatui. Būtina išsiaiškinti, ar sklypas, kuriame yra namas, priklauso pardavėjui, ar jis yra naudojamas. Reikėtų pasidomėti, ar namui surašyti dokumentai, ar jums siūloma įsigyti žemę su neįregistruotu, tai yra savavališkos statybos namu.

Taip pat reikia patikrinti žemės sklypo ir namo plotą popieriuje ir realybėje, nustatyti pastato tipą ir įsitikinti, kad jis atitinka dokumentus (gyvenamasis namas, negyvenamasis pastatas ir kt.), patikrinti PTI pasą, įsitikinkite, kad pastatuose nėra neteisėtų pakeitimų, taip pat ar PTI nėra pradėtų bylų dėl jų.

Būtina patikrinti žemės sklypo dokumentus: ar visi pastatai yra šios aikštelės ribose, ar atstumas nuo ribų atitinka nustatytus standartus? kaimyninis sklypas. Taigi, namas nuo jų turi būti ne arčiau kaip 3 metrai, o kiti pastatai – ne arčiau kaip 1 metras). Taip pat būtinai patikrinkite dokumentaciją dėl komunikacijų, esančių žemės sklype ir inžinerinės sistemos namuose, įvertinti jų bendrą būklę, tinkamumą naudoti ir įsitikinti, kad jie buvo atlikti oficialiai.

Jei namas ar namo dalis perkama pagal įgaliojimą, jo tikrumą patikrinkite pas notarą, taip pat išsiaiškinkite, ar įgaliojimą išrašęs asmuo tikrai egzistuoja. Būtina įsitikinti, ar direktorius gyvas, susisiekti su juo, išsiaiškinti, ar ir dėl kokios priežasties jis davė įgaliojimą parduoti namą.

Namo su žeme pirkimo etapai, dokumentai

Pirkėjui, įsigyjant namą su sklypu, teks spręsti tas pačias problemas, kaip ir perkant kitą nekilnojamąjį turtą: tinkamo turto paieška, derybos su pardavėju, pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas, atsiskaitymas.

Kad Jus dominantis turtas nebūtų parduotas kam nors kitam, patartina sudaryti indėlio sutartį, kuri apdraustų kiekvienos šalies interesus. Jo skirtumas nuo avanso yra tas, kad jei sandoris atšaukiamas dėl pirkėjo kaltės, pardavėjas užstato negrąžina. Jeigu jis pats apsigalvotų dėl būsto pardavimo, tuomet jis privalo grąžinti pirkėjo užstatu duotą sumą.

Dažnai pasitaiko atvejų, kai pirmiausia pasirašoma preliminarioji sutartis, o po to – pagrindinė. Preliminariojoje sutartyje aprašomos sąlygos, susijusios su sutarties dalyku, sąlygos, turinčios įtakos sandorio įvykdymui, laikas, skirtas jam įvykdyti.

Pirkimo-pardavimo sutartyje turi būti nurodytos šios privalomos sąlygos: namo ir sklypo aprašymas, abiejų objektų kaina, jei pardavėjas yra žemės savininkas. Jeigu jis sklypą nuomoja arba naudojasi kita teise, dėl žemės turi būti sudaryta atskira sutartis, kad pirkėjas vėliau galėtų deklaruoti nuomos sutarties šalies pasikeitimą. Būtina patikrinti sandorio grynumą ir galimos rizikos nebuvimą.

Atliekant atsiskaitymus už sandorį, galimi du būdai: išrašyti akredityvą ir įnešti pinigus į banko seifą. Jie abu numato, kad pardavėjas pinigus gaus tik po to, kai pateiks bankui dokumentus, patvirtinančius jo nuosavybės teisės į turtą perėjimą pirkėjui. Tokios priemonės garantuoja pirkėjo sandorio registraciją pardavėjo ir apsaugo nuo sukčiavimo. (Pervedant grynuosius pinigus nedalyvaujant bankui, patartina reikalauti iš pardavėjo kvito, kad pinigus gavo).

Šalys pasirašo pirkimo-pardavimo sutartį ir įneša pinigus į seifą arba keičia dokumentus (akredityvą ir pasirašytą sutartį).

Be to, namo pirkimo procedūra apima dokumentų perdavimą Rosreestr - valstybinei nuosavybės perdavimo registracijai. Tai užtruks 2-4 savaites. Užbaigus registraciją, pirkėjas įgyja nuosavybės teisę į namą ir žemę, o pardavėjas turi galimybę gauti pinigus iš banko.

Paskutinis pirkimo etapas – namo perdavimas ir šalių pasirašymas perdavimo – priėmimo akto.

Kaip tinkamai parengti dokumentus?

Be dokumentų paketo namui ir žemei, abiem sandorio šalims reikalingi pasų originalai, taip pat rašytinis kito sutuoktinio sutikimas atlikti šio nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorį.

Pervedant užstatą sudaroma sutartis, kurioje nurodoma:

• informacija apie pardavėją, pirkėją;
• objektų ypatybės ir techninės charakteristikos;
• visa rinkos vertė;
• indėlio suma;
• numatomo pagrindinės sutarties pasirašymo data, likusios sumos sumokėjimo data.

Esamas ir būsimas turto savininkas surašo ir pasirašo pirkimo-pardavimo sutartį trimis egzemplioriais. Tai būtina, nes pardavėjui, pirkėjui ir perkėlimui į Rosreestr reikia kopijos. Sutartis gali būti sudaryta dalyvaujant notarui, bet kuriam kitam advokatui arba visai be jų. Galite sudaryti dvi skirtingas sutartis: atskirai dėl žemės ir dėl namo.

Sutartyje turi būti nurodyta:

• dokumento pavadinimas;
• jo išvados data ir vieta;
• sąrašą, kuriame yra visi sutartyje numatyti objektai;
• kiekvieno objekto aprašymas jo identifikavimui: kur jis yra, plotas, inventorinis numeris, registracijos informacija;
• sandorio suma - tiek visa suma, tiek atskirai kiekvienam objektui;
• papildomos sąlygos, informacija.

Po galutinio atsiskaitymo sandorio šalys pasirašo turto priėmimo ir perdavimo sutartį bei atitinkamą aktą.

Valstybinei registracijai jums reikės tų pačių dokumentų, kaip ir parduodant-perkant, pati sutartis dėl šio sandorio, pasirašyta abiejų šalių, taip pat perdavimo aktas. Registruojantis reikia sumokėti valstybės rinkliavą ir prie dokumentų pridėti mokėjimo kvitą.

Gyventojai dideli miestai dažnai pagalvojame, kaip būtų puiku turėti nuosavą būstą, kur švarus, grynas oras, aplink vešli, ryški žaluma, kur būtų galima sėdėti savo sklype, išsikepti kebabus ir kaitintis saulėje. Tačiau galvodami apie pirkimo procesą daugelį žmonių gąsdina tai, kad jie nieko apie tai nesupranta ir nežino, nuo ko pradėti. Tiesą sakant, tai nėra sunku išsiaiškinti, dabar jūs viską suprasite patys.

Kurioje nekilnojamojo turto rinkoje turėčiau ieškoti būsto?

Yra dviejų tipų gyvenamojo nekilnojamojo turto rinka:

• Pirminė – rinka, kurioje pardavėjas yra pats vystytojas arba asmenys, investavę į statybas, tai yra po pirkimo būsite pirmasis pilnateisis turto savininkas;
• Antrinė – tai rinka, kurioje nekilnojamąjį turtą parduoda savininkai, tai yra, turtas jau turi teisinę istoriją.

Būsto pirkimo pirminėje rinkoje ypatybės

Pagrindinis nekilnojamojo turto pranašumas pirminėje rinkoje yra jo „teisinis grynumas“: šis namas neturėjo savininkų prieš jus. Tačiau tai nereiškia, kad perkant nekilnojamąjį turtą iš vystytojo, jūsų sandoris yra visiškai saugus. Tarp statybos įmonės Yra sukčių, vadinamųjų „fly-by-night“ kompanijų, kurios, gavę pinigus, dingsta.

Rinkitės istoriją, gerą reputaciją turinčią įmonę, kuri jau seniai yra rinkoje ir jau turi įvykdytus projektus, rekomenduojama juos aplankyti. Galite paprašyti gyventojų pasidomėti, ar nekilo problemų dirbant su įmone, kaip jie vertina statybų kokybę, ar rekomenduoja šią statybos įmonę.

Jei pasirinksite dar statomą nekilnojamąjį turtą, tokiu būdu galite sutaupyti kainos, tačiau būkite pasiruošę, kad statybos procesas gali užtrukti ar net „užšalti“.

Rekomenduojama derėtis su vystytoju, jei ne su maklerio ar teisininko, tai bent su žmogumi, kuris pats neseniai įsigijo nekilnojamąjį turtą ir supranta visus niuansus. Pateiktuose dokumentuose atkreipkite dėmesį į šiuos dalykus:

• Kokios paskirties žemės sklypo kategorijai reikalinga?
• Galimybė turėti visus privalomus leidimus ir išvadas išlaikius reikiamus egzaminus;
• Norint prijungti komunikacijas, turi būti įvykdytos visos būtinos techninės sąlygos;
• Atkreipkite dėmesį į suvaržymo stulpelį, patartina, kad sklypas nebūtų įkeistas;
• Patikrinkite, ar yra komunalinių tinklų paleidimo sertifikatas, paprašykite kūrėjo suteikti garantiją jų darbams.

Vystytojas pateikia išrašą su informacija apie įmonę iš juridinių asmenų registro, dokumentus, patvirtinančius, kad žemė pirkta, jei namas pilnai pastatytas, tai turi būti vertintojo išvada, kurioje bus nurodyta turto vertė. . Visų dokumentų kopijas nuneškite advokatui peržiūrėti. Atkreipkite dėmesį, kas tiksliai pagal sutartį įeina į namo kainą, pavyzdžiui, kieno lėšomis bus įrengta tvora, komunikacijos ir pan.

Antrinė nekilnojamojo turto rinka

Namo su sklypu pirkimo antrinėje rinkoje procesas nedaug kuo skiriasi nuo buto pirkimo. Pagrindinis etapas yra namo „teisinio grynumo“ patikrinimas. Beveik visus reikiamus dokumentus parengia pardavėjas. Turi būti pateikti šie dokumentai:

• Nuosavybės teisių pažymėjimas ir registracija Rosreestr;
• Turto nuosavybės teisę patvirtinantis dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis ir kt.);
• Pasas iš kadastro rūmų su registracijos numeriu;
• Techninis sertifikatas;
• Duomenys iš PTI;
• Išrašas apie visus registruotus gyventojus;
• Jei pardavėjas nuosavybės teisę į namą perėmė būdamas vedęs, tuomet reikalingas antrojo sutuoktinio leidimas parduoti. Šis dokumentas yra patvirtintas notaro.

Norėdami pagreitinti pirkimo procesą ir užtikrinti sandorį, rekomenduojame pasinaudoti profesionalaus maklerio ar teisininko paslaugomis. Pateikite visus dokumentus patikrinti. Atkreipkite dėmesį, kad visi sklype esantys pastatai yra įregistruoti ir įtraukti į planą.

Vaizdo įrašas apie tai, kaip teisingai nusipirkti namą

Į ką atkreipti dėmesį apžiūrint namą

Geriausia namą apžiūrėti pas profesionalą, kuris išmano statybas, žino į ką pirmiausia reikia pažiūrėti ir kokia viskas turi būti.

Medžiaga, iš kurios pastatytas namas

Nėra idealios medžiagos namo statybai; kiekviena turi savų privalumų ir trūkumų. Namas iš medžio ar akmens „susitrauks“ kelerius metus, išskyrus karelinį beržą ir Archangelsko pušį, tačiau namas iš tokios medienos kainuos daug kartų brangiau.

Namai iš plytų ir monolito skiriasi kaina, pirmasis yra kelis kartus brangesnis, tačiau abi šios medžiagos turi mažas šilumos izoliacijos savybes. Todėl būtina gera izoliacija, kitaip šildymo išlaidos bus didelės.

Namo pamatai

Atkreipkite dėmesį į medžiagą, iš kurios pagamintas pamatas, pažiūrėkite, kaip jis yra sutvirtintas dėl nekokybiškų darbų, kurie ateityje gali sukelti didelių problemų; Jei fasade pastebimi įtrūkimai, tai gali būti pirmasis signalas, kad pamatai pastatyti netinkamai.

Būtinai patikrinkite, ar rūsyje nėra vandens, drėgmės ar grybelio. Jei visa tai yra, tada geriau atsisakyti tokio namo pirkimo, tai rodo prastą pamatų hidroizoliaciją.

Mansarda ir stogas

Daugelis pamiršta apžiūrėti palėpę, o tai vėliau gali sukelti didelių problemų. Užlipkite į viršų, apžiūrėkite stogo sutvirtinimus, ar jis atlaiko didelį sniego kiekį žiemą. Atkreipkite dėmesį, ar jis nesandarus, tai svarbu, nes lietaus metu stogas gali nutekėti ir vanduo pateks į namo vidų, dėl to gali susidaryti grybelis.

Šildymas

Svarstomas ekonomiškiausias variantas dujinis šildymas, jei tai elektrinis katilas, tai sezono metu gali prireikti daug elektros energijos. Krosninis šildymas laikomas praeities reliktu, jis naudojamas daugiausia senuose namuose.

Vandens tiekimas ir vandens šildytuvas

Jei vandentiekis ne centralizuotas, o autonominis, tai yra iš šulinio ar šulinio, tuomet rekomenduojama paimti vandens mėginį tyrimui, siekiant nustatyti patogeninės mikrofloros buvimą ir sunkiųjų metalų koncentraciją. Jei, remiantis tyrimu, vanduo yra netinkamos kokybės, tuomet reikės įrengti brangią valymo sistemą.

Vandens šildytuvai naudojami vandeniui šildyti, jie būna dviejų tipų: momentiniai ir akumuliaciniai. Pirmajam reikia daugiau elektros, bet karštą vandenį gausite ir realiu laiku. Sandėliavimo vandens šildytuvas sunaudoja mažiau elektros energijos, bet vanduo šyla lėčiau, reikia parinkti optimalų bako tūrį iki karštas vanduo Visiems gyventojams užteko iš karto.

Patikrinkite visus langus

Kaip minėta aukščiau, medžiagai, iš kurios pagamintas namas, reikia laiko „susitraukti“, kad pamatytumėte, ar jie gerai atsidaro, tada reikia iškviesti specialistą, kad sureguliuotų visus langus namas. Manoma, kad šią procedūrą reikėtų atlikti kartą per dvejus metus.

Atkreipkite dėmesį į sritį

Jei norite sukurti nedidelį sodą, pastatyti šiltnamį ir pasodinti daržą, greičiausiai turėsite ieškoti namo antrinėje rinkoje, nes ten paprastai yra daug didesnių sklypų. Atkreipkite dėmesį į ryšių atokumą. Patikrinkite ribas naudodami ribų plano duomenis.

Sandorio įforminimas ir registravimas

Apžiūrėjus turtą, surašoma pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje būtinai nurodomas sandorio objektas (adresas, plotas, kambarių skaičius ir kt.) ir jo kaina. Patikrinkite, ar visi užpildyti duomenys ir rekvizitai yra teisingi.

Jeigu pardavėjas dirba pagal įgaliojimą, tuomet reikia jį patikrinti, pasižiūrėti galiojimo laiką, ar jis buvo atšauktas, pasidomėti iš patvirtinusio notaro. Geriausia kreiptis į direktorių ir išsiaiškinti, ar jis tikrai parduoda namą ir ar jis kam nors davė įgaliojimą.

Pirkėjas netampa visišku sklypo su namu savininku sutarties pasirašymo momentu, o tik užsiregistravęs Rosreestr. Norėdami tai padaryti, turite pateikti visus dokumentus, pasirašytą sutartį, prašymą, asmens tapatybės korteles ir mokesčio sumokėjimo kvitą. Dokumentai sutvarkomi per 30 dienų, tada pirkėjas gauna nuosavybės teisių įregistravimo pažymėjimą.

Pinigų pervedimas

Saugiausias būdas pervesti pinigus – naudotis seifu. Pardavėjas ir pirkėjas ateina į banką, kur pasirašo sutartį, o pirkėjas įneša pinigus į kamerą, po registracijos visi vėl ateina į banką, o pardavėjas paima pinigus iš kameros.

Jei įsigyti namą visada buvo jūsų brangi svajonė, tačiau jus sustabdė patirties ir žinių, kaip jį organizuoti, stoka, tikimės, kad šis straipsnis padėjo suprasti, kad nereikia nieko bijoti, svarbiausia yra viską daryti atsargiai ir lėtai. Jei norite didesnio pasitikėjimo, pasinaudokite gerą patirtį ir reputaciją turinčios nekilnojamojo turto agentūros paslaugomis.

1. Nurodykite namo statybos datą ir nuosavybės teisės laikotarpį;
2. Susipažinti su teritorijos plėtros planais;
3. Patikrinkite sienų ir stogo medžiagą, rūsio buvimą ir kt.;
4. Asmeniškai pasitikrinkite, ar yra: vanduo, dujos, elektra, kanalizacija ir internetas;
5. Paprašykite pamatyti nuomos kvitus vasaros ir žiemos periodams. Taip išvengsite netikėtumų mokėdami už būstą ir komunalines paslaugas, o tuo pačiu patikrinsite, ar pardavėjas neturi skolų komunalinėms paslaugoms;
6. Perjunkite šildymą į žiemos režimą ir patikrinkite radiatorių temperatūrą;
7. Įsitikinkite, kad vietinėje teritorijoje esantys pastatai yra teisėti (pirtis, garažas ir pan.);
8. Įsitikinkite, kad nėra įsiskolinimų už nekilnojamojo turto mokesčius;
9. Kalbėkitės su būsimais kaimynais – gyvensite su jais;
10. Kalbėkitės apie kainą tik su savininku arba tuo, kuris priima sprendimą parduoti;
11. Venkite pardavėjų, kurie skuba priimti sprendimą.

Svarbu suprasti, kad būsto kainą lemia tik pragyvenimo lygis aplink jį, o ne kvadratinių metrų skaičius. Kitaip tariant: kuo turtingesni jūsų būsimi kaimynai, tuo brangesnis jūsų namas.

Kokius dokumentus turi turėti pardavėjas perkant namą?

1. Namo ir žemės sklypo kadastrinis pasas;
2. Notaro patvirtintas sutuoktinio sutikimas parduoti;
3. Jei name registruoti nepilnamečiai vaikai, pensininkai ar neįgalūs asmenys, įsitikinkite, kad yra globos institucijų leidimas parduoti;
4. Išrašas iš Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto registro, įrodantis, kad perkate namą iš savininko. Be to, dokumente rodomi areštai ir bet kokie kiti namo ir žemės suvaržymai.

„Rosreestr“ išrašus iš Vieningo valstybės registro išsiunčia per 3 dienas (vėluoja). Jei norite gauti informaciją greičiau, išrašus rekomenduoju užsisakyti tiesiogiai per – taip dokumentą gausite per valandą. Kaina yra tokia pati - 250 rublių, oficialūs duomenys yra iš vieningo Rosreestr valstybinio registro ir patvirtinami registratoriaus elektroniniu skaitmeniniu parašu (EDS).

Išrašas iš Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto registro, kurį neseniai užsisakiau

Namo su žeme pirkimo procedūra

1. Prieš sudarant sandorį, namo ir žemės dokumentų patikrinimą geriau patikėti advokatui;
2. Patikrinę palikite pardavėjui užstatą ir susitarkite dėl operacijos datos ir vietos MFC „Mano dokumentuose“;
3. MFC pastate paimkite elektroninį kuponą ir, laukdami savo eilės, atidžiai perskaitykite pirkimo-pardavimo sutartį, sumokėkite valstybės rinkliavą už teisių perleidimą ir pasidarykite mokėjimo kvitų kopijas;
4. Kai ateis jūsų eilė, eikite į registracijos stalą pasirašyti sutarčių ir apdoroti pirkimo ir pardavimo. Paprastą operaciją (be hipotekos ar akcijų) galite atlikti patys – registratorius visada patars;
5. Pasirašius sutartis, dalyvaujant registratoriui, pirkėjas sumoka pardavėjui, arba šalys kreipiasi į banką atsiskaityti be grynųjų pinigų;
6. Pabaigoje registratorius išduos pirminių dokumentų kvitą, kuriame bus nurodyta įregistruotos sutarties dėl nuosavybės perleidimo naujajam savininkui išdavimo data (dažniausiai 14 dienų).

Atkreipiame dėmesį, kad parduodamas namą pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkamu žemės sklypu tomis pačiomis sąlygomis kaip ir turto pardavėjas. Tai reiškia, kad jei namo nuosavybė buvo įregistruota Rosreestr, naujasis savininkas automatiškai tampa nuomininku pagal nuomos sutartį tomis pačiomis sąlygomis kaip ir senasis nuomininkas - tai vadinama visuotiniu paveldėjimu.

Kitaip tariant, galite parduoti namą neįregistravę žemės nuomos teisės.

Kaip teisingai sudaryti būsto pirkimo-pardavimo sutartį

Namo pirkimas ir pardavimas gali būti baigtas tik pagal susitarimą, vėliau jį įregistravus RosReestr - tai sumažina riziką, kad viena iš šalių bus apgauta. Sudarant sutartį atkreipkite dėmesį į šiuos dalykus:

1. Pirkimo-pardavimo sutartis sudaroma 4 egzemplioriais (1 pardavėjui, 1 pirkėjui, 1 lieka MFC, 1 RosReestr;
2. Pasirašykite sutartį kiekviename puslapyje;
3. Dokumente užfiksuokite operacijos sumą žodžiais ir skaičiais;
4. Išsamiai aprašykite: kada pinigai bus pervesti, kokia valiuta ir kas bus, jei pinigai nebus gauti laiku;
5. Pridėkite ir pardavėjo, ir pirkėjo pareigų aprašymą;
6. Sudarykite detalią sutartį: kada namas bus apleistas ir koks turtas kartu su namu bus perduotas naujajam savininkui.

Už pirkimo – pardavimo sutarčių parengimą ir apmokėjimą atsako pardavėjas. Kraštutiniu atveju sutikite mokėti 50/50.

Kokia suma turi būti nurodyta būsto pirkimo-pardavimo sutartyje?

2016 metais buvo pakeistas nekilnojamojo turto pardavimo mokesčių reglamentavimas - nuo 3 iki 5 metų padidintas laikymo laikotarpis parduodamas nemokant 13% pelno mokesčio. Todėl savininkas, turintis namą mažiau nei 5 metus, greičiausiai pasiūlys sutartyje nurodyti sumą iki 1 milijono rublių. Turite teisę atsisakyti, juolab kad nuo 2016 metų mokestis skaičiuojamas nuo 70% nuo turto kadastro vertės, jeigu pirkimo-pardavimo sutartyje nurodyta suma mažesnė.

Jei suma pilna, o namas priklauso mažiau nei 5 metus, tuomet turėsite kompensuoti pardavėjui 13% nuo sutartyje nurodytos sumos, viršijančios 1 mln. pinigus dabar, o per kelerius metus grąžins dalimis ir tik jei negrąžinsi pajamų mokestis anksčiau. Jeigu sutartyje nurodyta suma yra didesnė nei 70% namo kadastro vertės, tai nuo jos bus skaičiuojama 13% mokesčio.

Kuo didesnė suma sutartyje, tuo didesnę mokesčių atskaitą susigrąžinsite, o įvykus forminei jėgai ar nutraukus sandorį, jums bus grąžinta tik sutartyje nurodyta suma.

Kokios yra būsto įsigijimo savarankiškai išlaidos?

1. Advokatas už pradinis patikrinimas dokumentai (1-2 tūkst. rublių);
2. Nepriklausomas išlaidų įvertinimas (3-10 tūkst.);
3. Valstybės rinkliavų mokėjimas (iki 2 tūkst.).

Iš viso: apie 10 tūkstančių, palyginti su mažiausiai 50 tūkstančių rublių perkant per nekilnojamojo turto agentūrą.

Kokia rizika kyla perkant namą savarankiškai?

Žinoma, namą norisi įsigyti pigiau, o jei kas atsitiks – parduoti brangiau arba bent jau likti savo. Tačiau kai skubate ir stengiatės sutaupyti visko, rizikuojate įsigyti nekilnojamąjį turtą remiantis emocijomis. Tokios lenktynės dažnai sukelia papildomų ryšių pajungimo ir kapitalinio remonto išlaidų:

• Tarkime, pasirinkote pigiausią variantą ir sutaupėte pirkiniui, o tada sužinojote, kad suskilinėjo pamatai ir gyventi name pavojinga;
• Arba pardavėjas pažadėjo namą prijungti prie dujų Federalinė programa, tačiau paaiškėja, kad dujotiekio tiesimas ir ShRP įrengimas bus atliktas už savininkų pinigus.

Nereikia stengtis pirkti pigiausio būsto. Nekilnojamas turtas nėra prekybos centras, akcijos ir nuolaidos čia tiesiog nevyksta.

išvadas

Taigi, norėdami pelningai ir saugiai įsigyti namą su žemės sklypu, turite:

1. Išstudijuoti kainų tvarką;
2. Raskite savininkų skelbimus (rekomenduoju) arba kreipkitės į nekilnojamojo turto agentūrą;
3. Pasirinkite 5-10 objektų ir kiekvieną aplankykite su pažįstamu statybininku;
4. Apklausti kaimynus apie būsto ir komunalinių paslaugų kainą, ekstremalias situacijas ir nusikalstamumą pasirinktame name;
5. Pasirinkite geriausią variantą ir patikrinkite dokumentus su advokatu;
6. Kompetentingai tvarkykite pirkimą ir pardavimą MFC.

Taip pat būkite pasiruošę:

1. Peržiūrėkite visus pardavimo skelbimus ir nieko nerandate;
2. Paieškoms skirkite 2-3 kartus daugiau laiko nei planavote;
3. Pirkiniui išleisti 10-30% daugiau pinigų nei planuota;
4. Raskite savo pasirinkimą ir atsisakykite pirkti, nes teisinių problemų.