Земельна ділянка - частина поверхні землі, межі якої описані та засвідчені в установленому порядку уповноваженим державним органом. Оцінка землі зазвичай потрібна для визначення ринкової вартості земельної ділянки , чи ринкової вартості права оренди земельної ділянки.
Ринкова оцінка землі можлива лише за наявності можливості передачі прав цього земельну ділянку за договором купівлі-продажу, оренди чи іншому договору.
Вартість землі, як і вартість будь-якого іншого об'єкта нерухомості змінюється у часі та оцінка земельних ділянок завжди проводиться за станом конкретну дату. оцінка земельних ділянокпроводиться з принципу найефективнішого використання землі. Це означає що ринкову вартість землівизначають, виходячи з такого використання ділянки, яка є найбільш вірогідним, фізично можливим, розумно виправданим, відповідним вимогам чинного законодавства та фінансово здійсненним, що в результаті дає максимальну вартість земельної ділянки. При цьому можливий обґрунтований поділ земельної ділянки на окремі частини, що відрізняються формами, видом та характером використання. Найбільш ефективне використання земельної ділянки може не співпадати з її поточним використанням.
При визначенні найбільш ефективного використання земельної ділянки слід брати до уваги:
· Цільове призначення та дозволене використання;
· Переважні способи землекористування в найближчій околиці земельної ділянки, що оцінюється;
· Очікувані зміни на ринку земельних ділянок;
· Існуюче використання земельної ділянки.
При зміні цільового призначення ділянки (дозволеного використання) її ринкова вартість також змінюється.
Оцінка земліабо оцінка земельних ділянокможе проводитися для наступних цілей:
· Отримання кредиту в банку;
· Внесок у статутний капітал;
· Продаж земельної ділянки;
· Вступ у спадок;
· Складання бізнес-плану;
· розподіл майна;
· Викуп земельної ділянки з муніципальної власності.
Ринкова вартість земельної ділянки, в першу чергу, залежить від його розташування та впливу зовнішніх факторів, а також від попиту та пропозиції на ринку земельних ділянок, і не може перевищувати найімовірніші витрати на придбання іншої ділянки еквівалентної корисності. Оцінка земельної ділянкивраховує кількісний та якісний склад комунікацій та можливість приєднання до існуючих мереж, якщо на земельній ділянці планується будівництво об'єктів нерухомості. Ринкова оцінка вартості землізалежить також від очікуваної величини, строку та ймовірності отримання доходу від його експлуатації за певний період часу при найбільш ефективному використанні земельної ділянки без урахування доходів від інших факторів виробництва, що залучаються до об'єкта підприємницької діяльності.
Щодо земельних ділянок також можна оцінити право оренди. Ринкова вартість права оренди земельної ділянки залежить від повноважень орендаря, наданих йому за договором оренди, строком дії договору оренди, наявності обтяжень та дозволеного використання земельної ділянки.
Вартість права оренди земельної ділянки також залежить від очікуваної величини, ймовірності та тривалості отримання доходу від права оренди об'єкта нерухомості за певний період часу за найефективнішого використання.
Оцінка земельної ділянки здійснюється з використанням наступної документації:
1. Свідоцтво про право власності на земельну ділянку;
2. Кадастровий план;
3. Дані щодо балансової та залишкової вартості, комунальних платежів та податків.
Наявність додаткової інформації вітається.
Коефіцієнт щільності забудови (К пз) – відношення площі всіх поверхів будівель та споруд до площі ділянки.
4 Основні вимоги до будівель: функціональна доцільність, міцність, вогнестійкість, архітектурна виразність, економічність
Основними вимогами до будівель є: функціональна та технічна доцільність, архітектурно-художня виразність, економічність.
Головною з перерахованих вимог є функціональна чи технологічна доцільність. Це означає, що будівля повинна повністю відповідати тому процесу, для якого він призначений (зручність проживання, праці, відпочинку тощо). Функціональній доцільності повинні підпорядковуватися об'ємно-планувальні та конструктивні рішення будівлі та її експлуатаційні якості. Останні характеризуються складом та розмірами приміщень, технічною оснащеністю, санітарно-технічним обладнанням, якістю оздоблювальних робіт.
Технічна доцільність будівлі визначається рішенням її конструкцій, які повинні враховувати всі зовнішні впливи, що сприймаються будівлею в цілому та її окремими елементами. Ці впливу поділяються на силові та несилові (вплив середовища).
До силових відносятьсянавантаження від власної маси конструкцій, маси обладнання, людей, снігу, вітру та ін. Несиловими є температурні впливи, що викликають зміну розмірів конструкцій, впливу атмосферної та ґрунтової вологи, що викликають зміни властивостей матеріалів конструкцій, вплив агресивних хімічних домішок, що містяться в повітрі (вони можуть призвести до руйнування конструкцій) тощо.
З урахуванням зазначених впливів будівля повинна задовольняти вимоги міцності, стійкості та довговічності.
Міцністю будівліназивається здатність сприймати впливи без руйнування та суттєвих залишкових деформацій (прогину, опади та ін.). Міцність будівлі створюється міцністю його основних конструкцій та сполучень між собою.
Стійкістю (жорсткістю) будівлі називається здатність зберігати рівновагу при зовнішніх впливах (тобто чинити опір перекидальним і зсувним зусиллям).
Довговічність означає збереження у часі як будівлі загалом, і його елементів. Довговічність залежить насамперед від якості матеріалів його основних конструкцій, які повинні мати стійкість проти вологості, морозу, корозії, загнивання тощо, якості будівельно-монтажних робіт, дотримання їх технологічної послідовності, а також умов експлуатації.
Для будівель встановлені три ступеня довговічності :I- З терміном служби не менше 100 років; II- щонайменше 50 років; III- щонайменше 20 років. Ці терміни визначено як фізичним, а й моральним зносом, оскільки постійно змінюються технологічні і побутові процеси, отже, будівлі перестають задовольняти своєму призначенню.
Важливою технічною вимогою до будівлі є пожежна безпека, Що включає заходи, які зменшують можливість виникнення пожежі
Застосовувані для будівництва матеріали та конструкції поділяються на вогнетривкі, важкогорючі та згоряються.
Конструкції будівлі характеризуються межею вогнестійкості, тобто. опором впливу вогню (у годинах) до втрати міцності або стійкості (обвалення конструкції) або до появи в ній наскрізних тріщин або підвищення температури на поверхні конструкції понад встановлену нормами.
Залежно від груп займистості та меж вогнестійкості основних конструкцій для будівель встановлено п'ять ступенів вогнестійкості. До будівель I, II, III ступеня відносяться кам'яні будівлі, IV - дерев'яні оштукатурені, до V - дерев'яні неоштукатурені будівлі.
Архітектурно-мистецькіЯкість будівлі визначаються критеріями краси. Архітектурна виразність досягається відповідністю форм та обсягів будівлі своєму призначенню, загальним виглядом будівлі, пропорційністю його частин, застосуванням відповідних оздоблювальних матеріалів та високою якістюробіт. При цьому естетичні якості будівлі можуть бути підняті до рівня мистецтва.
Вимога економічності пред'являється до всіх будівель і полягає в тому, щоб задоволені всім технічним вимогамйого вартість, рахуючи на 1 м 2 площі або на 1 м 3 обсягу, не перевищувала встановленої межі. Зниження вартості будівництва є одним із найважливіших народногосподарських завдань.
Зниження вартості будівлі може бути досягнуто раціональним плануванням та недопущенням надмірностей при встановленні площ та обсягів приміщень, а також при внутрішній зовнішній обробці; вибором оптимальних конструкційз урахуванням виду будівлі та умов її експлуатації; застосуванням сучасних методів та прийомів виробництва будівельних робіт з урахуванням досягнень будівельної науки та техніки.
Для вибору економічно доцільних рішень встановлено поділбудівель по капітальності на чотири класи, Залежно від їх призначення та значущості. При цьому до I класу належать будинки, до яких пред'являються підвищені вимоги, а до IV класу - будинки, для яких допустимі мінімальні вимоги. Приміром, великі громадські будівлі (театри, музеї та інших.) ставляться до I класу; школи, лікарні, підприємства торгівлі та громадського харчування – до II класу; житлові будинки до 5 поверхів – до ІІІ класу; житлові будинки на 1...2 поверхи та інші будівлі, до яких пред'являються мінімальні вимоги, - до IV класу.
. Критеріями фізичної здійсненності для земельної ділянки є розмір, форма, район, стан ґрунту та під'їзні шляхи до ділянки, а також ризик стихійних лих. При детальному розгляді кожного з критеріїв стосовно оцінюваної ділянки Оцінювач дійшов висновку, що використання земельної ділянки як вільної можливе як ________________________.
Законодавчо дозволене використання. При обґрунтуванні законодавчо допустимого використання вільної земельної ділянки необхідно розглядати приватні обмеження, норми зонування, будівельні норми та правила, нормативні акти з охорони історичних будівель, екологічне законодавство, правовстановлюючі та правопідтверджуючі документи, які можуть обмежувати деякі види потенційного використання. Розглянута земельна ділянка має дозволене використання як _________________.
Фінансово-обґрунтоване використання. Варіант кращого використання земельної ділянки вважається фінансово заможним, якщо вона забезпечує дохід від експлуатації, що дорівнює або перевищує обсяг експлутаційних витрат, витрати на фінансування та необхідну схему повернення капіталу.
Після аналізу з'ясувалося, що фінансово заможним є варіант використання земельної ділянки під існуючим об'єктом.
Висновок. Максимально ефективне використання - це використання земельної ділянки, при якому забезпечується його максимальна продуктивність. У разі існуюче використання земельної ділянки є єдино можливим і найефективнішим.
Аналіз НЕІ земельної ділянки як забудованої
Аналіз найефективнішого використання земельної ділянки з існуючим об'єктом капітального будівництва, тобто єдиного об'єкта нерухомості, дозволяє визначити найбільш прибуткове та конкурентне використання існуючого об'єкта нерухомості – те використання, якому відповідає максимальна вартість об'єкта та виконується в наступних умовах:
Фізично можливе використанняоб'єкта вибрано як розміщення у ньому ___________________ приміщень, оскільки об'єкт нерухомості виконано у відповідному архітектурному плануванні, що дає мінімальні фізичні витрати для організації використання об'єкта як ________________.
Законодавчо допустиме використання. Поточні поліпшення земельної ділянки (існуючий ГКР) не порушують жодних законодавчих актів, у зв'язку з чим ________________________.
Фінансово-обґрунтоване використання.Поточне використання об'єкта є його використанням як _____________. Так як це використанняможе приносити дохід власнику, як найкраще використання приймається ___________________.
Висновок.Після проведення аналізу НЕІ, оцінювач дійшов висновку, що найбільш ефективним використанням об'єкта оцінки є його використання як _____________________.
Вибір підходів оцінки
Підходи та методи, що існують в оцінці, для визначення вартості нерухомості обов'язково повинні застосовуватися в цій курсової роботиз тими лише умовами, що даний тип майна повинен мати якості, до яких може бути застосований той чи інший підхід, а також доступність і можливість використання інформації для застосування кожного з підходів.
Оцінювач при проведенні оцінки, відповідно до стандартів оцінки, зобов'язаний використовувати (або обґрунтувати відмову від використання) витратний, порівняльний та дохідний підходи.
Витратний підхід ґрунтується на принципах______________;
Порівняльний підхід ґрунтується на принципах _____________;
Прибутковий підхід ґрунтується на принципах _______________.
Після аналізу об'єкта оцінки та її оточення оцінювач дійшов висновку, що вищеописані підходи застосовні визначення вартості об'єкта оцінки без винятків/крім _________, у зв'язку з тим, что _________________..
Оцінка витратним підходом
Підхід до оцінки майна з погляду витрат ґрунтується на припущенні, що витрати на будівництво об'єкта (з урахуванням зносу) у сукупності з ринковою вартістю прав на земельну ділянку, на якій цей об'єкт знаходиться, є прийнятним орієнтиром для визначення вартості нерухомості.
Вартість об'єкта визначається різницею між вартістю нового будівництва та втратою вартості за рахунок накопиченого зносу.
Згідно з Федеральними стандартами оцінки основні етапи при застосуванні витратного підходу до визначення вартості включають:
· ________________________;
· ___________________________;
· __________________________;
· __________________________.
Основна формула розрахунку ринкової вартості об'єкта витратним підходом:
З об = (З восп(зам)окс - І нак) + З зем,
З про- ринкова вартість об'єкта за витратним підходом;
З восп(зам)окс – вартість витрат за відтворення (заміщення) поліпшень;
І нак- Накопичений знос;
З зем- Ринкова вартість прав на земельну ділянку.
Оцінка вартості витрат на відтворення (заміщення) для об'єкта, що оцінюється.
У випадку, вартість витрат на відтворення (заміщення) має таку структуру:
З вос (зам) = ПІ + КІ + ПП,
З вісь (зам) -вартість витрат на відтворення (заміщення)
ПІ -прямі витрати (ціна безпосередньо будівництва);
КІ- Непрямі витрати (передбудівні витрати, податки тощо);
ПП- Прибуток підприємця.
При розрахунку вартості будівництва Оцінювач використав укрупнені показники відновлювальної вартості будівель та споруд для переоцінки основних фондів УПВС). У цьому випадку вартість нового будівництва розраховується за такою формулою:
З вос = (З таб * І 69-84 * І 84-тек * ПK j * О) + КІ + ПП,
З вос -вартість витрат на відтворення
З таб- вартість одиниці виміру на рівні цін за УПВС;
І 69-84- індекс перерахунку вартості будівництва із цін 1969 р. у ціни на 01.01.84 р.;
І 84-тек- індекс перерахунку вартості будівництва із цін 1984 р. у ціни на поточну дату;
П Kj- добуток поправочних коефіцієнтів (за наявності);
Про - Загальна кількістьодиниць виміру (куб.м, кв.м);
КІ- Непрямі витрати, не враховані в УПВС;
ПП- Прибуток підприємця.
При розрахунку вартості будівництва Оцінювач використав укрупнені показники вартості будівель та споруд КО-ІНВЕСТ). У цьому випадку вартість нового будівництва розраховується за такою формулою:
З заступником = УС 01. 2009 * Про * І 01.2009-тек,
З заступником- Вартість витрат на заміщення;
УС 01.2009– вартість одиниці виміру на рівні цін по КО-ІНВЕСТ;
Про– загальна кількість одиниць виміру (куб.м, кв.м);
І 01.2009-тек– індекс перерахунку вартості будівництва з цін січня 2009 року в ціни на поточну дату (згідно з довідником КО-ІНВЕСТ «Індекси цін у будівництві»).
Розрахунок вартості витрат заміщення оцінюваного об'єкта наведено у таблиці 1.
Розрахунок вартості витрат на заміщення
Таблиця 1.
Отже, вартість нового будівництва об'єкта оцінки становить: _______________ рублів.
Визначення накопиченого зносу
Знос - це втрата вартості через погіршення фізичного стануоб'єкта та/або його старіння. Залежно від причин, що викликають втрату вартості, розрізняють фізичне зношування, функціональне та зовнішнє старіння.
Фізичний знос (І ФІЗ)- це втрата вартості за рахунок природних процесів старіння конструкцій у процесі експлуатації. Він виявляється у старінні та зношуванні, руйнуванні, гниття, іржавінні, поломці та конструктивних дефектах.
Терміни служби будівель загалом залежить від довговічності його складових конструктивних елементів. Залежно від типу конструкцій і видів застосованих основних матеріалів їм встановлено нормативні усереднені терміни служби, які у практиці економічних розрахунків.
Фізичний знос кожного конструктивного елемента визначається як добуток частки конструктивного елемента на відсоток зносу даного конструктивного елемента.
Для розрахунку величини фізичного зносу об'єкта застосовується метод, основу якого лежать дані про накопиченому зносі конструктивних елементів, виявлені експертним шляхом у процесі огляду об'єкта оцінки з урахуванням вкладу кожного елемента вартість об'єкта. У вартісному вираженні фізичне зношування об'єкта визначено як добуток відсотка фізичного зношування об'єкта на вартість нового будівництва об'єкта.
І ф = (З н * % зносу) / 100,
І ф- Фізичний знос об'єкта, руб.
З н- Вартість нового будівництва об'єкта, руб.
% зносу-% зносу об'єкта оцінки.
Якщо з якихось причин висновку про стан об'єкта оцінки отримати неможливо, то фізичний знос для об'єкта визначається шляхом терміну життя об'єкта. Визначення ступеня зносу здійснюється шляхом розрахунку типового терміну економічного життя об'єкта та його ефективного віку.
І ф = ЕФ / СЕЖ * 100%
І ф- Фізичний знос об'єкта, %;
ЕФ– ефективний вік об'єкта (років), визначений на підставі даних огляду;
СЕЖ- Термін економічного життя об'єкта (років).
У цій роботі оцінювач розрахував фізичний знос оцінюваного об'єкта з використанням методу розбивки по конструктивним елементам із застосуванням методу спостереження (поелементного визначення зносу).
Функціональне старіння(У функ) об'єкта оцінки визначається втратою вартості внаслідок невідповідності проекту, матеріалів, будівельних норм, дизайну сучасним вимогам та викликаються:
1. недоліками, що вимагають додавання елементів;
2. недоліками, які потребують заміни чи модернізації елементів;
3. недоліками, які вимагають видалення елементів.
Оцінюваний об'єкт збудовано у ____________ році відповідно до будівельних норм та правил, що діють на момент будівництва, за період експлуатації проводилася реконструкція приміщень. Розмір функціонального старіння прийнято 0%.
Зовнішнє старіння(У вн)характеризує збитки, завдані вартості нерухомості зовнішніми по відношенню до неї факторами. Зовнішнє старіння обумовлюється місцем розташування об'єкта і супроводжується зниженням ренти у разі комерційного використання. Наслідком є зниження продажної ціни (втрата вартості) об'єкта через зміни у ринковому оточенні (загальний занепад району, кварталу тощо). Так само зміняться і привабливість об'єкта в очах потенційного покупця.
Зовнішнє старіння об'єкта оцінки не виявлено.
Розмір сумарного (накопиченого) зносу визначається за такою формулою:
Інак = (1 – (1 – І фіз /100) * (1 – У функ /100) * (1 – У вн /100).
Розрахунок фізичного зносу із застосуванням методу спостереження за конструктивними елементами представлений у таблиці __.
Розрахунок фізичного зносу об'єкта оцінки
Таблиця __.
Таким чином, накопичений знос об'єкта оцінки становить 19%.
Розрахунок вартості об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого зносу наведено у таб. ___.
Таблиця ___
Оцінка ринкової вартості земельної ділянки
(Наведений спосіб може бути замінений шляхом порівняння продажів, або будь-яким іншим)
Вартість земельної ділянки в цій роботі визначена методом розподілу.
Метод застосовується для оцінки забудованих земельних ділянок та заснований на визначенні частки вартості земельної ділянки у ринковій вартості єдиного об'єкта нерухомості. Для реалізації методу складається вибірка єдиних об'єктів нерухомості аналогічного функціонального призначення, за якими відомі відомості про вартість земельних ділянок та покращень. Після проведення аналізу визначається відсоткове співвідношення вартості складових єдиного об'єкта, на підставі якого розраховується ринкова вартість земельної ділянки, що оцінюється.
Вартість земельної ділянки розраховується у наступній послідовності.
З зем = Сеон * До дз,
З зем- Вартість земельної ділянки;
З еон- Вартість єдиного об'єкта нерухомості за порівняльним підходом;
До дз- Частка вартості земельної ділянки у вартості єдиного об'єкта нерухомості.
Проведення аналізу ринку складено вибірку аналогічних об'єктів.
Таблиця __
| № п/п | Об'єкт-аналог | Площа будівлі, кв. | Площа землі, кв. | Вартість об'єкта, руб. | Вартість землі, руб. | Частка вартості землі, % |
| Виробнича будівля | 6 000 000 | 1 240 800 | 18,8 | |||
| Виробнича будівля | 16 300 000 | 2 004 900 | 12,3 | |||
| Виробнича будівля | 8 600 000 | 1 255 600 | 14,6 | |||
| Середнє, заокруглено: | 15,23 |
Таким чином, вартість земельної ділянки становитиме:
З зем= ______ * 15,23% = _______ руб.
Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки витратним підходом
Таким чином, ринкова вартість об'єкта оцінки, визначена витратним підходом з урахуванням вартості земельної ділянки, дорівнює:
З про= __________ + ____________ = _____________ рублів.
2. Оцінка нерухомості
2.7. Особливості оцінки землі
2.7.3. Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання землі
При оцінці земельної ділянки слід визначити варіант її найкращого та найефективнішого використання, що визначається взаємодією низки факторів.
Аналіз найкращого використання включає вивчення альтернативних варіантів використання (освоєння, забудови) земельної ділянки та вибір оптимальної. При цьому враховуються перспективність розташування, стан ринкового попиту, вартість забудови, стабільність передбачуваних доходів тощо.
Велике значення при оцінці вартості об'єкта, що складається із земельної ділянки та будівель, надається аналізу найкращого використання, по-перше, ймовірного вакантної земельної ділянки та, по-друге, земельної ділянки з наявними поліпшеннями.
Аналіз імовірної вакантної земельної ділянки є необхідним етапом щодо її вартості, і він заснований на встановленні найбільш дохідного варіанту використання землі.
Аналіз земельної ділянки з наявними поліпшеннями передбачає ухвалення рішення про знесення, модернізацію або збереження наявних на земельній ділянці поліпшень з метою забезпечення максимальної доходності об'єкта.
Імовірне та найбільш прибуткове використання ділянки забезпечує її найвищу вартість. Варіанти використання мають бути законними, фізично допустимими та економічно ефективними.
Назвемо основні фактори, що визначають оптимальне використання землі:
1) місце розташування - фактор, що надає основний вплив на вартість земельної ділянки (враховуються перспективність розташування, транспортна доступність, характер оточення);
2) ринковий попит - фактор, що відображає співвідношення попиту та пропозиції на ринку;
3) фінансова обґрунтованість - здатність проекту забезпечити дохід від використання земельної ділянки, яка була б достатньою для відшкодування витрат інвесторів та забезпечення отримання очікуваного прибутку;
4) фізична придатність ділянки – перспектива створення покращень – розмір, топографія, якість ґрунту, клімат, інженерно-геологічні та гідрогеологічні характеристики ділянки, існуюче зонування, екологічні параметри тощо;
5) технологічна обґрунтованість та фізична здійсненність - аналіз співвідношення якості, витрат і термінів реалізації проекту, ймовірність стихійних лих, доступність транспорту, можливість підключення до комунальних зручностей, облік розмірів та форми ділянки, наприклад, розмір може бути малий для будівництва промислового об'єкта;
6) законодавча (юридична) допустимість – відповідність варіанту використання земельної ділянки чинному законодавству. Виявляється внаслідок аналізу будівельних, екологічних нормативів, обмежень поверховості, наявності тимчасових заборон на будівництво в цьому місці, складності в районі історичної міської забудови, можлива зміна нормативних актів, дотримання правил зонування, негативні настрої місцевого населення;
загальні положення
Земля знаходить вартість лише за її використанні, тому всі докази щодо вартості засновані на аналізі можливого використання. Це вносить елемент неоднозначності в оцінку землі, оскільки залежно від характеру такого використання вартість однієї й тієї ж земельної ділянки може суттєво відрізнятись, що дозволяє говорити про різну вартість землі за альтернативного використання. Однак, завжди існує таке використання, яке призводить до найвищої вартості землі та буде для неї найефективнішим. Саме воно є адекватним з погляду учасників ринку та має розглядатися як підстава для визначення ринкової вартості земельної ділянки.
У сьогоднішній практиці оцінки земельних ділянок відсутній цей аналіз. Як правило, у звітах вибір та обґрунтування найбільш ефективного використання зводиться до перерахування його критеріїв та непідтвердженим якимись розрахунками твердженню, що використання, під яке виділяється земельна ділянка, є найбільш ефективним.
Процедура виявлення та обґрунтування альтернативного використання нерухомого майна, що забезпечує максимально продуктивне використання, називається аналізом найкращого та найбільш ефективного використання. При цьому найкраще та найефективніше використання - це ймовірне використання вільної землі чи власності з покращенням, яке фізично здійснимо, юридично обґрунтовано, економічно доцільно та призводить до найвищої вартості.
В основному поняття найкращого та найефективнішого використання застосовується лише до землі. Земля, вважається, має вартість, тоді як поліпшення роблять свій внесок у вартість самого нерухомого майна в цілому. Звідси теоретичний акцент аналізу найкращого та найефективнішого використання ставиться на можливе використання землі, якби вона була вільною. Навіть для покращеної нерухомості оцінка землі як вільної є необхідною умовоющодо вартості нерухомого майна. Тільки в такий спосіб можна визначити реальний внесок поліпшень вартості нерухомості.
Поняття найкращого та найефективнішого використання покращеної нерухомості в оцінці нерухомості було розроблено у 1960-ті роки.
Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання виконується:
а) для ділянки землі як вільної;
б) для ділянки землі із існуючими поліпшеннями.
Мета аналізу найкращого та найбільш ефективного використання – обґрунтований вибір максимально продуктивного використання нерухомості.
При остаточному виборі варіанта найкращого та найефективнішого використання конкретної власності керуються такими положеннями:
· якщо вартість власності з поліпшеннями більша за вартість ділянки без поліпшень, найкращим і найбільш ефективним використанням буде використання власності з поліпшеннями;
· якщо вартість вільної ділянки перевищить вартість з поліпшеннями найкращим та найбільш ефективним використанням буде використання землі як вільної.
Найкраще та найефективніше використання землі як вільної
Аналіз найкращого та найефективнішого використання землі як вільної виконується у двох випадках:
· При необхідності окремої оцінки ділянки землі;
Основне завдання даного аналізу – дати відповідь на такі питання:
1. Якщо земля є чи буде вільною, як її слід використати?
2. Який тип будівлі чи споруди слід збудувати і коли?
Оцінювач повинен проаналізувати як поточний стан ринку, а й дати прогноз його зміни у майбутнє, оскільки вартість визначається, переважно, потенційними можливостями. Наприклад, існуюче найефективніше використання у ближньому передмісті, як сільськогосподарської, зі зростанням міста може змінитися використання під будівництво житлових індивідуальних будинків.
Можуть бути випадки, коли найефективнішим поточним використанням буде тимчасове чи спекулятивне. Тимчасове використання передбачає влаштування автостоянок, спортивних майданчиків. Через деякий час найефективнішим використанням ділянки може бути будівництво офісу.
Спекулятивне використання передбачає утримання ділянки вільним доти, коли ситуація над ринком буде сприятлива щодо поліпшень.
Часто забудована ділянка аналізується начебто вільна. У цьому випадку завданням аналізу є визначення ефективності поточного використання та пов'язаного з ним подальшого використання – реконструкцій, модернізацій, ремонту, демонтажу тощо. Ця вільна ділянка розглядається з точки зору будівництва будівлі, аналогічної існуючій. Якщо таке використання відповідає найбільш ефективному, то різниця між поточною вартістю покращень та вартістю нових покращень визначатиме втрату вартості за рахунок різних причин.
Аналіз найкращого та найефективнішого використання - зіставлення варіантів забудови ділянки землі. До кожного варіанта забудови розраховується залишкова вартість землі. Найвища залишкова вартість землі відповідає варіанту її найкращого та найефективнішого використання.
Найкраще та найефективніше використання землі з існуючими покращеннями
Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання власності, як покращеної, виконується у таких випадках:
· При визначенні характеру використання власності, що забезпечує максимальне повернення інвестованого капіталу;
· При виборі об'єктів для порівняльного аналізу.
Основне завдання даного аналізу - дати відповіді такі питання:
1. Яким чином слід використовувати існуючі поліпшення?
2. Який тип реконструкції чи модернізації слід виконати і коли?
Найкраще і найефективніше використання власності як поліпшень - використання її за наявності існуючих поліпшень. Аналіз такого використання має дати рекомендації щодо подальшої експлуатації власності.
Критерієм найкращого та найефективнішого використання власності як покращеної є максимізація вартості власності при відповідній довгостроковій нормі віддачі та величині ризику.
Насправді, якщо варіанти не передбачають витрат на реконструкцію чи модернізацію, всі вони можуть порівнюватися безпосередньо друг з одним з урахуванням реальної вартості майбутніх доходів. Якщо потрібні витрати на перепрофілювання або реконструкцію, порівняння варіантів може проводитись на базі чистої реальної вартості або внутрішньої норми прибутку проекту реконструкції кожного варіанту.
Послідовність виконання аналізу найкращого найефективнішого використання земельної ділянки
Аналіз ННЕІ ділянки землі як вільної від покращень
Аналіз найкращого та найефективнішого використання земельної ділянки проводитися в наступній послідовності:
1. Аналіз ринку та відбір альтернативних варіантів можливого використання, які розумно здійсненні, з урахуванням ринкових можливостей та обмежень.
Варіант найкращого та найбільш ефективного використання конкретної ділянки землі вільної або земельної ділянки з поліпшеннями включає перевірку відповідності різних варіантів наступним критеріям:
Найкраще та найефективніше використання земельної ділянки як вільної, так і з поліпшеннями має задовольняти чотирма критеріями:
· Бути фізично здійсненним;
· бути законодавчо дозволеним;
· Бути фінансово-економічним доцільним;
· Мати максимальну прибутковість.
Розглянемо особливості застосування критеріїв найкращого та найефективнішого використання.
Фізична придатність земельної ділянки.
Найкраще та найефективніше використання власності залежить від її фізичних характеристик.
При розгляді варіантів використання слід враховувати:
· Розміри та форму ділянки,які можуть відповідати чи не відповідати оптимальному використанню. Наприклад, ділянка може бути мала для будівництва промислового об'єкта, який є найкращим використанням при існуючому зонуванні.
· Доступність транспортних та комунальних зручностейможе виявитися вирішальним фактором при виборі варіанта використання, наприклад: якби забудовник був зацікавлений у будівництві складських приміщень, то перевага була б віддана ділянці, що має вихід на мережу швидкісних шосе або на залізницю. Для магазинів, ресторанів швидкого обслуговування, мотелів дуже важливою є візуальна відкритість з будь-якого боку дорожнього руху. Відсутність можливості підключення до магістрального каналізаційного колектора може виключити варіант використання з переліку фізично здійсненних.
· Інженерно-геологічні та гідрогеологічні умови можуть унеможливити проект найбільш ефективного варіанта поліпшень, за рахунок, наприклад, низької несучої здатностіґрунту або високого рівня підземних вод.
· Топографічні та географічні особливості можуть накладати суттєві обмеження на використання. Наприклад, використання ділянки для спорудження великого промислового терміналу може стати неможливим через рельєф ділянки.
Юридична забезпеченість
При аналізі найкращого та найефективнішого використання власності слід визначити які варіанти використання відповідають чинним у цій місцевості законодавчим, урядовим, муніципальним актом. Повинні бути проаналізовані всі документи, що регламентують нормативно-юридичну сторону функціонального використання. Публічні обмеження включають: правила зонування; вимоги щодо охорони довкілля; вимоги отримання дозволу; будівельні кодекси; житлові кодекси; Положення про розбивку землі на ділянки. Інші громадські обмеження можуть включати нормативи енергоспоживання, обмеження затінення, примусове вилучення землі для публічного використання та інше.
Характер використання може бути обмежений довгостроковими договорами оренди. Крім того, можуть мати місце часткові або тимчасові обмеження, що визначають заборону на використання окремих видів матеріалів, обмеження поверховості, тимчасову заборону на будівництво в цьому місці.
У деяких випадках стосовно великих проектів обов'язковою вимогою є їх оцінка місцевими жителями. В інших випадках забудовник повинен надавати певний відсоток квартир або таку саму частину будинків у мікрорайонах індивідуальної житлової забудови людям з низьким рівнемдоходу за ставками орендної плати або за цінами, нижчими від ринкових. Ці обмеження можуть значно вплинути на варіант найкращого та найефективнішого використання земельної ділянки.
Можуть бути часткові або тимчасові обмеження, що визначають заборону, пов'язану зі статусом об'єкта, як пам'ятника культурно-історичної спадщини. Часткові обмеження здебільшого накладають додаткові витрати під час проведення поліпшень, особливо у районах історично-міської забудови.
Крім законодавчих обмежень можуть мати місце негативні настрої місцевого населення, що може унеможливити певний варіант використання.
Приватні правові обмеження включають обмеження на використання об'єкта, сервітути та конкретні угоди. Сусідній землевласник, може володіти будівлею, що вторгається в даний об'єкт. На ділянці можуть знаходитися поховання або історичні будівлі, що не підлягають знесенню.
Фінансово-економічна доцільність
Після виключення з розгляду фізично неможливих і законодавчо не дозволених варіантів використання, слід виконати аналіз фінансової доцільності варіантів, що залишилися. Критерієм фінансової доцільності є позитивне повернення капіталу, що інвестується, тобто, повернення рівних або більших витрат на компенсацію витрат на утримання, фінансові зобов'язання та початкові інвестиції.
Спрямованість дослідження фінансової здійсненності залежатиме від того, на якому ринку представлені фізично можливі та юридично дозволені види використання.
Якщо ці види використання представлені на ринку оренди, то аналіз фінансової здійсненності зводитиметься до того, які з них забезпечать чистий операційний дохід, достатній для задоволення необхідної ринкової норми віддачі інвестицій:
Чистий операційний прибуток від здачі в оренду покращеної нерухомості;
ГПОД – річний платіж з обслуговування боргу.
Якщо фізично можливі та дозволені види використання представлені на ринку купівлі-продажу, то аналіз фінансової здійсненності буде спрямований на визначення величини доходу, який буде отримано від реалізації покращеної нерухомості за альтернативного використання. Фінансово здійсненними в цьому випадку будуть вважатися ті види використання, за яких дохід перевищуватиме суму витрат, необхідну для створення та продажу покращеної нерухомості:
РС > Cc + Cф + Пр
РС – ринкова вартість покращеної нерухомості;
Сс – вартість будівництва;
Сф – вартість фінансування;
Пр - прибуток забудовника
Очевидно, що перевищення визначатиме суму, яку забудовник може витратити на придбання землі. Однак, з урахуванням припущення про те, що на ринку всі сторони, включаючи власника земельної ділянки, прагнуть максимізувати свої вигоди, можна сформулювати такі додаткові умови освоєння та забудови земельної ділянки. Сума, яку забудовник може запропонувати за земельний підлягає розвитку, має бути більшою або рівною його вартості з поліпшеннями:
Дослідження фінансової здійсненності має будуватися на надійних доказах, зібраних і проаналізованих на конкурентоспроможному ринку нерухомого майна, що розглядається.
Фінансова здійсненність багато в чому залежить від співвідношення попиту та пропозиції, розташування.
Перевірка на максимальну прибутковість застосовується до тих видів використання, які відповідали першим трьом критеріям. Вона не тільки передбачає розгляд вартості нерухомого майна, яку можна отримати при максимально продуктивному нею використання, а й витрат, пов'язаних із досягненням цієї вартості, включаючи витрати на знесення та перенесення будівель, витрати на відновлення навколишнього середовища, витрати на зміну зонування та інші.
p align="justify"> З фінансово здійсненних видів використання найбільш ефективним використанням є те використання, яке забезпечує найвищу залишкову вартість землі.
Залишкова вартість землі може бути знайдена шляхом визначення вартості передбачуваного використання та відрахування витрат на створення покращень.
2. Визначається вартість забудови щодо кожної з альтернативних стратегій.
До уваги беруться ресурсна якість ділянки та технологічна обґрунтованість різних варіантів забудови.
3. Визначається фінансова обґрунтованість виявлених стратегій забудови.
За кожним варіантом складається прогнозний звіт про доходи. Для кожної стратегії забудови, виходячи з припущень та припущень про майбутню поведінку ринку, розраховується чистий операційний дохід.
4. Визначаються коефіцієнти капіталізації для будівель, споруд та земельної ділянки. Оцінювач може використовувати коефіцієнти капіталізації, визначені виходячи з наявної ринкової інформації або засновані на очікуваннях інвестора.
5. Проводиться розподіл чистого операційного доходу між будинками, спорудами та ділянкою землі.
6. Визначається залишкова вартість землі.
Найвища залишкова вартість землі відповідає варіанту її найкращого та найефективнішого використання.
Аналіз ділянки землі з існуючими покращеннями
Аналіз ділянки землі з наявної забудови провадиться в наступній послідовності.
1. Проводиться відбір варіантів використання, які розумно здійсненні з урахуванням ринкових можливостей та організацій;
2. Визначається вартість забудови за кожним пропонованим варіантом;
3. Визначається чистий операційний доход;
4. Визначається загальний коефіцієнт капіталізації;
5. Визначається реальна вартість майбутніх доходів;
6. Визначаються витрати на реконструкцію чи ремонт;
7. Визначається ринкова вартість єдиного об'єкта нерухомого майна.
Найвища чиста реальна вартість або внутрішня норма прибутку проекту реконструкції відповідає варіанту найкращого та найефективнішого використання земельної ділянки.
Надіслати свою гарну роботу до бази знань просто. Використовуйте форму нижче
Студенти, аспіранти, молоді вчені, які використовують базу знань у своєму навчанні та роботі, будуть вам дуже вдячні.
Розміщено на http://www.allbest.ru/
Контрольна робота
Аналіз найефективнішого використання земельних ділянок
- 1. Необхідність аналізу найефективнішого використання земельних ділянок
- 2. Критерії аналізу найефективнішого використання земельних ділянок
- 3. Методи оцінки найефективнішого використання земельних ділянок
- Література
- 1. Необхідність аналізу найефективнішого використанняземельних ділянок
- Оскільки в практиці оціночної діяльності найчастіше визначається ринкова вартість об'єкта оцінки, то аналіз найефективнішого використання виявляє найбільш прибутковий та конкурентоспроможний вид використання конкретного об'єкта власності.
- Усі типи угод із власністю, засновані на ринковій вартості, вимагають адекватної оцінки та ретельного аналізу економічної поведінки інвесторів та інших учасників ринку.
- Вплив ринкової поведінки на ухвалення фінансових рішень приватних осіб, компаній, органів влади диктує концепцію найефективнішого використання нерухомості. Ринкові чинники визначають ринкову вартість, тому вимоги ринкових зусиль до об'єктів нерухомості мають значення для визначення найефективнішого виду використання.
- Вартісною основою будь-якого об'єкта нерухомості є вартість земельної ділянки. Розташовані на ньому будівлі та споруди можуть бути змінені, проте основні характеристики ділянки зазвичай залишаються незмінними. Водночас дохід конкретної ділянки залежить від ефективності її використання. Інвестор, обираючи земельну ділянку на конкретному ринку, розуміє, що різниця вартості різних ділянок пояснюється їх якісними характеристиками.
- Аналіз найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості передбачає проведення докладного дослідження ринкової ситуації, характеристик об'єкта, що оцінюється, ідентифікації затребуваних ринком варіантів, сумісних з параметрами оцінюваного об'єкта, розрахунок прибутковості кожного варіанту і оцінку вартості нерухомості при кожному варіанті використання. Таким чином, остаточний висновок про найбільш ефективне використання може бути зроблено лише після розрахунку вартості.
- Найкраще та найбільш ефективне використання об'єкта нерухомості представляє варіант використання вільної або забудованої ділянки землі, яка юридично можлива та відповідним чином оформлена, фізично здійснима, забезпечується відповідними фінансовими ресурсами та дає максимальну вартість.
- Оптимальне використання ділянки землі визначається конкуруючими факторами конкретного ринку, до якого належить об'єкт власності, що оцінюється, і не є результатом суб'єктивних домислів власника, девелопера або оцінювача.
- Тому аналіз та вибір найбільш ефективного використання є, по суті, економічним дослідженням ринкових факторів, суттєвих для об'єкта, що оцінюється.
- Ринкові фактори, що використовуються для формулювання висновку про найбільш ефективне використання нерухомості на дату оцінки, розглядаються в загальному масиві даних, що збираються та аналізуються для визначення вартості об'єкта. Отже, найефективніший вид використання можна кваліфікувати як основу, яку спирається ринкова вартість.
- Якщо оцінювана нерухомість передбачає наступне особисте використання або здачу в оренду, то їх основна мотивація при розрахунку вартості буде зведена до споживчих якостей об'єкта, що отримуються (дохід, престиж і відокремленість і т. д.). Інвестиційна мотивація крім величини отримуваного доходу та накопичення капіталу враховує такі аргументи, як податкові пільги, здійсненність проекту.
- Зазвичай аналіз найбільш ефективного використання проводиться за кількома альтернативними варіантами і включає наступні напрямки:
- - ринковий аналіз;
- - аналіз реалізованості варіанта;
- - аналіз найефективнішого використання.
- Перелічені напрями аналізу припускають комплексне вивчення таких питань.
- Ринковий аналіз передбачає визначення попиту варіанти використання, альтернативні існуючому, з вивчення попиту й пропозиції, ємності ринку, динаміки ставок орендної плати тощо. за кожним варіантом.
- Аналіз здійсненності передбачає розрахунок базових складових вартості: потоку доходів та ставок капіталізації для визначення вартості з урахуванням змінних параметрівкожного юридично обґрунтованого та фізично здійсненного варіанту.
- Аналіз найефективнішого використання передбачає розробку детального плануреалізації кожного варіанта з розглядом конкретних учасників ринку, термінів здійснення проекту, джерел фінансування для вибору варіанта, що забезпечує максимальну продуктивність об'єкта, що оцінюється.
2. Критерії аналізу найефективнішого використання земельних ділянок
Варіант найефективнішого використання оцінюваної нерухомості повинен відповідати чотирьом критеріям - це:
- юридична допустимість;
- фізична здійсненність;
- фінансову забезпеченість;
- максимальна продуктивність.
Послідовність розгляду даних критеріїв у ході аналізу різних варіантів використання нерухомості для вибору найбільш ефективного зазвичай відповідає наведеній вище. Насамперед розглядаються юридична допустимість та фізична здійсненність, потім оцінюються фінансова забезпеченість та максимальна продуктивність. Дана послідовність процедури аналізу обумовлена тим, що найбільш ефективний варіант використання, навіть за наявності необхідного фінансування, неможливий, якщо він юридично заборонений або неможлива його фізична реалізація.
Юридична допустимість
Перевірка юридичної допустимості кожного варіанта використання, що розглядається, здійснюється у всіх випадках в першу чергу. Однак не слід змішувати варіант оптимального використання об'єкта з юридичною вимогою використання нерухомості за прямим призначенням.
Оцінювач розглядає приватні обмеження, норми зонування, будівельні норми та правила, нормативні акти щодо охорони історичних будівель, а також екологічне законодавство, які можуть змінити конкретні види потенційного використання.
На вибір найефективнішого використання нерухомості може вплинути наявність довгострокових договорів оренди. Протягом залишкового терміну оренди використання об'єкта залежить умов договору аренды. Якщо найефективніший варіант використання об'єкта стримується наявністю договору оренди, це слід відобразити у звіті про оцінку.
Наприклад, якщо об'єкт обмежений договором оренди землі, термін якого закінчується більш ніж через 12 років, то, можливо, немає економічної доцільності у будівництві нової будівлі, яка має економічний термін служби 40 років.
Крім того, необхідно враховувати можливі обмеження, які можуть бути закладені у договорі про придбання об'єктів нерухомості. Дані обмеження можуть стосуватися деяких напрямів використання, конкретизувати розташування будівель на земельній ділянці, параметри будівель, тип будівельних матеріалів, що застосовуються. Якщо обмеження за документом про право власності суперечать більш загальними юридичними нормами, наприклад будівельними нормами і правилами, зазвичай у розрахунок приймається максимальне обмеження.
Будівельні норми та правила можуть стримувати забудову землі найбільш ефективними будовами, якщо вони збільшують будівельні витрати для дотримання технічних нормативів.
Це, зрештою, перешкоджає розвитку територій. У деяких районах будівельні норми та правила використовуються для зниження рівня нового будівництва та обмеження зростання.
Чинні правила землекористування спрямовані на охорону довкілля. Оцінювачі повинні враховувати нормативи щодо чистоти повітря, води, а також громадську думку щодо можливих проектів забудови територій. Як приклад можна навести будівництво будівель певної поверховості, протипожежні розриви, вимоги інсоляції.
Законодавчо заборонений на дату оцінки варіант використання може розглядатися на подальших етапах аналізу лише у тому випадку, якщо оцінювач передбачає внесення до існуючих норм змін . Однак ймовірність зміни законодавства, будівельних норм і правил, правил зонування тощо ніколи не буває визначеною на 100%.
Фізична здійсненність
Вибір найефективнішого варіанта використання нерухомості повинен спиратися на його фізичну здійсненність.
Критерії фізичної здійсненності - розмір, форма, район, дизайн, стан ґрунту та під'їзні шляхи до ділянки, а також ризик стихійного лиха (таких, як повінь або землетрус) - впливають на передбачуваний варіант використання землі.
Кінцева корисність земельної ділянки залежить від її розміру та форми. Деякі варіанти дають найбільший ефект лише з урахуванням використання ділянки певного розміру. У цьому випадку необхідно визначити можливість розширення наявної земельної ділянки, оскільки деякі ділянки можуть не мати потенціалу для збільшення.
Форма ділянок впливає кінцеву продуктивність, оскільки витрати на забудову земельної ділянки неправильної форми можуть бути вищими, що надалі знижує їх корисність, порівняно з ділянками з рівними сторонами.
Аналогічно наявність під'їзних шляхів до ділянки та інженерних комунікацій збільшує його кінцеву продуктивність, оскільки досягається економія з його освоєння. Так, вільна потужність очисних спорудобмежує фізичні розмірипередбачуваного варіанта ефективної забудови.
Топографічні чи ґрунтові характеристики земельної ділянки відбиваються на функціональній корисності майданчика. Виявлені оцінювачем негативні моменти ускладнюють її забудову чи збільшують витрати на освоєння. Оскільки всі представлені над ринком ділянки конкурують друг з одним, оцінювана ділянка може бути непридатним найбільш ефективного використання, оскільки поступається іншим ділянкам, типовим даного району.
У процесі аналізу фізичної здійсненності ефективного варіанта використання необхідно розглянути стан будівель та споруд для визначення можливості його подальшої експлуатації на новій основі. Якщо будівлі для забезпечення оптимального виду використання необхідно перепланувати, слід розрахувати необхідні для цього витрати і зіставити їх з підсумковою прибутковістю. Як правило витрати на реконструкцію об'єкта залежать від фізичного стану та розташування нерухомості.
Фінансова забезпеченість
Наступний етап відбору видів використання – аналіз фінансової забезпеченості. Варіант вважається фінансово прийнятним, якщо він забезпечує дохід від експлуатації, що дорівнює або перевищує обсяг експлуатаційних витрат, витрати на фінансування та необхідну схему повернення капіталу. Таким чином, усі види використання, які можуть забезпечити позитивний дохід, розглядаються як здійсненні у фінансовому плані.
Якщо вид використання передбачає отримання регулярного доходу від експлуатації, то в ході аналізу відбираються ті варіанти, які створюють нерухомість, за вартістю рівну або перевищує витрати на будівництво або реконструкцію об'єкта для цього нового виду використання. Оцінювач має порівняти приріст капіталу чи прибуток від використання нерухомості з понесеними капітальними витратами. Якщо дохід нижчий від витрат або перевищує їх лише незначно, такий вид використання визнається нездійсненним у фінансовому відношенні.
Для оцінки видів використання, що приносять регулярний дохід від експлуатації, по кожному з них оцінювач розраховує загальний чистий операційний дохід, індивідуальну ставку доходу на інвестований капітал, суму доходу, що належить до землі. Якщо чистий прибуток відповідає необхідної прибутковості інвестицій і забезпечує необхідну прибутковість земельної ділянки, цей вид використання є здійсненним у фінансовому відношенні.
Очевидно, ідентифікація видів використання, здійсненних у фінансовому відношенні, базується на аналізі попиту, пропозиції та місцезнаходження.
Максимальна продуктивність
Максимальна продуктивність - це найбільша вартість земельної ділянки як такої, незалежно від того, є вона вільною (фактично чи умовно) або забудованою. Отже, реалізація цього критерію передбачає з усіх юридично дозволених, фізично реалізованих і які забезпечують позитивну величину доходу варіантів вибір тієї виду використання, що забезпечує максимальну вартість основи нерухомості - земельної ділянки.
Потенційний варіант найефективнішого використання землі відображає довгострокову, ретельно розроблену та досить конкретну програму землекористування, пов'язану з нормальним терміном експлуатації будівель та споруд. Термін експлуатації залежить від типу будівлі, якості будівельних робіт та інших факторів.
Максимальна продуктивність земельної ділянки визначається шляхом співвідношення суми її доходу зі ставкою капіталізації, необхідної ринком для цього виду використання. Проте, залежно від обраного варіанта використання нерухомості, метод визначення вартості землі може бути різним. Вибір методу залежить від ступеня переорієнтації фактичного призначення оцінюваної нерухомості, рівня ризику варіанта, необхідної ставки дохідності та періоду відшкодування капіталу, термінів реалізації передбачуваного варіанту використання нерухомості.
Вигляд використання, що забезпечує найбільшу прибутковість землі, є найефективнішим. В основі всіх методів визначення вартості земельної ділянки з метою вибору найбільш ефективного варіанту лежить так звана техніка залишку. Дохід від землі розглядається як залишок між сукупним доходом, що генерується нерухомістю, та тими сумами доходу, які забезпечуються залученням робочої сили, капіталу, основних засобів (функціонувальних будівель та споруд).
Вартість земельної ділянки, своєю чергою, представляє різницю між сумарною вартістю всього об'єкта нерухомості та залишковою вартістю будівель чи витратами зведення.
Спосіб найкращого використання нерухомості може або досягатися на основі вже існуючих будівель, або припускати спорудження принципово нових покращень, що вимагає розгляду земельної ділянки як вільної. Тому оцінювачі застосовують при аналізі найкращого використання нерухомості два прийоми:
- найбільш ефективне використання ділянки як незабудованої;
- найбільш ефективне використання ділянки як забудованої.
Існують такі основні причини визначення найбільш ефективного виду використання землі як незабудованої:
1. Виділення вартості нерухомості вартості тільки земельної ділянки.
2. Використання методу порівнянних продаж для оцінки забудованої землі.
3. Розрахунок втрати вартості через зовнішнього старіння.
4. Оцінка реальної вартості землі у складі об'єкта нерухомості, що є неоптимальним для цієї ділянки.
Аналіз найефективнішого використання забудованої ділянки роблять із двох причин:
1. Ідентифікація виду використання об'єкта нерухомості, що забезпечує максимальний загальний дохід на вкладений капітал.
2. Виявлення ринку об'єктів нерухомості однакового призначення з порівнянним рівнем ефективності використання.
Розглянемо різницю між найбільш ефективним використанням ділянки без будов та об'єкта нерухомості з будівлями з прикладу нерухомості виробничого призначення, має токсичні викиди. Район, в якому розташований об'єкт, що аналізується, за своїми природними характеристиками освоюється як приміський житловий масив.
Максимальна ефективність використання ділянки без будівель, з найбільшою ймовірністю, буде ґрунтуватися на використанні під житловий котедж. У цьому випадку виникнуть витрати на знесення та утилізацію наявного об'єкта. На практиці потенційний власник власності здійснюватиме перезабудову ділянки лише в тому випадку, якщо залишкова вартість споруд невелика.
Залежно від того, наскільки близьким за часом до дати оцінки знаходиться обраний варіант використання, що вимагає нової будови, існуючий виглядвикористання може розглядатися як проміжний. Так, якщо за планом розширення міських земель котеджне будівництво досягне аналізованої земельної ділянки через п'ять років, а термін, необхідний для знесення існуючих будівель та спорудження нового котеджу – один рік, чотирирічне функціонування існуючої виробничої нерухомості розглядається як проміжне використання.
Однак, якщо конкурентоспроможний рівень попиту вищий для виробничого використання, то, ймовірно, найбільш ефективним використанням цього об'єкта нерухомості може бути збереження існуючого використання з проведенням необхідних природоохоронних робіт, які потребують відповідних витрат.
Теорія оцінки нерухомості вимагає аналізу ділянки землі виходячи з припущення, що на ньому немає будівель, навіть якщо майданчик забудований, для визначення, наскільки потрібне поточне використання, чи слід його продовжити чи замінити.
Прийом визначення найкращого і найефективнішого використання оцінюваної нерухомості як незабудованого земельної ділянки виходить з припущенні, що вона має будівель, чи то, можливо звільнено від будівель у результаті їх знесення. У результаті визначаються вартість землі на основі вибору можливих варіантіввикористання, що забезпечують прибутковість нерухомості, та підбору параметрів об'єктів нерухомості відповідно до конкретного призначення.
Варіант використання ділянки землі як незабудованої має два основні різновиди:
1. Використання ділянки землі для спекуляції, тобто для продажу її без покращень інвестору, який згодом відповідно до вимог ринку або власних уподобань проведе його забудову. Цей варіант можна застосувати у разі, коли ринки нерухомості перенасичені.
2. Забудова земельної ділянки новими будинками та спорудами, у тому числі:
- забудова без проміжного використання, якщо розглядається варіант нового використання, який приймає ринок на дату аналізу;
- забудова з проміжним використанням передбачає тимчасове збереження існуючого варіанта використання, доти моменту як новий варіант буде затребуваний ринком, виходячи з прогнозу ринкової ситуації;
- розподіл чи об'єднання земельної ділянки для досягнення найбільш ефективного використання;
- забудова ділянки новими будівлями, аналогічними за призначенням та фізичними параметрами існуючому об'єкту.
Найбільш поширеною ситуацією оцінки нерухомості на основі незабудованої ділянки є її умовна незабудованість. Це з тим, що у аналізованому ділянці є будинок, що впливає вартість об'єкта. У цьому випадку вибір варіанта найефективнішого використання ділянки як незабудованої набуває форми інвестиційного проектування на стадії прийняття рішення.
У цьому випадку оцінювачу необхідно відповісти на низку питань:
1. Як можна використовувати земельну ділянку, якщо вона фактично не забудована або може бути звільнена від існуючих будівель?
2. Який тип будівлі або інших будівель, що забезпечують обраний варіант використання, можна побудувати на цій землі виходячи з її фізичних та інших характеристик та в які терміни?
3. Чи слід розглядати існуючий вид використання як проміжний?
Наприклад, якщо для досягнення найбільш ефективного використання землі необхідно провести будівельні роботи, оцінювачу слід визначити:
- Витрати на знесення існуючих будівель;
- вид найбільш ефективного напряму використання об'єкта нерухомості (офіс, готель, склад тощо), що відповідає поточним ринковим стандартам та включає елементи за найбільш прийнятними цінами;
- характеристики оптимальних будов, які мають бути зведені для максимального використання потенційних характеристик ділянки (поверховість, оптимальна площа функціонального підрозділу, кількість даних підрозділів та ін.);
- рівень орендної плати та експлуатаційних витрат;
- вартість споруд, що споруджуються, з урахуванням витрат на фінансування.
Прийом найбільш ефективного використання земельної ділянки як забудованоїпередбачає збереження на ділянці існуючих будов. Варіант використання ділянки землі як забудованої має два основні різновиди:
1. збереження існуючого призначення оцінюваної нерухомості;
2. зміна існуючого призначення оцінюваної нерухомості.
В обох випадках розглядаються необхідність та можливість:
- збереження існуючого обсягу та якості послуг, що надаються нерухомістю;
- проведення будівельних робіт з реконструкції будівель для підвищення їхнього класу та зміни ставок орендної плати;
- Проведення будівельних робіт з розширення площ за рахунок додаткової прибудови або зведення додаткових поверхів;
- Зменшення існуючих площ за рахунок часткового зносу.
Оцінювач, порівнюючи існуючий варіант використання розташованих на земельній ділянці будівель з оптимальним варіантом будівлі, має отримати відповідь на такі питання:
1. Чи доцільно продовжувати експлуатувати будинок у його нинішньому стані?
2. Який варіант перебудови будівлі обрати: реконструкцію, розширення, часткове знесення?
3. Як і у які терміни окупляться витрати?
Найбільш оптимальний варіант використання будівель забезпечить максимальну вартість інвестиційно-привабливої нерухомості з урахуванням ставки прибутковості, яка визначається відповідно до ризику обраного варіанту. Цілком очевидно, що ризики збереження існуючого способу використання нерухомості та різних варіантів перебудови будуть неоднакові.
В оціночному звіті необхідно відокремити найбільш ефективне використання ділянки як незабудованої від найбільш ефективного використання ділянки як забудованої. Звіт про оцінку повинен чітко ідентифікувати, пояснювати та обґрунтовувати мету та висновок щодо кожного виду використання.
3. Методи оцінки найефективнішого використання земельних ділянок
земельна ділянка будова капіталізація
Визначення найбільш ефективного варіанта використання оцінюваної нерухомості передбачає послідовну реалізацію наступних етапів:
1. Аналіз усіх можливих варіантів найефективнішого використання незабудованої ділянки чи ділянки з будівлями виходячи з сформованої на дату оцінки ринкової ситуації та перспектив її зміни.
2. Перевірка юридичної допустимості відібраних варіантів.
3. Перевірка фізичної можливості відібраних варіантів.
4. Оцінка фінансової спроможності відібраних варіантів.
5. Вибір найбільш ефективного варіанта використання нерухомості, що забезпечує його максимальну продуктивність.
Оцінка максимальної продуктивності залежить від прийому визначення найефективнішого використання нерухомості. Якщо земельна ділянка розглядається як незабудована, то, залежно від оцінки коефіцієнта капіталізації, можна застосовувати три методи.
Перший метод:Земельна ділянка розглядається як незабудована, коефіцієнти капіталізації для землі та будов різні.
1. Визначення вартості забудови умовно вільної земельної ділянки будинками та спорудами певного призначення, з урахуванням ринкового попиту та пропозиції.
3. Внесення поправок з урахуванням коефіцієнта завантаження та втрат під час збору платежів.
4. Визначення можливості отримання та величини інших доходів.
5. Оцінка дійсного валового доходу.
6. Розрахунок експлуатаційних витрат.
7. Розрахунок резерву витрат капітального характеру.
8. Розрахунок чистого операційного доходу.
9. Розрахунок коефіцієнта капіталізації будівель.
10.Оцінка доходу, що приноситься побудованими будинками та спорудами.
11.Розрахунок доходу, що належить до землі.
12.Розрахунок коефіцієнта капіталізації для земельної ділянки.
13.Оцінка вартості земельної ділянки методом капіталізації доходу, що приноситься землею.
Другий метод:Земельна ділянка розглядається як незабудована, коефіцієнти капіталізації для будівель та землі однакові.
1. Визначення вартості забудови умовно вільної земельної ділянки будинками та спорудами, певного призначення з урахуванням ринкового попиту та пропозиції.
2. Розрахунок потенційного валового доходу.
3. Внесення поправок з урахуванням коефіцієнта завантаження та втрат під час збору платежів та величини інших доходів.
4. Оцінка дійсного валового доходу.
5. Розрахунок експлуатаційних витрат та резерву витрат капітального характеру.
6. Розрахунок загального чистого операційного доходу.
7. Розрахунок загального коефіцієнта капіталізації для оцінюваної нерухомості.
8. Оцінка нерухомості шляхом капіталізації чистого операційного доходу, принесеного нерухомістю.
9. Оцінка вартості земельної ділянки доходу як різниці між розрахунковою вартістю нерухомості та витратами на покращення.
Третій метод:Земельна ділянка розглядається як незабудована, і відома ринкова ціна продажу нерухомості передбачуваного призначення:
1. Визначається ринкова вартість готового об'єкта нерухомості конкретного призначення, яку можна побудувати на земельній ділянці, що аналізується.
2. Розраховується вартість будівництва, включаючи прибуток девелопера.
3. Оцінюється вартість земельної ділянки як різниця між ціною продажу об'єкта нерухомості та сукупними витратами.
Четвертий метод:Земельна ділянка розглядається як забудована, будівлі вимагають проведення деяких покращень:
4. Розрахунок витрат за вдосконалення об'єкта.
5. Розрахунок приросту вартості нерухомості з урахуванням вироблених поліпшень.
П'ятий метод:Земельна ділянка розглядається як забудована, яка не вимагає перебудови:
1. Розрахунок чистого операційного доходу, який приносить нерухомість.
2. Визначення загального коефіцієнта капіталізації.
3. Оцінка вартості нерухомості шляхом капіталізації чистого операційного доходу.
Література
1. Боброва Н.П. Деякі аспекти теорії та практики оцінки землі: Навчально-методичний посібник. -М. 2004. - 112с.
2. Василенко С.С. "Еволюція принципів оцінки землі у процесі реформування земельних відносин у Росії", Вид-во ЗАТ "Економіка", М. - 2006;
3. Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельний кадастр: У 6 т. Т. 5: Оцінка землі та іншої нерухомості. – М., 2008. – 265 с.
4. Медведєва О.Є. "Оцінка вартості земель сільськогосподарського призначення та іншого сільськогосподарського майна", Міжнародна академія оцінки та консалтингу, М. – 2005;
5. Наназашвілі І.Х., Литовченко В.А. Кадастр та оцінка земельної власності: Навчальний посібник. М., 2007. – 88 с.
6. Петров В.І. Оцінка вартості земельних ділянок. Навчальний посібник. - 2-ге вид., перероблене та доп. М.: 2008. – 224 с.
7. Прорвіч В.А. "Оцінка землі в Москві: моделі, алгоритми, практичний досвід", Вид-во "Економіка", М. - 1996;
8. Прорвіч В.А., Кузнєцов В.М., Семенова Є.А. та ін Оцінка урбанізованих земель. - М. 2004. - 776
9. Румянцев Ф.П., Хавін Д.В, Бобильов В.В., Ноздрін В.В. Оцінка землі: Навчальний посібник. Нижній Новгород, 2013. – 279 с.
10. Серія "Консультація юриста" Плата за землю. Оцінка землі. Коментарі. Роз'яснення. Питання та відповіді. М. 2008. 414 с.
11. Амелін О.А. Історичний досвід оцінки земельних ділянок у Росії // Майнові відносини у Російській Федерації. 2011. № 11. С. 67-71.
12. Артамонов І.В. До питання складності оцінки ринкової вартості землі // Известия Іркутської державної економічної академії (Байкальський державний університетекономіки та права). 2013. № 2. С. 30.
13. Губіна В.С. Оцінка земель сільгосппризначення з метою інвестування // Наука та бізнес: шляхи розвитку. 2013. № 10 (28). З. 83-87.
14. Ковальова А.М., Дворядкін К.C. Методи розрахунку коригування у порівняльному підході до оцінки земельних ділянок // Міжнародний журналприкладних та фундаментальних досліджень. 2015. №4-1. З. 112-115.
15. Ламерт Д.А. Системи управління та оцінки земельних ресурсів у розвинених країнах // Інтерекспо Гео-Сибір. 2014. Т. 3. №2. С. 3-11.
16. Попова І.В., Зорін А.В. Проблеми регулювання та організації оціночної діяльності у сфері землекористування // Економіка та сучасний менеджмент: теорія та практика. 2014. №34. С.191-196.
17. Рабінович Л.М. Земельні ресурси як чинник ефективного розвитку економіки// Вісник АГТУ. Серія: Економіка. 2013. №2. С.45-51
18. Тараданов Р.А. Визначення розміру відшкодування власнику ділянки, що вилучається для державних чи муніципальних потреб // Закон. 2014. №2. С.79 – 84
Розміщено на Allbest.ru
Подібні документи
Принципи оцінки вартості ділянки. Загальні рекомендації щодо проведення оцінки. Основні фактори вартості. Застосування методу розподілу з метою оцінки забудованих земельних ділянок. Метод капіталізації земельної ренти. Оцінка незабудованих ділянок.
лекція, доданий 04.05.2012
Аналіз діяльності Мінської міської землевпорядної та геодезичної служби, ведення чергової карти земельних ділянок. Робота із шарами у програмному комплексі T-FLEX GIS. Порядок та умови надання земельних ділянок. Ведення земельної справи.
звіт з практики, доданий 04.04.2017
Загальна характеристикацивільного обігу земельних ділянок. Поняття та правовий режим земельних ділянок як об'єкта цивільного обігу. Історія формування вітчизняного земельного ринку. Напрями розвитку обороту земельних ділянок у Росії.
дипломна робота , доданий 07.12.2010
Специфічні особливості землі як засоби виробництва. Роль земельних ресурсів у сільському господарстві. Аналіз умов та особливостей економічного розвиткусільгосппідприємства. Оцінка земельних ресурсів та перспективи ефективного їх використання.
курсова робота , доданий 07.10.2009
Характеристика земельної ділянки як об'єкта нерухомості, категорії земель та критерії їх класифікації. Аналіз ринку нерухомості у місті Братську, опис досліджуваної ділянки, оцінювання та вибір сфери найбільш ефективного його використання.
курсова робота , доданий 07.03.2010
Теоретичне обґрунтування статистичного аналізу використання земельних ресурсів у господарстві. Статистичний аналіз використання земельних ресурсів у ВАТ РАТ "Олексіївське". Показники використання земельних угідь.
курсова робота , доданий 07.09.2007
Підстави щодо межування. Геодезичне забезпечення межування земель. Визначення кордонів ділянки біля. Зйомка земельної ділянки, камеральне оброблення, оцінка нерухомості. Аналіз ринку земельних ділянок. Визначення вартості об'єкта.
курсова робота , доданий 01.06.2015
Розробка проектних пропозицій щодо перерозподілу земель та упорядкування кордонів земельних ділянок на території сільського поселення. Характеристика та оцінка земельних ділянок, землекористувань, землеволодінь сільськогосподарського призначення.
курсова робота , доданий 08.01.2016
Принципи, чинники та підходи до оцінки ринкової вартості землі. Кадастр та оцінка земельної власності. Класифікація незабудованих та забудованих земельних ділянок, їх обліково-кадастрові, інженерно-будівельні та експлуатаційні характеристики.
контрольна робота , доданий 01.05.2017
Необхідність державної кадастрової оцінки землі. Характеристика використання земельних ресурсів для призначення державної оцінки земель на прикладі регіону (Московська область, м. Хімки). Чинники, що визначають оптимальне використанняземлі.