Технічні умови на підключення інженерних комунікацій - це техніко-економічні характеристики підключення об'єктів, що зводяться до існуючих інженерних комунікацій, що видаються з урахуванням нового навантаження від споруджуваної будови.

У більшості випадків власник мереж або експлуатуюча організація видає лише точку підключення до інженерним системам, Технічний регламент підключення та максимальне навантаження, яке може забезпечити мережу в даній точці. Прокладання інженерних комунікацій від даної точки до об'єкта, що будується - справа Інвестора або Забудовника.

На передпроектній стадії видаються технічні умови, необхідні попереднього розрахунку вартості підключення об'єкта до інженерних комунікацій (Висновок про інженерне забезпечення) для техніко-економічного обгрунтування проекту.

На стадії "П" або "РД" технічні умови видаються для проектування на строк від року до трьох років.

Отримання попередніх технічних умов (ТУ)

З метою отримання попередніх технічних умов приєднання до інженерних комунікацій виконується висновок щодо інженерного забезпечення об'єкта будівництва (електропостачання, теплопостачання, водопостачання, каналізація, газ).

Погодження та отримання технічних умов на підключення об'єкта до міських інженерних мереж

Узгодження та видача технічних умов, необхідних для підключення об'єкта до систем електро-, тепло-, газо-, водопостачання та водовідведення здійснюється організацією з експлуатації мереж інженерно-технічного забезпечення.

Готові технічні умови містять дані про максимальне навантаження у можливих точках підключення, терміни підключення об'єкта до мереж інженерно-технічного забезпечення та терміни дії самих технічних умов.

Правила визначення та надання технічних умов підключення об'єкта капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення (утв. постановою Уряду РФ від 13 лютого 2006 р. N 83)

1. Ці Правиларегулюють відносини між організацією, що здійснює експлуатацію мереж інженерно-технічного забезпечення, органами місцевого самоврядування та правовласниками земельних ділянок, що виникають у процесі визначення та надання технічних умов підключення будівельних, реконструйованих або збудованих, але не підключених об'єктів капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення (далі вЂ" технічні умови), включаючи порядок направлення запиту, порядок визначення та надання технічних умов, а також критерії визначення можливості підключення.

Ці Правила застосовуються також у випадках, коли в результаті будівництва (реконструкції) мереж інженерно-технічного забезпечення або обладнання з виробництва ресурсів потрібне підключення до технологічно зв'язаних мереж інженерно-технічного забезпечення.

2. У цих Правилах використовуються такі поняття:

"ресурси" вЂ" холодна та гаряча вода, мережевий газ, електрична та теплова енергія, що використовуються для надання послуг з електро-, тепло-, газо- та водопостачання;

"мережі інженерно-технічного забезпечення" вЂ" сукупність майнових об'єктів, що безпосередньо використовуються в процесі електро-, тепло-, газо-, водопостачання та водовідведення. При підключенні об'єктів капітального будівництва безпосередньо до обладнання з виробництва ресурсів або до систем водовідведення та очищення стічних вод за відсутності в організації, що здійснює експлуатацію такого обладнання, мережна інфраструктура зазначена організація є організацією, що здійснює експлуатацію мереж інженерно-технічного забезпечення в частині надання технічних умов та виконання інших дій відповідно до цих Правил;

"підключення об'єкта капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення" - процес, що дає можливість здійснення підключення об'єктів капітального будівництва, що будуються (реконструйуються), до мереж інженерно-технічного забезпечення, а також до обладнання з виробництва ресурсів;

"технологічно пов'язані мережі" - належать на праві власності або іншій законній підставі організаціям мережі інженерно-технічного забезпечення, що мають взаємні точки приєднання та беруть участь у єдиній технологічній системі електро-, тепло-, газо-, водопостачання та водовідведення;

"точка підключення" - місце з'єднання мереж інженерно-технічного забезпечення з пристроями та спорудами, необхідними для приєднання об'єкта капітального будівництва, що будується (реконструюється) до систем електро-, тепло-, газо-, водопостачання та водовідведення.

3. Якщо законом суб'єкта Російської Федерації - м. Москви чи м. Санкт-Петербурга повноваження у сфері містобудівної діяльності не віднесено до переліку питань місцевого значення, відповідні дії, правничий та обов'язки органів місцевого самоврядування здійснюються уповноваженим органом виконавчої владисуб'єкта Російської Федерації.

4. Під час підготовки містобудівного плану земельної ділянки , призначеного для будівництва (реконструкції) об'єктів капітального будівництва, технічні умови, що передбачають максимальне навантаження, готує орган місцевого самоврядування на підставі:

• інформації про дозволене використання земельної ділянки;
• граничних параметрів дозволеного будівництва (реконструкції) об'єктів капітального будівництва, встановлених щодо даної земельної ділянки;
• регіональних та (або) місцевих нормативів містобудівного проектування;
• схем існуючого та планованого розміщення об'єктів капітального будівництва (електро-, тепло-, газо-, водопостачання та водовідведення) федерального, регіонального та місцевого значення;
• граничних (мінімальних та (або) максимальних) розмірів земельних ділянок.

У разі, якщо забезпечення окремими видами ресурсів можливо здійснювати у різний спосіб, орган місцевого самоврядування під час підготовки містобудівного плану земельної ділянки визначає технічні умови всім можливих способів.

Щодо забудованої земельної ділянки, а також після визначення правовласника земельної ділянки, призначеної для будівництва (реконструкції) об'єктів капітального будівництва, до містобудівного плану земельної ділянки включаються технічні умови, видані правовласнику земельної ділянки відповідно до пунктів 5 - 12 цих Правил.

5. Орган місцевого самоврядуванняне пізніше ніж за 30 днів до дати ухвалення рішення про проведення торгів з продажу права власності (оренди) земельної ділянки або про надання для будівництва земельної ділянки, яка перебуває у державній або муніципальній власності, або рішення про попереднє узгодження місця розміщення об'єкта капітального будівництва надає зацікавленим особам технічні умови.

Для отримання технічних умов, а також інформації про плату за підключення до мереж інженерно-технічного забезпечення орган місцевого самоврядування у строк не пізніше ніж за 45 днів до дати прийняття одного із зазначених рішень звертається до організації, яка здійснює експлуатацію мереж інженерно-технічного забезпечення, до яких планується підключення об'єктів капітального будівництва.

6. Якщо правовласник земельної ділянкимає намір здійснити реконструкцію об'єкта капітального будівництва або підключення збудованого об'єкта капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення і якщо технічні умови для його підключення були відсутні або закінчився термін їх дії, а також якщо закінчився термін дії технічних умов, виданих органом місцевого самоврядування у складі документів про надання земельної ділянки, правовласник з метою визначення необхідного йому навантаження, що підключається, звертається в організацію, що здійснює експлуатацію мереж інженерно-технічного забезпечення, до яких планується підключення реконструйованого (побудованого) об'єкта капітального будівництва, для отримання технічних умов.

Якщо правовласник земельної ділянки не має відомостей про організацію, що видає технічні умови, він звертається до органу місцевого самоврядування із запитом про подання відомостей про таку організацію, а орган місцевого самоврядування подає протягом 2 робочих днів від дати звернення відомості про відповідну організацію, включаючи найменування, юридичну та фактичну адреси.

7. Організація, що здійснює експлуатацію мереж інженерно-технічного забезпечення,в яку має бути направлений запит про отримання технічних умов, визначається органом місцевого самоврядування на підставі схем існуючого та планованого розміщення об'єктів капітального будівництва в галузі електро-, тепло- газо-, водопостачання та водовідведення федерального, регіонального та місцевого значення, а також з урахуванням інвестиційних програм зазначеної організації, що затверджуються представницьким органом місцевого самоврядування у порядку, встановленому законодавством Російської Федерації, а для мереж газопостачання вЂ" на підставі програм газифікації, що затверджуються уповноваженим органом виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації.

У разі якщо інвестиційна програма організації, що здійснює експлуатацію мереж інженерно-технічного забезпечення, не затверджена, технічні умови видаються при наданні земельної ділянки для комплексного освоєння з подальшою передачею створюваних мереж інженерно-технічного забезпечення до державної або муніципальної власності або при підключенні до існуючих мереж інженерно-технічного забезпечення. технічного забезпечення та виконання зазначеної організацією за рахунок коштів правовласника земельної ділянки робіт, необхідних для підключення до мереж інженерно-технічного забезпечення у точці підключення на межі існуючих мереж. Ця умова не поширюється на випадки, коли для підключення до мереж інженерно-технічного забезпечення об'єктів капітального будівництва, що будуються (реконструйуються), не потрібно створення (реконструкції) мереж інженерно-технічного забезпечення.

Органам місцевого самоврядування (органам виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації - рр. Москви та Санкт-Петербурга) рекомендується приймати створені за рахунок правовласника земельної ділянки за межами земельної ділянки мережі інженерно-технічного забезпечення до муніципальної (державної) власності.

8. Запит органу місцевого самоврядування чи правовласника земельної ділянкипро надання технічних умов або інформації про плату за підключення об'єкта капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення має містити:

• найменування особи, яка направила запит, її місцезнаходження та Поштова адреса;
• нотаріально засвідчені копії установчих документів, а також документи, що підтверджують повноваження особи, яка підписала запит;
• правовстановлюючі документи на земельну ділянку (для правовласника земельної ділянки);
• інформацію про межі земельної ділянки, на якій планується здійснити будівництво об'єкта капітального будівництва або на якому розташований об'єкт капітального будівництва, що реконструюється;
• інформацію про дозволене використання земельної ділянки;
• інформацію про граничні параметри дозволеного будівництва (реконструкції) об'єктів капітального будівництва, що відповідають даній земельній ділянці;
• необхідні види ресурсів, які отримують від мереж інженерно-технічного забезпечення;
• запланований термін введення в експлуатацію об'єкта капітального будівництва (за наявності відповідної інформації);
• плановану величину необхідного навантаження, що підключається (за наявності відповідної інформації).

9. Організація, що здійснює експлуатацію мереж інженерно-технічного забезпечення, зобов'язана протягом 14 робочих днів з дати отримання зазначеного у пункті 8 цих Правил запиту визначити та надати технічні умови або інформацію про плату за підключення об'єкта капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення або надати мотивовану відмову у видачі зазначених умов за відсутності можливості підключення того, хто будується. (реконструйованого) об'єкта капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення. З метою перевірки обґрунтованості відмови у видачі технічних умов правовласник земельної ділянки вправі звернутися до уповноваженого федерального органу виконавчої влади з технологічного нагляду за відповідним висновком.

Видача технічних умов чи інформації про плату за підключення об'єкта капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення здійснюється без стягнення плати.

10. Технічні умови повинні містити такі дані:

• максимальне навантаження у можливих точках підключення;
• термін підключення об'єкта капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення, який визначається, у тому числі залежно від строків реалізації інвестиційних програм;
• термін дії технічних умов, але не менш як 2 роки з дати їх видачі. Після цього терміну параметри виданих технічних умов можуть бути змінені.

11. Інформація про плату за підключення об'єкта капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення повинна містити:

• дані про тариф на підключення, затверджений на момент видачі технічних умов у встановленому законодавством України порядку;
• дату закінчення терміну дії зазначеного тарифу (якщо період дії цього тарифу закінчується раніше, ніж закінчився термін дії технічних умов);
• дату повторного звернення за інформацією про плату за підключення (якщо на момент видачі технічних умов тариф на підключення на період їхньої дії не встановлено).

Якщо для підключення об'єктів капітального будівництва, що будуються (реконструюються), до мереж інженерно-технічного забезпечення не потрібно створення (реконструкції) мереж інженерно-технічного забезпечення, плата за підключення не стягується.

Якщо в організацій, які здійснюють експлуатацію мереж інженерно-технічного забезпечення, до яких планується підключення об'єктів капітального будівництва, відсутні затверджені інвестиційні програми, підключення здійснюється без стягнення плати за підключення, а замість інформації про плату за підключення видаються технічні умови відповідно до пункту 7 цих Правил .

12. У разі звернення правовласника земельної ділянки, який має намір здійснити реконструкцію об'єкта капітального будівництва або підключення збудованого об'єкта капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення, якщо технічних умов на його підключення не було, або закінчився термін їх дії, або у разі звернення органу місцевого самоврядування з метою отримання інформації про земельні ділянки, що знаходяться в межах забудованих територій, організація, що здійснює експлуатацію мереж інженерно-технічного забезпечення, визначає технічні умови:

• на основі аналізу резерву потужностей з виробництва відповідних ресурсів та пропускної спроможності мереж інженерно-технічного забезпечення, а в точках взаємного приєднання вЂ" спільно з організаціями, що здійснюють експлуатацію технологічно зв'язаних мереж інженерно-технічного забезпечення з урахуванням зазначеного аналізу;
• з урахуванням оцінки альтернативних варіантів підключення об'єктів капітального будівництва до існуючих мереж інженерно-технічного забезпечення;
• з урахуванням прийнятих такою організацією відповідно до раніше виданих технічних умов зобов'язань щодо забезпечення підключення об'єктів капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення.

13. Можливість підключення об'єктів капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення у випадках, зазначених у пункті 12 цих Правил, існує:

• за наявності резерву пропускної спроможності мереж, що забезпечує передачу необхідного обсягу ресурсу;
• за наявності резерву потужності із виробництва відповідного ресурсу.

Відсутність на момент запиту зазначених резервів є підставою для відмови у видачі технічних умов, за винятком випадків, коли усунення цих обмежень враховано в інвестиційних програмах організацій, які здійснюють експлуатацію мереж інженерно-технічного забезпечення.

14. З метою підтвердження наявності резервів пропускної спроможності мереж інженерно-технічного забезпечення, що забезпечують передачу необхідного обсягу ресурсу, та (або) резерву потужності з виробництва відповідного ресурсу організація, яка отримала запит про видачу технічних умов, погоджує технічні умови з організаціями, що володіють технологічно зв'язаними мережами інженерно-технічного забезпечення та (або) об'єктами виробництва цього ресурсу. Відповідні організації протягом 5 робочих днів від дати звернення повинні узгодити цю інформацію або надати письмову мотивовану відмову.

15. Підключення об'єкта капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення здійснюється на підставі договору. Порядок укладання та виконання зазначеного договору, суттєві умовитакого договору, правничий та обов'язки сторін визначаються відповідно до законодавством Російської Федерації.

16. Зобов'язання організації, що видала технічні умови, щодо забезпечення підключення об'єкта капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення відповідно до таких технічних умов припиняються у разі, якщо протягом 1 року з дати отримання технічних умов правовласник земельної ділянки не визначить необхідне йому навантаження, що підключається, і не звернеться з заявою щодо підключення об'єкта капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення.

17. У разі якщо підключення об'єкта капітального будівництва можливе лише до існуючих мереж інженерно-технічного забезпечення, що належать на праві власності або на іншій законній підставі особі, яка є споживачем відповідного виду ресурсів (далі - основний абонент), технічні умови такого підключення можуть бути видані основним абонентом за погодженням із ресурсопостачальною (мережевою) організацією, до чиїх об'єктів приєднані належать основному абоненту мережі інженерно-технічного забезпечення. За згодою між ресурсопостачальною (мережевою) організацією та основним абонентом технічні умови може розробити ресурсопостачальна (мережева) організація.

Плата за підключення об'єкта капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення визначається на підставі тарифів, встановлених органом місцевого самоврядування для підключення об'єкта капітального будівництва до систем комунальної інфраструктури відповідної ресурсопостачальної організації.

Договір про підключення об'єкта капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення укладається з основним абонентом, який має укласти з ресурсопостачальною (мережевою) організацією договір про підключення до мереж інженерно-технічного забезпечення для отримання додаткової потужності. Сторони можуть укласти тристоронню угоду про підключення.

18. При зміні правовласника земельної ділянки, якому було видано технічні умови, новий правовласник має право скористатися цими технічними умовами, повідомивши організацію, яка здійснює експлуатацію мереж інженерно-технічного забезпечення, про зміну правовласника.

Додаткова інформація на цю тему ТУТ.

До складу ІРД входять розпорядчі документи (Постанови, Розпорядження), дозволи, технічні умови, матеріали інженерних вишукувань, погодження та затвердження, а також інші документи, отримані від уповноважених державних органів та спеціалізованих організацій для розробки, погодження проектної документації та будівництва об'єкта нерухомості.

До повного комплекту вихідно-дозвільної документації включаються різні документи, які відображають основні рекомендації та вимоги щодо розміщення об'єкта будівництва на місцевості, визначають межі земельної ділянки, технічні та економічні показники будівельних об'єктів. До цих документів також належать рекомендації та вимоги, отримані від різних узгоджувальних органів для виконання проектування. У вихідно-дозвільних умовах зазначаються можливості виконання робіт, які враховують екологічні та санітарно-гігієнічні норми розташування об'єкта, передбачуваного призначення, особливості його використання, впливу на довкілля.

Як правило, отримання ІРД, необхідної для будівництва, реконструкції, технічного переозброєння та капітального ремонту будівель та споруд, відбувається паралельно з процесом їх проектування, і здійснюється інвестором (забудовником), правовласником землі або чинною в його інтересах особою, яка називається технічним замовником. Діяльність технічного замовника зветься супроводу проектів чи, повніше, правового супроводу будівництва будинків та споруд, визнаних виходячи з законодавства РФ «капітальними».

На відміну від проектної документації, ІРД не є продуктом творчості проектувальника, а отже, і предметом авторського права, видається заявнику спеціальним органом влади або уповноваженою організацією за фіксовану плату та в обов'язковому порядку (за умови дотримання всіх нормативних вимог).

Випадки, коли дозвіл на будівництво не потрібний, закріплені (п. 17 ст. 51 ГрКРФ).

Розробка матеріалів передпроектних опрацюваньта оформлення комплекту вихідно-дозвільної (ІРД) документації є початковою стадієюінвестиційного процесу, основою, у якому визначаються якісні характеристики та фінансово-економічні параметри майбутнього об'єкта нерухомості.
Вихідно-дозвільна документація (ІРД) для оформлення права на проектування розробляється на підставі затвердженої або узгодженої в установленому порядку передпроектної містобудівної документації, зокрема проекту планування території (ППТ).
За відсутності розробленої, затвердженої або узгодженої в установленому порядку містобудівної документації на територію запланованого будівництва, Технічному замовнику необхідно організувати виконання архітектурних передпроектних опрацювань, підготувати та погодити містобудівне обґрунтування розміщення об'єкта.

Таким чином, можна отримати таке визначення для подальшого його використання в договорах на проектування, будівельний підряд, виконання функцій Замовника-Забудовника:

Вихідно-дозвільна документація (ІРД) – документація, що видається спеціальним органом влади або уповноваженою організацією за фіксовану плату (при необхідності) та в обов'язковому порядку (за умови дотримання всіх нормативних вимог щодо проектної та робочої документації) у процесі проектування та будівництва Об'єкту, на запит Забудовника (власника або орендаря земельного) дільниці), або юридичній особі, що діє в його інтересах.

У зв'язку з тим, що питання містобудівної діяльності перебувають у одночасному віданні Російської Федерації та її суб'єктів, єдиного документа, який повною мірою регулює порядок розробки та повного складу вихідно-дозвільної документації не існує. Є суттєві відмінності в нормативно-правових документах, які прийняті, наприклад, у м. Москві (Закони Москви, розпорядження Мера, постанови Уряду Москви); у Московській області - Закони МО, постанови Уряду МО, глав районних адміністрацій МО), у містах Російської Федерації.

Основні документи ІРД :

• (якщо необхідно);
• Технічні умови приєднання до мереж інженерного забезпечення (Договір);
• Містобудівний план земельної ділянки (ДПЗП);
• Висновок державної експертизи проекту (на стадії "Проект", при особливій складності на стадії "Робочий проект");
• Дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію (зазвичай не відносять до ІРД, тому що їх виконання техзамовник здійснює після завершення будівництва);
• розпорядчі документи, постанови та розпорядження різних органів виконавчої влади;
• технічні умови;
• дозволи;
• матеріали інженерних вишукувань;
• узгодження та затвердження;

та інші документи, видані уповноваженими державними органами та спеціалізованими організаціями для підготовки, погодження проектної документації та будівництва різних об'єктів нерухомості.

Склад комплекту вихідно-дозвільної документації (ІРД) містить (Комплект документації, необхідний для розробки проекту планування території тана провадження містобудівної діяльності ):

Дані про власність:

• Свідоцтво про право власності (оренди) на ділянку;
• Договір оренди ділянки (під час оренди);
• акт вибору земельної ділянки (при оренді);
• Кадастровий план ділянки;
• Акти вибору трас для позамайданних мереж, у т.ч. позамайданних мереж об'єктів;
• Зміна виду дозволеного використання земельної ділянки: Постанова, Розпорядження, Кадастровий паспорт (якщо необхідно);
• Договір купівлі-продажу;
• Інвестиційний договір.

Затверджена містобудівна документація:

Проведені розрахунки та підтвердження кордонів та видів дозволеного використання, розрахунки та обґрунтування функціонального призначення, техніко-економічних показників та посадки об'єкта нерухомості на даній земельній ділянці, а також підтвердження меж зон дії громадських сервітутів у межах даної земельної ділянки, інші докази, що виконані відповідно з регіональними нормативами та правилами використання землі та забудови необхідні для розробки містобудівного плану земельної ділянки, у тому числі для здійснення благоустрою та озеленення ділянки території.

• матеріали територіального планування населеного пункту;
• Містобудівний висновок - Міський висновок (якщо об'єкт, що розміщується, відповідає раніше визначеному призначенню території);
• Містобудівне обґрунтування - Містообґрунтування (при зміні категорії земель або виду їх дозволеного використання);
• Містобудівний висновок у складі Ескізу № 1;
• Висновки щодо обстеження об'єкта нерухомості (земельної ділянки - у разі нового будівництва) або будівлі, споруди у разі його реконструкції чи технічного переозброєння);
• Ситуаційного плану земельної ділянки щодо компенсаційного озеленення у разі необхідності знищення зелених насаджень на земельній ділянці, відведеній для будівництва;
• Висновок про відповідність об'єкта, що проектується, побудованому, не видається на руки Забудовнику (зазвичай не відносять до ІРД, тому що їх виконання техзамовник здійснює після завершення будівництва);

Рішення Адміністрації:

• Постанову про дозвіл на розробку проекту планування території;
• Дозвіл на знесення будівель;
• Дозвіл на будівництво;
• Дозвіл на вирубку зелених насаджень;
• Архітектурно-планувальне завдання (містобудівне завдання, завдання на розробку проекту), затверджене Головною архітектурою;
• Висновок органу охорони пам'яток (якщо будівництво об'єкта планується на історичних територіях);
• Протокол розгляду Архітектурною радою (при органі з архітектури та містобудування) матеріалів передпроектних опрацювань;
• Висновок щодо візуально-ландшафтного аналізу (якщо будівництво об'єкта планується на історичних територіях)
• Містобудівний план земельної ділянки (ДПЗУ)

Матеріали інженерних досліджень:

Технічні умови (ТУ) на підключення до інженерних мереж (що видаються технічними службами) із зазначенням на топографічній зйомці точок підключення до мереж; висновок щодо інженерного забезпечення об'єкта будівництва (як правило, виконується безпосередньо з ініціативи Замовника-забудовника з метою отримання попередніх технічних умов приєднання до інженерних комунікацій)

• Звіт про інженерно-геодезичні дослідження;
• Звіт про інженерно-геологічні дослідження;
• Звіт про інженерно-екологічні дослідження;
• Звіт про інженерно-гідрологічні дослідження;

Креслення, складене на основі топографічного плану в масштабі 1:500, 1:2000, на якому відображаються у відповідних межах:

• Території існуючих, планованих об'єктів капітального будівництва федерального, регіонального значення, інші забудовані території, що підлягають забудові;
• Територія лінійних об'єктів;
• території об'єктів культурної спадщини;
• Особливо охоронювані природні території, природні та озеленені території;
• території загального користування;
• Зони з особливими умовамивикористання територій;
• Земельна ділянка, стосовно якої здійснюється підготовка містобудівного плану земельної ділянки та розробка відповідного містобудівного обґрунтування;
• Топографічна зйомка в М 1:500 (на лавсані + електронна версія) з експлікацією підземних споруд;

Акти та висновки наглядових служб:

Технічні умови:

• Водопровід;
• Каналізація побутова;
• Каналізація зливова;
• Теплопостачання;
• Газопостачання;
• Електропостачання;
• Телефонізація та радіофікація;
• Вивіз ТПВ;
• ДІБДР,РДУ/Мосавтодор/ФУАД/дороги;

Висновок щодо інженерного забезпечення об'єкта включає:

• пояснювальну записку;
• попередні технічні умови експлуатаційних організацій;
• розрахункові дані техніко-економічних показників запланованого об'єкта нерухомості (ТЕП).

Додаткові акти та висновки:

• Погодження Росспоживнаглядом місця скидання очищених стоків, аналіз води ВЗП;
• акт обстеження конструкцій існуючих будівель;
• Погодження з власниками земельних ділянок, що межують, погодження проектних рішень із зацікавленими особами у разі, за наявності сервітутів на їх користь;
• Проект скорочення існуючих або проектованих СЗЗ, узгоджений Росспоживнаглядом;
• Погодження Росспоживнаглядом місця розташування ВЗП, очисних споруд господарсько-побутового та дощового стоку;
• ОВНС (Оцінка впливу на довкілля);
• Висновок державної експертизипроекту (на стадії "Проект", при особливій складності на стадії "Робочий проект");
• Дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію (зазвичай не відносять до ІРД, тому що їх виконання техзамовник здійснює після завершення будівництва);
• Завдання на проектування, затверджене Замовником та узгоджене ГУ у справах ГО та НС
• Плани ПІБ навколишньої житлової або офісної забудови для розрахунку КЕО та інсоляції;
• Технічний паспорт на будівлю (у разі реконструкції/ капітального ремонту);
• Обмірні креслення (у разі реконструкції/ капітального ремонту);
• Ліцензії/допуск СРО сторонніх підрядних організацій.

та інші необхідні узгодження документи, видані уповноваженими державними органами та спеціалізованими організаціями для підготовки, погодження проектної документації та будівництва різних об'єктів нерухомості.

У процесі оформлення комплекту вихідно-дозвільної документації (ІРД), у разі потреби, може знадобитися розробка додаткових передпроектних матеріалів та виконання наступного комплексу робіт:

• коригування існуючого проекту планування території;
• розробка передпроектних опрацювань на об'єкт;
• містобудівні обґрунтування розміщення об'єкта;
• розробка схем інженерного забезпечення;
• розрахунок позамайданних мереж та споруд на них;
• розробка висновків щодо ділянки компенсаційного озеленення;
• розрахунок інженерного забезпечення з виділенням фізичних обсягів та вартості міських мереж;
• отримання додаткових погоджень;
• підготовка довідкової, технічної, інформаційної документації на вимогу уповноважених державних органів.

Початку розробки проектно-кошторисної документації для будівництва об'єкта нерухомості передує період передпроектної підготовки, що складається з двох етапів:

• передінвестиційного (розробка проекту планування території);
• інвестиційного (розробка містобудівного обґрунтування розміщення об'єкта будівництва, підготовка вихідно-дозвільної документації).
  

Проект планування території (зі ст. 42 ГрК РФ)

Проект планування території (ППТ) – документ, що встановлює на певній території зони розміщення та параметри існуючих об'єктів та об'єктів, будівництво яких може бути дозволено. Розробляється одночасно з проектом межування території, що містить схему кордонів існуючих земельних ділянок та земельних ділянок, формування яких допустиме.

ППТ розробляється у розвиток генеральних планів або за їх відсутності, як правило, - на територію кварталу чи мікрорайону, які у містобудівному законодавстві називаються елементами планувальної структури. ППТ містить основні показники, необхідні для визначення інвестиційної привабливості території – чисельність населення та можливі обсяги нового будівництва (житлового, ділового, соціального, культурно-побутового, транспортного, інженерного), затверджується органом державної чи муніципальної влади з обов'язковим дотриманням процедури публічних слухань відповідно до статтею 46 Містобудівного кодексу РФ. Креслення, що розробляється у складі ППТ, є базою для наступних видів проектних робіт. ППТ – основа для формування містобудівних планів земельних ділянок, необхідних для отримання дозволу на будівництво.

Необхідно поняття ППТ відрізнятиме від поняття "генеральний план". На відміну від генерального плану, що є документом з укрупненими орієнтовними показниками, ППТ - більш докладний документ містобудівного регулювання, що містить червоні лінії, об'єкти та інфраструктуру. На підставі затвердженого ППТ видається містобудівний план земельної ділянки (ДПЗП), необхідний для отримання дозволу на будівництво.

Підготовляється для елементів планувальної структури (наприклад, для кварталу)

Містить: креслення, що включає червоні лінії, дороги, вулиці, об'єкти інженерної та транспортної інфраструктур, проходи до водних об'єктів загального користування, межі та характеристики зон запланованого розміщення об'єктів соціально-культурного та комунально-побутового призначення, інших об'єктів капітального будівництва; положення про розміщення об'єктів капітального будівництва федерального, регіонального або місцевого значення, про характеристики планованого розвитку території, у тому числі щільності, параметри забудови території; матеріали щодо обґрунтування.

Містобудівний план земельної ділянки (ДПЗУ)

Містобудівний план земельної ділянки - вид документації щодо планування території. Підготовка містобудівних планів земельних ділянок здійснюється стосовно забудованих або призначених для будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва (за винятком лінійних об'єктів) земельних ділянок.

Надається забудовнику органами влади та фактично є узгодженням основних проектних рішень, що дає можливість проводити подальші дії щодо реалізації інвестиційного проекту.

Поняття містобудівного плану земельної ділянки введено Містобудівним кодексом РФ від 29.12.2004 N 190-ФЗ. Містобудівний кодекс РФ від 07.05.1998 N 73-ФЗ не передбачав складання такого документа - узгодження з органами влади або місцевого самоврядування проводилося після виконання проектної документації.

Розробка проектної документації здійснювалася виходячи з архітектурно-планувальних рішень, які видавалися відповідно до Федеральним законом від 17 листопада 1995 року N 169-ФЗ «Про архитектур/lifont face=leftной діяльності, у Російської Федерації». У Москві в 2004-2008 роках документ аналогічного призначення звався «акт дозволеного використання ділянки території містобудівного об'єкта (земельної ділянки) для здійснення будівництва, реконструкції».

Введення такого документа, як містобудівний план земельної ділянки, дозволяє перенести основну частину погоджень на передпроектну стадію, скоротити терміни проектування та тривалість інвестиційного циклу. Водночас узгодження у будівництві все ще займають 1,5-2 роки і більше; Вже не Президент Д. А. Медведєв має намір спростити ці процедури та скоротити терміни погоджень до 3-4 місяців.

Законодавством передбачено такі види документації щодо планування території:

• проекти планування території;
• проекти межування території;
• містобудівні плани земельних ділянок.

Підготовка містобудівного плану земельної ділянки здійснюється у складі проекту межування території або у вигляді окремого документа. Містобудівний план земельної ділянки як окремий документ може видаватися юридичним та фізичним особамза їхньою заявою.

Містобудівний план земельної ділянки використовується для розробки проектної документації, розробки проекту кордонів забудованої (або земельної ділянки, що підлягає забудові), а в подальшому - для видачі дозволу на будівництво та дозволу на введення об'єкта в експлуатацію.

Склад плану

Форму містобудівного плану земельної ділянки затверджено Наказом Мінрегіону Російської Федерації. Інструкцію про порядок заповнення форми містобудівного плану земельної ділянки опубліковано Міністерством регіонального розвитку. До складу містобудівного плану земельної ділянки входить:

• номер плану, кадастровий номер та найменування заявника (преамбула);
• креслення містобудівного плану земельної ділянки;
• інформація про містобудівний регламент земельної ділянки;
• інформація про дозволене використання земельної ділянки;
• інформація про об'єкти капітального будівництва та культурної спадщини;
• інформація про технічні умови підключення до мереж інженерно-технічного забезпечення;
• інформація про можливість поділу ділянки.

Законодавством Москви у певних випадках передбачається також розробка містобудівного обґрунтування, відсутнього у федеральному законодавстві.

Підготовка та видача містобудівного плану земельної ділянки

Підготовка містобудівного плану земельної ділянки для ділянок, що забудовуються, у складі проекту межування може здійснюватися тільки на основі документів територіального планування. Підготовка містобудівного плану земельної ділянки в більшості випадків може здійснюватись заявником, але затверджується все одно органами влади.

У Містобудівному кодексі не зазначено, кому та на якій підставі видається Містобудівний план. Порядок видачі визначається органами влади. Тому, як правило, містобудівний план земельної ділянки видається лише особі, зацікавленій у будівництві чи реконструкції об'єкта (забудовнику), яка має приготувати усі основні документи.

Відповідно до законодавства, видача містобудівного плану земельної ділянки безкоштовна для заявника.

• До 31 грудня 2013 року щодо земельних ділянок, призначених для будівництва, реконструкції лінійних об'єктів, можуть надаватися містобудівні плани земельних ділянок у порядку, встановленому Містобудівним кодексом Російської Федерації (Федеральний закон від 29.12.2004 N 191-ФЗ).
• Про особливості утримання складу містобудівного плану деяких земельних ділянок див. Федеральний закон від 29.12.2004 N 191-ФЗ.

1. Підготовка містобудівних планів земельних ділянок здійснюється стосовно забудованих або призначених для будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва (за винятком лінійних об'єктів) земельних ділянок.
2. Підготовка містобудівного плану земельної ділянки здійснюється у складі проекту межування території або у вигляді окремого документа.
3. У складі містобудівного плану земельної ділянки зазначаються:

1. межі земельної ділянки;
2. межі зон дії громадських сервітутів;
3. мінімальні відступи від меж земельної ділянки з метою визначення місць допустимого розміщення будівель, будівель, споруд, за межами яких заборонено будівництво будівель, будівель, споруд;
4. інформація про містобудівний регламент (у разі, якщо на земельну ділянку поширюється дія містобудівного регламенту). При цьому в містобудівному плані земельної ділянки, за винятком випадків надання земельної ділянки для державних або муніципальних потреб, повинна міститися інформація про всі передбачені містобудівним регламентом види дозволеного використання земельної ділянки;
5. інформація про дозволене використання земельної ділянки, вимоги до призначення, параметри та розміщення об'єкта капітального будівництва на зазначеній земельній ділянці (у випадках, якщо на земельну ділянку не поширюється дія містобудівного регламенту або для земельної ділянки не встановлюється містобудівний регламент);
6. інформація про розташовані в межах земельної ділянки об'єкти капітального будівництва, об'єкти культурної спадщини;
7. інформація про технічні умови підключення ( технологічного приєднання) об'єктів капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення (далі – технічні умови);
8. межі зони запланованого розміщення об'єктів капітального будівництва для державних чи муніципальних потреб.

4. До складу містобудівного плану земельної ділянки може включатися інформація про можливість або неможливість її поділу на декілька земельних ділянок.

5. Форма містобудівного плану земельної ділянки встановлюється уповноваженим Урядом України федеральним органомвиконавчої влади.

Обстеження будівель та споруд

Обстеження дозволяє оцінити технічний стан несучих конструкцій у будинках та спорудах, виявити прогини, тріщини, пошкодження. Технічне обстеження несучих конструкцій дає оцінку їх стану на даний момент і дозволяє виявити особливості роботи в умовах експлуатації та спрогнозувати їхню поведінку в майбутньому.

Технічне обстеження конструкцій будівель та споруд

Обстеження конструкцій та технічна експертиза будівель передбачає оцінку технічного стану будівель та споруд, оцінку несучої здатності будівельних конструкцій з використанням аналітичних та чисельних методів розрахунку, неруйнівних методів обстеження та розробку технічної документації за результатами проведеної експертизи.

Роботи, що виконуються при технічному обстеженні:

• технічне обстеження фундаментів споруд;
• технічне обстеження стін;
• технічне обстеження перекриттів;
• технічне обстеження покрівлі;
• технічне обстеження колон;
• технічне обстеження залізобетонних конструкцій;
• технічне обстеження металоконструкцій.

Обстеження несучих конструкцій починається з ознайомлення з технічною документацією, паспортами та сертифікатами на матеріали та візуальним та детальним обстеженням конструкцій.
У процесі детального обстеження проводяться випробування будівельних конструкцій методами, що не руйнують. Випробування конструкцій дозволяють виявити причини появи дефектів, у період експлуатації, що виявляються у зниженні міцності матеріалів, корозії металоконструкцій та інших ушкодженнях.

Схема розробки вихідно-дозвільної документації у м. Москва

Перелік вихідно-дозвільної документації та погодження проектно-кошторисної документації

(Відповідно до вимог Містобудівного Кодексу РФ, Постанови Уряду РФ №145 від 05.03.2007, Постанови Уряду РФ №87 від 16.02.2008 р. проектна документація повинна містити такі вихідно-дозвільні документи згідно з таблицею, наведеною нижче)

1. Вихідні дані (за відсутності затвердженої та зареєстрованої в установленому порядку Містобудівного плану земельної ділянки) Перелік вихідних даних, що надаються Замовником (відповідно до завдання на проектування, договору)

1.1. Завдання на проектування, узгоджене замовником і затверджене інвестором (для бюджету Московської області - узгоджене ГУ МО "Мособлдержекспертиза") - подається в обов'язковому порядку, а також у разі затвердженого містобудівного плану.
1.2. Договір оренди земельної ділянки
1.3. Свідоцтво на право власності.
1.4. Договір купівлі-продажу.
1.5. Кадастровий план ділянки.
1.6. Інвестиційний договір (копія).
1.7. Ліцензії/допуск СРО сторонніх підрядних організацій

Перелік вихідних даних, що надаються Адміністрацією муніципальної освіти

1.8. Акт вибору земельної ділянки під розміщення об'єкта будівництва/протокол про результати аукціону.
1.9. Акт вибору трас (для лінійних об'єктів, у т.ч. позамайданних мереж об'єктів).
1.10. Проект кордонів земельної ділянки.
1.11. Ситуаційний план земельної ділянки/викопування з генплану раніше затвердженої містобудівної документації відповідно до п. 2.12 АПЗ, засвідчена головним архітектором району (міста) відповідно до ТСН.
1.12. Постанова Адміністрації муніципального освіти про попереднє узгодження місця розміщення об'єкта будівництва/реконструкції.
1.13. Постанова Адміністрації муніципальної освіти про затвердження акту вибору та проекту кордонів земельної ділянки під будівництво.
1.14. Рішення Адміністрації області (міста, району) про розміщення, проектування, будівництво даного об'єкта.
1.15. Розпорядження Глави міста муніципальної освіти про збирання вихідних даних та технічних умов для розробки проектно-кошторисної документації на будівництво об'єктів (муніципальні).
1.16. Акт обстеження земельних ділянок під розміщення об'єкта будівництва.
1.17. Акт технічного обстеження ділянки для розміщення об'єкта будівництва.
1.18. Рішення адміністрації про знесення будівель/зелених насаджень.

Перелік документів та проектних матеріалів проектів планування території, що надаються Замовником/Проектувальником на розгляд до Містобудівної Ради при Головному архітекторі Московської області

(відповідно до Постанови Уряду Московської області від 19.06.2006 р. №536/23 «Про затвердження складу та змісту проектів планування території, підготовка яких здійснюється на підставі документів територіального планування МО та на підставі документів територіального планування муніципальних утворень Московської області»).

1.19. Містобудівне опрацювання розміщення об'єкта.
1.20. Містобудівний висновок розміщення об'єкта (форма 4,8).
1.21. Узгодження зацікавлених служб району на вибір земельної ділянки.
1.22. Витяг з протоколу Міжвідомчої комісії з розміщення об'єкта (за потреби).
1.23. Лист інституту ГУП МО «НДіПІ містобудування» щодо розміщення об'єкта.
1.24. Лист Головархітектури МО щодо розміщення об'єкта.
1.25. Постанова адміністрації муніципального освіти проектування.
1.26. АПЗ видане головним архітектором муніципальної освіти та затверджене Головним архітектором Московської області на проект будівництва та проект планування (видане раніше 2009р.).
1.27. Матеріали проведення громадських слухань (постанова глави муніципального освіти призначення проведення громадських слухань, копія газети, протокол громадських слухань, висновок – результат громадських слухань).
1.28. Постанова адміністрації муніципального освіти розробці проекту планування.
1.29. Завдання розробки проекту планування, погоджене з Главархитектурой МО і затвердженого адміністрацією муніципального освіти.
1.30. Постанова адміністрації муніципального освіти про затвердження проекту планування.
1.31. Технічні умови (за потреби).
1.32. Погодження та висновки щодо проекту служб державного нагляду та контролю в установленому порядку (міністерство культури, комітету із соціального захисту, ДІБДР, МОБВУ тощо, а також організацій, зазначених у АПЗ).

Перелік вихідно-дозвільної документації, що подається Замовником/Проектувальником на розгляд у Містобудівній Раді при Головному архітекторі Московської області.

1.33. Містобудівне опрацювання розміщення об'єкта.
1.34. Лист Головархітектури на вибір ділянки.
1.35. Витяг з протоколу Міжвідомчої комісії (за потреби).
1.36. Постанова адміністрації муніципального освіти про затвердження раніше розробленої містобудівної документації, яка обгрунтовує розміщення об'єкта будівництва.
1.37. Викопування з генплану раніше затвердженої містобудівної документації відповідно до п. 2.12 АПЗ, засвідчене гл.архітектором району (міста) відповідно до ТСН.

Перелік вихідних даних з інженерно-технічного забезпечення, що надаються енергопостачальними організаціямина запит Замовника/Проектувальника.

1.38. Технічні умови підключення до мереж водопостачання
1.39. Технічні умови підключення до мереж водовідведення (х/побут, зливова каналізація)
1.40. Технічні умови підключення до мереж теплопостачання
1.41. Технічні умови підключення до мереж електропостачання
1.42. Технічні умови на організацію обліку електроспоживання (ВАТ «Мосенергозбут»).
1.43. Технічні умови на підключення до мереж зв'язку (телеф./радіоф./диспетчер/ТВ)
1.44. Технічні умови на підключення до систем відеоспостереження, охоронної сигналізації
1.45. Технічні умови інженерно-технічного забезпечення на період будівництва для розробки розділу ПОС.
- ТУ на підключення до мереж електропостачання;
- ТУ підключення до мереж водопостачання, водовідведення;
- ТУ на слаботочні мережі;
- ТУ на підключення до мереж теплопостачання (за потреби).
1.46. Дозвіл на приєднання трансформаторної потужності (Замовник).
1.47. Дозвіл на відпуск газу (для котельні):
- лист міністерства ЖКГ МО «Про погодження будівництва котельні»
- лист ТОВ «Мострансгаз»
- лист ТОВ «Мосрегіонгаз»
- Лист ВАТ «Газпром»
- лист Паливно-енергетичного комітету МО «Про дозвіл на використання газу».
1.48. Технічні умови на приєднання до дорожньої/залізничної мережі.
1.49. Технічні умови винос інж. комунікацій /сервітути/(за потреби).
1.50. Технічні умови на розробку розділу ІТМ ГО НС, видані Головним управлінням МНС Росії з МО. Додаток до технічних умов: перелік вихідних даних для розробки розділу ІТМ ГО НС та попередження НС природного та техногенного характеру.
1.51. Спеціальні ТУ на проектування об'єкта, затверджені Росбудом (за відсутності/відступу від норм проектування).
1.52. Затверджений Росспоживнаглядом проект скорочення СЗЗ.
1.53. Аналіз вихідної води (для котельні/ВЗП).

Матеріали інженерних пошуків, що надаються Замовником, або розробляються Проектувальником.

2. Узгодження проектно-кошторисної документації:

2.1. Замовником.
2.2. Головним архітектором міста (району)
2.4. Експлуатуючою організацією на технологічні розділи проекту
2.5. Експлуатир. організаціями, якщо вимога міститься у технічних умовах:
Водоканал / Газовий трест / Теплові мережі / Електричні сіті/ Телефон та радіофікація
2.6. Погодження зведеного плану інженерних мереж з усіма зацікавленими організаціями (в т.ч. із власниками земельних ділянок, якими проходять інженерні мережі)
2.7. ДІБДР р-н / ДІБДР МО / ДІБДР РФ
2.8. Погодження з ДІБДР району, міста (при примиканні проектованих під'їзних доріг до існуючих)
2.9. Узгодження з ДІБДР області (при примиканні проектованих під'їзних доріг до існуючих)
2.10. РДУ / Мосавтодор / ФУАД "ЦР"
2.11. КСпН/ОМТУ ЦР ВТ / старшим авіаційним начальником аеродрому
2.12. Мособлводгосп/рибвід/МОБВУ
2.13. Геоцентр - Москва
2.14. Погодження проектних рішень при розміщенні об'єкта в охоронній зоні комунікацій (МОЕСК, Мособлгаз, Ростелеком)
2.15. Міністерство культури МО / Росохоронкультури РФ
2.16. Комітетом соціального захисту
2.17. Протокол-узгодження колегії Мінмособлбуду щодо підвищеної поверховості житлових будівель (понад 17 поверхів)
2.18. Погодження проекту СЗЗ в установленому порядку (за потреби)
2.19. Погодження розділів проекту з Росспоживнаглядом (за потреби)
2.20. Узгодження розділів проекту з Ростехнаглядом
2.21. Узгодження Управлінням архітектури та містобудування МО
2.22. Супровід експертизи проекту в ГУ МО «Мособлдержекспертиза»
2.23. Отримання дозволу на будівництво місцевих органіввлади

3.Вартість ПІР – проектно-вишукувальних робіт (кошторису)

Довідкова література

• Містобудівний кодекс Російської Федерації" від 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. Від 05.04.2013);
• Інтернет