Коли виникає вибір придбання власного житла, ми починаємо замислюватися про те, як краще вчинити? Запитуємо себе – купити новий будинокчи збудувати будинок самостійно? Задавши собі це питання, і підрахувавши доступні кошти, найчастіше приходимо до наступної відповіді: «Немає ні коштів, ні часу на будівництво чи купівлю нового будинку!».
Тоді залишається останній варіант - купити будинок старої будівлі. У цій статті хочу зупинитися на докладному розгляді питання про вибір житла старої будівлі. При покупці дерев'яного будинкустарої будівлі - каркасного або рубаного, потрібно знати, на що звертати увагу при огляді, що потрібно побачити і як це побачити, ось про це ми з вами і поговоримо.
Навіщо проводиться огляд будинку старої будівлі?
Навіщо проводити такий огляд? Відповідь здається очевидною, звичайно ж, подивитися те, що купуємо, а не брати будинок наче «кота в мішку». Так воно так, але при цьому ви, оглядаючи будинок, побачите не лише недоліки, тому що купити дерев'яний будинокНаприклад, споруди 60-70х років без вад практично неможливо, але і зможете оцінити масштаб майбутнього ремонту, якщо ухвалите рішення купити цей будинок. У цьому випадку ви вже заздалегідь зможете розпланувати першочерговість ремонту, розподілити гроші, що залишилися, на придбання необхідних для ремонту будівельних матеріалів.
Але тут є ще один важливий момент – це торг. Адже купівля будинку, це така ж ринкова угода, як і купівля на ринку, наприклад, помідор. Якщо помідор має зів'ялий вигляд, то, звичайно, ви поторгуєтеся з продавцем, і він обов'язково знизить ціну. Так само і з будинком, вказавши виявлені недоліки, можна сторгуватися з господарем на певну знижку. Адже, як правило, господар заявить завищену ціну під час початкового продажу будинку.
У яку пору року найкраще проводити огляд будинку?
Найбільш сприятлива пора року для огляду будинку – це тимчасовий проміжок з травня по жовтень. У цей часовий проміжок немає снігового покриву, який приховує візуальний огляд будинку, приховуючи під собою можливі недоліки конструктивних елементів будинку і прилеглої до нього ділянки.
Підготовка до огляду будинку старої будівлі перед покупкою
Отже, перед тим як ви підете вибирати будинок, оглядати його стан вам необхідно озброїтися наступним:
- Теоретичними знаннями огляду будинку, на що слід звертати увагу, а на що ні. Як побачити приховані від очей не професіонала вади у конструктивних елементах будинку.
- Наполегливістю та терпінням. Не завжди господарі можуть відкрити перед вами всі деталі технічного стану конструктивних елементів будинку, адже найчастіше перед продажем будинку господарі намагаються зробити так званий «марафет» будинку – ви бачите косметичний ремонт, освіжене або нове оздоблення фасаду тощо. Але тут і треба проявити наполегливість і терпіння, і поставитися до огляду будинку з граничною увагою.
Оскільки огляд будинку – це візуальна його оцінка, то із собою не потрібно брати набір теслярського інструменту, але все ж таки дещо пораджу прихопити із собою:
Фото 1
Для того щоб провести візуальний огляд у будинку горищного приміщення та підпілля, можна взяти із собою ліхтар або, у крайньому випадку, запальничку із вбудованим міні-ліхтариком. Не в кожному будинку старої будівлі є світло в підпіллі і особливо в горищному приміщенні, а саме підпілля і горище можуть розповісти більше 50% корисної інформації про технічний стан основних конструктивних елементів будинку - про дах з покрівлею, про стелю, фундамент, стіни (заставні колоди). У господарів може не виявитися ліхтарика (можуть просто не запропонувати, такі випадки були в моїй практиці), а що побачиш у напівтемряві?
Так само можна взяти з собою викрутку або шило (в крайньому випадку, цвях L=150мм), ці предмети необхідні для перевірки міцності деревини – балок перекриття, лаг, статевих дощок. Як перевіряти міцність структури деревини за допомогою цих предметів, буде описано безпосередньо в розповіді про вибір будинку, його огляд.
Далі у статті зупинимося на тому, що саме потрібно дивитися при виборі будинку.
На що звертати увагу під час огляду будинку?
Мал. 1
А – дах та покрівельний матеріал
Б - зовнішня частина димоходу
В – обшивка фронтонів та фасаду
Г – верхня частина фундаменту (цоколя) чи призьби
Д - вимощення
Е – ганок та тротуар (бетон, плитка, дошки тощо)
Ж - вікна
З – двері
На малюнку позначено основні елементи конструкції будинку, на які потрібно звертати особливу увагу, але огляд будинку починається ще до підходу до нього, зверніть увагу на покриття дороги на вулиці, на яку розташований вибраний будинок.
Огляд під'їзних шляхів до будинку 
Фото 2
Дорога з твердим покриттям, наприклад, асфальтована, робить покупку будинку в цьому районі більш привабливою. Так як в осінньо-весняну бездоріжжя ґрунтові дороги зазвичай перетворюються на «кашу», що створює певний дискомфорт та незручності підходу до будинку в цей сезонний період.
Тепер перейдемо безпосередньо до огляду будинку.
Огляд даху
Не підходячи близько до будинку, зверніть увагу на дах, точніше на коник даху. Прямолінійність ковзана даху щодо уявної лінії горизонту говорить про правильному пристроїкроквяної системи і що сезонні переміщення будинку не надають негативного впливуна дах, про якість фундаменту та закладних колод будинку. Давайте розглянемо причини прогину даху та деякі способи їх усунення. На фото 3 ви бачите будинок, дах якого має прогин у зазначеній точці (Б) щодо лінії горизонту (А).
Рис.2
Найчастіше в дерев'яних будинках старої будівлі кроквяна система має основу в верхній точці- Коньковий брус (А), зроблений з колоди діаметром від 100 до 125 мм. Ось одна з причин такого прогину даху, це коньковий брус. Згодом коньковий брус (А) просідає в середній точці між фронтонними кроквами (Б), як можна побачити малюнку 2.
Причини прогину конькового бруса:
1. Спочатку для пристрою конькового бруса було вибрано погано просушену колоду, яка ще не досягла міцності і мала підвищену здатність до деформації. Уклавши таку колоду між фронтонними кроквами без додаткових опор, будівельники вже при початку пристрою даху припустилися помилки і прогин конькового бруса з часом був неминучим. Так як колода, яка не досягла номінальної міцності, яку вона набуває при сушінні, прогнеться під своєю вагою, якщо проліт перекриття складе більше трьох метрів, а в цьому випадку на колоду надана ще й додаткове навантаження влаштованої покрівлі.
У разі прогину конькового бруса, вам не потрібно витрачати додатково гроші на ремонт даху, потрібно вирівняти брус за допомогою домкрата (В), акуратно піднімаючи його в найбільшій точці прогину до максимально рівної лінії і поставити додаткову опору (Г) під коньковий брус. Але точно визначити, що прогин конькового бруса є причиною дефекту даху, що описується, як показано на фото 3, можна тільки з горищного приміщення. А якщо кроквяна система не має конькового бруса, а дах все одно просів у коньку?
2. Причина може бути в наступному, будинок встановлений на стовпчастому фундаменті та опорні стовпи фундаменту дали нерівномірну усадку, більша частинаопорних стовпів фундаменту просіла глибше в тій частині будинку, над якою виник прогин даху. Така причина прогину даху серйозніша, ніж прогин конькового бруса і потрібно вирівнювати вже не тільки дах, а й сам будинок (рис.3).
Фото 4
Особливо часто такий дефект, зустрічається в рубаних будинках п'ятистінках (фото 4), стіни будинку в місцях перерубування (А), на стовпчастих фундаментах дають велику усадку щодо передньої та задньої частин будинку або в тій частині будинку, де здійснюється перерубування несучих стінбудинку з п'ятою стіною.
Рис.3
А – нова встановлена заставна колода
Б – місце перерубування стін
В – лінія прогину старих закладних колод до ремонту
Г – стовп фундаменту, що просів
Д – дерев'яні проставки
У цьому випадку доведеться піднімати будинок, ліквідуючи прогин стін (В), встановлюючи його на нові закладні колоди (А). Регулювати висоту опорних стовпів можна за допомогою дерев'яних простаків (Д). Такий захід виключить просідання стін будинку в місцях перерубування стін (Б).
Це основні причини (1 і 2) прогину коника даху, що вказує нам на якість основи стін (закладних колод) та стан фундаменту, так само на якість пристрою даху (коньковий брус). Але дах має прогин не тільки у коника, іноді можна помітити, що коник даху щодо лінії горизонту рівний, але покрівля просідає на одному або відразу обох схилів даху. Це говорить про прогин кроквяних ніг, більш точно встановити справжню причинупрогину покрівлі можна тільки, якщо ви підніметеся на горище будинку.
Давайте на деякий час відвернемося від огляду будинку зовні і піднімемося на горище. Що можна ще побачити на горищі крім пристрою кроквяної конструкції даху?
Огляд горищного приміщення
Оглядаючи горище будинку потрібно оглядати:
- кроквяну систему даху, решетування, гідро- пароізоляцію покрівлі, стан покрівлі зсередини горищного приміщення
- утеплення стелі з боку горищного приміщення, стельові балки та по можливості оглянути дошки стельового щита.
- провести огляд обшивки фронтонів з боку горищного приміщення
Фото 5
Піднявшись на горище, насамперед уважно оглядайте кроквяні ноги. Зверніть увагу на прямолінійність крокв, якщо крокви прогнулися, отже, при влаштуванні даху та розрахунку кроквяних ніг раніше була допущена помилка. Жорсткість ребра кроквяної ноги недостатня, щоб витримувати вагу покрівлі та тиск снігу, що накопичується за зиму і навесні чинить на покрівлю найбільший тиск.
Фото 6
Про те, що крокви прогинаються ще більше під тиском снігу, можна наочно переконатися, якщо подивитися на цвяхи, що кріплять покрівельний матеріал. Як видно на фотографії, цвяхи мають загин, але зараз вони вже не міцно тримають листи шиферу, а мають вільний хід, якщо ви їх поворухнете з невеликим зусиллям, то відчуєте, що цвях рухається вгору.
Але цей дефект пристрою кроквяної конструкції даху можна виправити, при цьому вам не потрібно наймати фахівців та витрачати гроші на оплату їхньої роботи.
Як виправити прогин кроквяних ніг:
Щоб самостійно виправити даний дефект і збільшити несучу здатність кроквяних ніг, можна:
Фото 7
У місці прогину кроквяної ноги потрібно встановити додаткову опору і закріпити її до кроквяної ноги. Але не завжди є можливість встановлення додаткової підпірки, якщо ви бачите, що цей варіант не підходить, і ви не зможете встановити підпірки під крокви в вибирається вами будинку, то можна піти іншим шляхом вирішення цієї проблеми. Можна встановити не підпорку, а розпірку (фото 8).
Фото 8
Звичайно, це згодом ускладнить прохід у горищному приміщенні, зате забезпечить стовідсоткову міцність кроквяних ніг. Як зробити розпірку:
Рис.4
Три кроки:
- За допомогою домкрата повільно видавлюєте кроквяну ногу на місці прогину (потрібно два домкрати, тому що необхідно вирівнювати обидві кроквяні ноги)
- Пропили на? товщини кроквяної ноги для встановлення розпірки, можна зробити заздалегідь на всіх кроквах
- Встановлюєте розпір між кроквами в заздалегідь зроблені пази і скріплюєте крокви і розпір за допомогою цвяхів або шурупів-глухар.
Фото 9
Також огляньте крокви на цілісність, щоб не було надломів і глибоких тріщин. Зверніть увагу на решітку даху та гідроізоляцію. При неякісному покрівельному матеріалі і поганій гідроізоляційній підкладці, на дошках обрешітки залишаються патьоки від води, яка проходить через покрівельний матеріал, що прохудився. Гідроізоляційна підкладка має вкривати всю площу покрівлі. Неправильно виконана гідроізоляція показано на фото 9 (А).
Гідроізоляційний матеріал не повинен мати місць розривів (фото 9 Б), тому що у разі протікання покрівельного матеріалу, при якісно виконаній гідроізоляції, вода не потрапить до горищного приміщення, а стікатиме по гідроізоляції.
Фото 10
Перевірте, як виконано теплоізоляцію стелі з боку горищного приміщення. Незалежно від того з якого матеріалу виконана теплоізоляція, наприклад як бачимо на фото 10, теплоізоляція зроблена з тирси, або теплоізоляція зроблена з використанням мінераловатних утеплювачів, під утеплювачем повинен бути шар пароізоляції. Перевірте, чи є пароізоляція в будинку, для цього акуратно розсуньте утеплювач і ви побачите, є пароізоляція чи ні. Зазвичай у будинках старої будівлі, в яких ремонт стелі не проводився вже кілька десятків років, пароізоляція зроблена з толі, руберойду чи пергаміну.
Якщо на вулиці холодна погода і в будинку працює опалення, просуньте руку під шар утеплювача стелі, потримайте руку під утеплювачем 2-3 хвилини, ваша рука повинна відчути тільки тепло, що походить від стельового щита. Але якщо пароізоляція стелі виготовлена з неякісного матеріалу, то ви відчуєте легку присутність конденсату на руці. Якщо опалення ще не включено, просто розсуньте утеплювач і перевірте його стан на місці зіткнення з стельовим щитом.
Фото 11
У стель з високою теплопровідністю, на мінераловатному утеплювачі в місцях зіткнення з стельовим щитом з боку горищного приміщення, утворюється задерев'янілість, щось на зразок тонкої скоринки, яка відчувається при дотику рукою до утеплювача, якщо утеплювач не мінераловатний, а деревний місці зіткнення з стельовим щитом темніє.
Також огляньте стельові балки і крокви на предмет наявності жучків, гнильних утворень або деревного грибка. Якщо жучок є, то ви легко визначите це за наявності червоточин на поверхні деревини. Іноді в будинках будівельної споруди, яким вже понад сорок років, при неглибокому надрубі стельової балки або кроквяної ноги, починає сипатися потерть, у вигляді світло-коричневого порошку, що означає довготривалу присутність жучка в даному будинку. Такі крокви та стельові балки вимагають заміни, оскільки жучок практично зруйнував цілісність деревини більше ніж на 40%, а це критична межа пошкодження деревини шкідливими комахами.
Оглянувши дах, стелю та утеплення стелі з боку горищного приміщення, повернемося до огляду даху з зовні будинку, тепер необхідно перевірити, в якому стані знаходиться покрівля.
Огляд покрівлі
Як правило, покрівля будинків старої будівлі застелена шифером чи покрівельним залізом. Якщо покрівля застелена шифером, потрібно оглянути цілісність листів шиферу, для цього попросіть у господарів сходи і підніміться на дах. Починаємо візуальну оцінку стану покрівлі.
Фото 12
Оглядаєте кріплення шиферу, на фото 12 зліва видно, що в принципі кріплення шиферу виконано з дотриманням правил, цвяхи щільно притискають водовідштовхувальну пластинку до шиферу, так само вбиті цвяхи через верхню хвилю. Шифер укладений за правилами з перехлестом в одну хвилю і напуском один на одного за вертикальним укладанням не менше 10-15см. Але щось все одно не так.
Подивіться уважно, для кріплення шиферу використовувалися не спеціально призначені цвяхи, а звичайні цвяхи та вирізані із оцинкованого заліза пластини. Але в цьому випадку під пластину підкладається шматочок гуми за розмірами підкладної пластинки. При огляді видно, що гумки відсутні, отже, велика ймовірність того, що вода підтікає по цвяхах, оскільки немає герметичного прилягання оцинкованої пластини до шиферу.
Зверніть увагу на коник даху, він повинен бути обов'язково закритий водонепроникним матеріалом, на фото 15 праворуч, можна бачити, що коник прихований листовим залізом. Згодом під дією вітру і сезонного прогину покрівлі під снігом, кріплення конькового заліза ослабло і тепер дощ, і сніг потраплятимуть через ці дірки до горищного приміщення.
Фото 13
Обов'язково огляньте цілісність шиферу, особливо нижніх хвиль, оскільки нижніми хвилями стікає дощова і тала вода від снігу. Якщо в нижніх хвилях є тріщини або отвори від цвяхів, то така покрівля протікатиме, а отже, потребує невідкладного ремонту.
Але що робити, якщо після придбання будинку не вистачить грошей на ремонт покрівлі, відмовлятися від придбання? Ні, не поспішайте робити поспішних висновків і ставити хрест на цьому будинку через худу покрівлю.
Як відремонтувати пошкоджений шифер:
Шифер можна відремонтувати та тимчасово запобігти протіканню води через тріщини у листах шиферу. Для ремонту вам знадобиться таке:
- бинт чи марля
- цемент та азбест
- щітка по металу
Після змочіть розчином місце навколо тріщини і злегка відтисніть бинт від надлишків розчину, щільно прикладіть бинт на місце тріщини в листі шиферу, через дві-три години, після часткового висихання бинту, нанесіть на нього шар лаку або сірої фарби. Тепер шифер у цьому місці текти не буде, але такий ремонт шиферу дієвий не більше двох років, після чого вам все одно доведеться зайнятися ремонтом покрівлі.
Як видно на фото 13 (ліворуч), на поверхні шиферу з'явилася замшелість, навіть не перевіряючи шифер на міцність, а просто оглянувши візуально, стає зрозуміло, що такий шифер, з такою рясною замшелістю практично втратив свої якісні характеристикистав ламким і вимагає заміни.
Фото 14
Якщо дах покритий покрівельним залізом, а в 60-70-ті роки, якщо покрівлю покривали залізом, то в основному це було просте залізо, не оцинковане і тим більше не нержавіюча сталь. Огляньте таку покрівлю, особливо місця з'єднання листів між собою, чи немає глибоких слідів корозії, зверніть увагу на те, як збереглася фарба. На фото 14 можна бачити приклад того, як фарба на поверхні покрівельного заліза частково відсутня і залізо роз'їдає іржа. Таку покрівлю доведеться повністю зачищати від старої фарби та іржі та заново фарбувати.
Що ще потрібно оглянути на даху? Звичайно ж, це стан димохідної труби та наявність водовідведення.
Огляд зовнішньої частини димоходу
Фото 15
Під час огляду покрівлі зверніть увагу до стан зовнішнього димоходу – пічних труб. Якщо труба зроблена з цегли, то цегляна кладкаповинна бути цілою, не мати тріщин, а сама цегла повинна бути без сколів і видимих розшарування. Звичайно в ідеалі, найкраще залізти на дах будинку, щоб якомога оцінити стан димовідвідної труби з близької відстаніАле це тільки в тому випадку, якщо ви самі захочете провести такий огляд і якщо господар будинку не заперечуватиме проти такого огляду.
На димовідвідних трубах обов'язково має бути захисна парасолька, як показано на фото 15 (праворуч). Це необхідно для того, щоб атмосферні опади не потрапляли до димаря.
При огляді горищного приміщення, також зверніть на стан димоходу. У цегляного димаря не повинно бути тріщин, кладка обов'язково має бути високої якості. Зверніть увагу на відстань дерев'яних перекриттів від видимої частини димоходу, оскільки порушення пожежобезпечного монтажу димоходу може призвести до трагічних наслідків дерев'яного будинку, особливо старої будівлі.
Для чого обстежити димар:
Після покупки дерев'яного будинку старої будівлі, обов'язково проведіть ретельне обстеження димаря, особливо його прохід через дерев'яні перекриття, якщо є тріщини або димар розташований близько до дерев'яних елементівстелі та даху і немає теплоізоляції, обов'язково виконайте роботу з усунення цих недоліків, інакше велика ймовірність пожежі.
З особистого досвідуможу сказати, що здебільшого старі будинки згоряють через несправність димарів. Старий рубаний будинок горить лише близько 25-30 хвилин, а каркасний будинокстарої будівлі згоряє за 10-15 хвилин. Так що не варто ризикувати, і обов'язково вкотре переконайтеся у справному стані димаря.
Що ще можна побачити на димовідвідній трубі?
Фото 16
Якщо на цегляній трубі є захисна парасолька, то зверніть увагу на наявність патьоків на зовнішній стороні основи парасольки – це сліди одного з ворогів пічних труб, сліди конденсату. Конденсат згубно впливає на якісну функціональність димовідведення, а також сприяє руйнуванню цегляних димовідвідних труб, цегляних димохідних каналів.
Якщо зняти парасольку, то можна побачити наступне, на фото 16 (праворуч) наочно бачите наслідки, до яких призводить конденсат, якщо не вживати заходів щодо його усунення, цегла просто руйнується. Ось на що можуть вказати побачені патьоки на основі парасольки, хоча на перший погляд, здається, що нічого особливого, але як бачите ні. Якщо ви купили будинок і на трубі є такі дефекти, то обов'язково вживіть заходів щодо їх усунення.
Система водовідведення
При огляді даху зверніть увагу на наявність водостоків на даху і як зроблено систему водовідведення.
Фото 17
Хоча в багатьох будинках старої будівлі, можна бачити лише наявність водостоків, але це вже непогано. Так як дах служить накопичувачем води і виходить, що якщо біля будинку немає вимощення, то коли, наприклад, йде дощ вода, накопичується майже біля фундаменту. Плюс до цього доповнення дощової води, що стікає з даху. Така кількість води біля фундаменту не проходить безвісти – вода, це агресивне середовище, від якого потрібно захищати фундамент. То що виходить? Наявність хоча б найпростішого водостоку, яким вода стікає за межі біля фундаментної території, служить своєрідною додатковою гідроізоляцією фундаменту і сприяє уникнути підвищеної вологості в підполі будинку.
На фото 17 (праворуч) можна побачити порушений водосток (у жовтому гуртку), обламаний шифер. Адже водосток сприяє не тільки захисту фундаменту, а й стін будинку. А якщо до відсутності водостоку додати ще й обламаний шифер, то в цьому випадку вода, яка накопичується на даху, потрапляє прямо на стіни будинку, чим викликає різноманітні гнильні утворення на дерев'яних стінах або обшивки будинку. Так що наявність водостоку, навіть найпростішого, як видно на фото 17 (ліворуч) більшою мірою вирішить проблему попадання води з даху на стіни та під фундамент будинку.
- Уточніть дату побудови та термін володіння будинком;
- Дізнайтесь про плани розвитку території;
- Уточніть матеріал стін та даху, наявність підвалу тощо;
- Особисто перевірте наявність: води, газу, електрики, каналізації та інтернету;
- Попросіть показати квитанції про оплату житла за літній та зимовий період. Так ви уникнете сюрпризів при оплаті ЖКГ, а заразом перевірите - чи немає у продавця боргів перед комунальними службами;
- Переведіть опалення в зимовий режим та перевірте температуру батарей;
- Переконайтеся у законності будівель на прибудинковій території (лазня, гараж тощо);
- Переконайтеся у відсутності боргів із майнових податків;
- Поспілкуйтеся з майбутніми сусідами – вам із ними жити;
- Розмовляйте про ціну тільки з власником або тим, хто приймає рішення про продаж;
- Уникайте продавців, які поспішають із ухваленням рішення.
Важливо розуміти, що вартість будинку визначається лише рівнем життя навколо нього, а чи не кількістю квадратних метрів. Іншими словами: чим багатшими ваші майбутні сусіди - тим дорожчий ваш будинок.
Які документи мають бути у продавця при покупці будинку
- Кадастровий паспорт на будинок та земельну ділянку;
- Нотаріальна згода чоловіка на продаж;
- Якщо в будинку прописані неповнолітні діти, пенсіонери або інваліди, переконайтеся, що дозволи на продаж мають органи піклування;
- Виписка з ЄДРН, що доводить, що ви купуєте будинок у власника. Крім того, в документі відображаються арешти та будь-які інші обтяження на будинок та земельну ділянку.
Росреєстр надсилає виписки з ЄДРН протягом 3-х днів (бувають затримки). Якщо хочете отримати інформацію швидше, то рекомендую замовляти виписки безпосередньо через так ви отримаєте документ протягом години. Вартість та ж - 250 рублів, дані офіційні - з ЄДРН Росреєстру і підтверджені електронним цифровим підписом реєстратора (ЕЦП).
Виписка з ЄДРН, яку я нещодавно замовляв через
Порядок дій при купівлі будинку із земельною ділянкою
- Перед угодою перевірку документів додому та землю краще довірити юристу;
- Після перевірки, залиште продавцю завдаток та домовтеся про дату та місце проведення угоди до МФЦ «Мої документи»;
- У будівлі МФЦ візьміть електронний талон і, доки чекатимете своєї черги, - уважно прочитайте договір купівлі-продажу, сплатіть держмито за перехід прав та зробіть копії квитанцій про оплату;
- Коли підійде ваша черга, пройдіть на стійку реєстрації для підписання договорів та оформлення купівлі-продажу. Просту угоду (без іпотеки та часток) можна провести самостійно - реєстратор завжди підкаже;
- Після підписання договорів, у присутності реєстратора покупець розраховується із продавцем, або сторони вирушають до банку для безготівкового розрахунку;
- Наприкінці реєстратор видасть розписку про отримання оригіналів документів із зазначенням дати видачі зареєстрованого договору про перехід прав власності на нового власника (зазвичай 14 днів).
Зверніть увагу, що під час продажу будинку покупець набуває права користування відповідною земельною ділянкою на тих же умовах, що й продавець нерухомості. Це означає, що якщо право власності на будинок було зареєстроване в Росреєстрі, то новий власник автоматично стає орендарем за договором оренди на тих же умовах, що й старий орендар - це називається універсальним правонаступництвом.
Іншими словами – ви можете продати будинок не оформлюючи переуступку права оренди на землю.
Як правильно скласти договір купівлі-продажу будинку
Оформити купівлю-продаж будинку можна тільки за договором з подальшою його реєстрацією в РосРеєстрі - це зводить до мінімуму ризик бути ошуканим однією зі сторін. При укладанні договору зверніть увагу на таке:
- Договір купівлі-продажу складають у 4-х примірниках (1 продавцю, 1 покупцю, 1 залишається в МФЦ, 1 у РосРеєстр;
- Підписують договір на кожній сторінці;
- Фіксуйте в документі суму угоди цифрами та прописом;
- Детально опишіть: коли будуть передаватися гроші, у якій валюті і що станеться, якщо гроші не будуть отримані у строк;
- Додайте опис відповідальності як продавця, і покупця;
- Складіть детальний атк: коли буде покинути будинок і що з майна передається разом із будинком новому власнику.
Підготовка та оплата договорів купівлі-продажу - обов'язок продавця. У крайньому випадку погоджуйтесь на оплату 50/50.
Яку суму вказувати у договорі купівлі-продажу будинку
У 2016 році змінено регламент оподаткування під час продажу нерухомості - період володіння для продажу без сплати 13% прибуткового податку збільшено з 3 до 5 років. Тому власник, який володіє будинком менше 5 років, швидше за все запропонує вказати в договорі суму до 1 млн. рублів. Ви маєте право відмовитися, тим більше, що з 2016 року податок обчислюється від 70% кадастрової вартості об'єкта, якщо в договорі купівлі-продажу зазначена сума менша.
Якщо сума буде повною, а будинок у власності менше 5-ти років, то доведеться компенсувати продавцю 13% від суми понад 1 млн. рублів, прописаної в договорі, що економічно не доцільно, тому що ви віддаєте гроші зараз, а повернете їх протягом кількох років частинами і лише у випадку, якщо ви не повертали податок на прибутокраніше. Якщо сума в договорі буде понад 70% від кадастрової вартості будинку, то 13% податку вважатимуть від неї.
Чим вища сума в договорі, тим більший податковий вирахування ви собі повернете, а у разі форм-мажору чи розірвання угоди - вам повернуть лише прописану у договорі суму.
Які витрати при самостійній купівлі будинку
- Юрист для первинної перевіркидокументів (1-2 тисячі рублів);
- Незалежна оцінка вартості (3-10 тисяч);
- Оплата держмита (до 2 тисяч).
Разом: близько 10 тисяч, проти щонайменше 50 тисяч рублів при покупці через агентство нерухомості.
Які ризики при самостійній покупці будинку
Звичайно хочеться купити будинок подешевше, а у разі чого, продати дорожче або хоча б залишитися при своїх. Але коли поспішаєш і намагаєшся на всьому заощаджувати - виникає ризик купівлі нерухомості на емоціях. Такі перегони часто закінчуються додатковими витратами на підключення комунікацій та капітальний ремонт:
- Припустимо, ви вибрали найдешевший варіант і заощадили на покупці, а потім дізнаєтеся, що фундамент був із тріщиною і жити в будинку небезпечно;
- Або продавець обіцяв вам підключення будинку до газу по Федеральній програмі, А виявляється, що прокладання газопроводу та монтаж ШРП проходитиме на гроші власників.
Не потрібно прагнути купити найдешевший будинок. Нерухомість – це не супермаркет, тут акцій та знижок просто так не буває.
Висновки
Отже, для вигідної та безпечної купівлі будинку із земельною ділянкою, вам належить:
- Вивчити порядок цін;
- Знайти оголошення від власників (рекомендую) або звернутися до агенції нерухомості;
- Підібрати 5-10 об'єктів та кожен відвідати зі знайомим будівельником;
- Опитати сусідів про вартість ЖКГ, надзвичайні ситуації та кримінал у обраному будинку;
- Вибрати найкращий варіант та перевірити документи з юристом;
- Грамотно оформити купівлю-продаж у МФЦ.
Крім того, будьте готові:
- Переглянути всі оголошення про продаж і нічого не знайти;
- Витратити на пошуки у 2-3 рази більше часу, ніж планували;
- витратити на покупку на 10-30% більше грошей, ніж планували;
- Знайти свій варіант та відмовитися від покупки через юридичні проблеми.
Запитання:
Здрастуйте, шановні російські теслярі! Збираємось із чоловіком придбати дерев'яний будинок у селі – роки та здоров'я вже не ті, щоб жити в місті. Хоч із весни до осені дихатимемо чистим повітрям. Досвіду подібних покупок у нас немає, і в будівництві знаємо погано. Купити ділянку та побудувати новий будинок на ньому немає можливості, тому купуватимемо вже з готовим, нехай і старим. Що хотілося б з'ясувати – чи не можете Ви допомогти нам з оцінкою та вибором гарного будинку, можливо – з перспективою усунути недоліки вашими силами? Кілька варіантів вже підібрали, чекаємо на Вашу відповідь.
Катерина Іванівна, Москва.
Відповідь:
Доброго часу, Катерина Іванівна.
Вашу ініціативу цілком і повністю схвалюю, хорошу справу задумали. Будинок у селі – це особливе житло, своя філософія та підхід до життя – Вам сподобається. Щодо заданих питань – на потік подібну послугу поки не ставили, але, судячи з кількості прохань, давно настав час.
Власне, купівля дерев'яних будинків, особливо старих, у чомусь схожа на купівлю старого автомобіля. У разі покупці часто вдаються по допомогу експертів, роблять платну діагностику в офіційних (і тільки) дилерів. То чому не користуватися таким самим підходом і для оцінки стану житлових будинків? Єдина відмінність - як консультанти потрібно залучати незалежних будівельників (для будинків з дерева потрібні будуть тесля, з цегли - муляри і т.д.).
Нормальний варіант, тим більше, що можна вбити відразу двох зайців - і будинок вибрати хороший, і, у разі знаходження деяких усунутих недоліків: по-перше, поторгуватися з господарем (ціну на ремонт озвучить Ваш експерт), по-друге - вже є фахівець щодо їх усунення.
Куди дивитись і на що звертати увагу у старих дерев'яних будинках.
Спробую трохи подробити інформацію. Взагалі, якщо Ви скористаєтеся послугами хорошого будівельника для знаходження можливих проблему будівлі, що купується, все, що буде написано нижче, Вам знати не обов'язково, але загальне уявлення мати Ви повинні.
Насамперед, необхідна загальна візуальна оцінка будівлі – щодо її можливих перекосів, просідань тощо. Грубо кажучи - відходимо на якусь відстань від будинку, і оцінюємо його з усіх боків. У разі сумнівів – перевіряємо свої очі пухирцевими та водяними рівнями, це нескладно.
Оцінка стану фундаменту.
Потім переходимо до перевірки стану фундаменту будинку. Це головний несучий елемент конструкції, тут не можна помилятися і заплющувати очі порушення його цілісності, геометрії тощо. Насторожити Вас мають факти недотримання технології зведення чи неправильні розрахунки несучої здібностіоснови будинку, відсутність вентиляції та гідроізоляції фундаментів. Дивіться також на наявність вимощення навколо будинку та на правильність її пристрою. Добре було б також перевірити глибину залягання фундаменту в грунті (якщо дозволить господар будинку – елементарно викопати впритул і подивитися), часто буває так, що видима частина стрічкового фундаменту- це в принципі і все, що є - далі просто ґрунт.
Стіни дерев'яного будинку.
Це дуже важливо, багато разів зустрічав міцні на вигляд будинки, а починаємо готувати стіни під обшивку - і з'ясовується, що зруб просто згнив, і кріпити маяки вже просто нема до чого, смуток. Для зрубів обов'язково перевіряйте стан нижніх вінців, не соромтеся на цьому наполягати. Найчастіше згнілі вінці маскують (монтують високі відливи по периметру, обкладають цеглою), дивіться уважніше, ремонт згодом ударить по кишені. Також необхідно оцінити замки та переруби – міцна деревина там, або вже труха. Ще рекомендую ретельно переглянути всі вікна та двері у старих зрубах – з досвіду, зазвичай одразу після покупки їх змінюють на популярні зараз пластикові. Демонтуєш старе вікно разом з обсадою – а там вся нижня та бічні сторони отвору гнилий – ні до чого навіть прив'язатися. Той самий підхід і при оцінці стін усередині - під вікнами, в кутах, нічого не пропускайте з уваги.
Підпілля, підвал і підлога.
Найчастіше в дерев'яних будинках у підлозі є люки, що дозволяють оцінити стан цього простору. Оцінюємо стан нижніх вінців усередині будинку, ступінь зношеності переведення підлоги, наявність або відсутність слідів гниття, вологість підвалу. Чи зроблена чорнова підлога, чи утеплена підлога в принципі, наскільки правильно це зроблено. Яка відстань від ґрунту до перекладів, чи є сліди протікання води в підпілля – важливо все. Зверху уважно дивимося – а взагалі підлоги рівні чи є провали та перекоси, обов'язково потрібно бути схожим і пострибати по них – чи немає ефекту батута (може сигналізувати про проблеми з перекладами – згнили, чи недостатню кількість чи перетин). Якщо є другий поверх - аналогічним чином перевіряємо міжповерхове перекриття. Зверніть також увагу на сліди місцевого утеплення стін (часто буває, що в будинку протяги такі, що просто здуває з ніг – тоді в хід йдуть монтажна піна, ганчірки – підтикають їх у цих місцях, ущільнюють шви тощо).
Експертиза даху та покрівлі.
Дах будь-якого будинку – останній рубіж його оборони від атмосферних опадів, ультрафіолетового випромінювання, вітрових навантажень тощо. Якщо абстрагуватися від того, що ми розглядаємо можливість придбання конкретного екземпляра дерев'яної будівлі в комплексі, то саме покрівельні роботи по праву вважаються найскладнішими та найдорожчими при капітальному ремонті будинків. Звідси висновок – оцінюйте покрівлю та загальний стан даху уважно та прискіпливо, інакше при нагоді ремонт боляче вдарить по кишені, перевірено.
Власне, оцінка стану покрівельного покриттяспочатку здійснюється візуально, із землі. Потім непогано буде піднятися безпосередньо на дах (сходи на допомогу) та оцінити покриття у наближенні. Особливу увагу приділяємо проблемним місцям – примиканням скатів до стін, переломи та взаємні врізання схилів даху, обхід пічних та вентиляційних труб, наявність та стан водостічної системи, горизонтальність та загальний стан ковзана, ендових тощо. У разі, якщо дах покритий чорним металом (популярна років двадцять тому фальцева покрівля на сільських будинках робилася саме з нього, а потім фарбувалася), насторожити Вас повинні сліди недавнього фарбування – ймовірно, що метал вже дуже зношений, і фарба – це спроба. приховати дефект.
Потім, за наявності такої можливості, перебираємось на горище. Цікавити нас там буде стан кроквяної системи, стельових перекладів, лати. Огляд все покаже, головне не поспішати (прихопіть ліхтарик). Оцінюємо – матеріал, його цілісність та відсутність пошкоджень комахами. Звертаємо увагу на крок крокв і решетування, укосів і розпорів, загальну грамотність складання даху, наявність або відсутність гідроізоляції, можливі сліди протікання. Якщо з собою прихопити шнурку, то легко перевірити прогин кроквяних ніг. Також зсередини на просвіт добре видно всі недоліки покрівельного покриття. Дивимося на утеплення стельового перекриття та на організацію вентиляції даху.
Крім того, не забудьте оцінити комунікації будинку - водопостачання, опалення, каналізацію, електропостачання. У фіналі, озброєні такими відомостями, Ви вже будете здатні самі ухвалити рішення – чи варто купувати саме цей будинок, чи краще пошукати ще варіант.
Квітень ... Саме час підготуватися до літнього відпочинку, подбати про те, де дихатиме свіжим повітрям, хлюпатимуться в річці і пити парне молоко наші діти, де непогано відволіктися від міських буднів і нам. В агентствах нерухомості все частіше лунають дзвінки від сімей, які бажають знайти недорогий симпатичний будиночок для літнього відпочинку або навіть постійного проживання.
«Раніше приватний сектор був скривджений, – каже Галина Володимирівна Буюклінська, керівник відділу продажу АН „Віват-ріелті”. – Люди не хотіли їхати з міських квартир. Зараз більше уваги звертають на будинки. З різних причин: не бажають залежати від сусідів, хочуть заощадити. З одного боку, свій будинок потребує вкладень. З іншого, - на нього витратитися потрібно один раз, а підтримка житлового стану обходиться не так дорого. Господарі практично платять лише за газ та за світло. У будинку площею 100 кв. на це йде 1,5 – 2 тисячі рублів (для порівняння: комунальні платежі за двокімнатну квартиру площею 70 кв.м. становлять від 3 до 5 і більше тисяч). Плюс власники заміського будинкудихають свіжим повітрям і мають можливість виростити овочі та фрукти до столу.
Саме тому ринок заміської нерухомості не відчуває особливого спаду.
«Попит упав лише на дорогу заміську нерухомість, – зазначає Ірина Сергєєва, менеджер із продажу АН «Моноліт». - Будинки ж вартістю до 1 млн. рублів, як і раніше, користуються попитом».
Вирішити питання з покупкою заміського будинку допоможуть прості, але корисні поради від ріелторів Нижньогородського.
1. Чітко зрозуміти, що хочемо купити
Ірина Сергєєва, менеджер з продажу АН «Моноліт», з досвіду знає, що нижегородці зазвичай шукають один із двох варіантів:
- Будинок для постійного проживання (альтернатива міської квартири);
- дачу для проведення вихідних та відпустки.
Зараз не найкращий час для покупки заміської нерухомості як другого будинку або як вкладення інвестицій
2. Визначитись із сумою: скільки можемо витратити
«Треба усвідомити, що будинків за 300 тисяч рублів в 30 км від міста не буває, - застерігає Ірина Сергєєва. - Хіба що у садівничому товаристві. Там і за 150 можна знайти. Світлана Тіунова, агент АН «Модус» доповнює: «Якщо поблизу Нижнього Новгорода продають дуже дешевий будинок, то з ним щось не так. За 80-100 тисяч Гарний будиноккупити не можна. Або він стоїть на трасі, а це шум, кіптява на вікнах і на рослинах, ризик в'їзду в стіни вантажівки. Або будинок знаходиться далеко, в Шахуньї, наприклад. Хоча Шахунья – непогане місце для відпочинку та проживання. Там великі обжиті селища, гарно, чисто. Щоправда, немає газу, але можна поставити електрокотел. Нещодавно там купили однокімнатну квартируз лоджією на два вікна в двоповерховому будинку 80-х років будівлі всього за 110 тисяч рублів».
За ціною до 300 тисяч рублів продають або невеликий, типово дачний (холодний) будинок, або будинок без комунікацій (і в перспективі теж), або будинок, якому потрібен капітальний ремонт. При цьому, швидше за все, в селі погані дороги, немає магазину, і автокрамниця приїжджає не завжди, до місця незручно добиратися (електричкою, потім автобусом, потім 3 км пішки), а з 50 будинків зимують максимум 7.
Якщо маємо 300-500 тисяч рублів, можна купити дуже пристойний будинок, який можна використовувати як дачу, привезти дітей туди на літо. «Але розташований він буде не менш ніж за 100 км від Нижнього. І врахуйте, що за 300 тисяч ви отримаєте будинок без газу, з пічним чи паровим опаленням», - зауважує Ірина Сергєєва. «Так, за 300 тисяч за 70-100 км від Нижнього Новгорода можна купити хороший будинок, підтверджує Світлана Тіунова. – Але не у великому селі та не в райцентрі. У Гагинському районі, наприклад, гарний котедж із меблями продають за 350 тисяч, але їхати доведеться 230 км в один бік. За будинок у великому селі доведеться викласти більше, бо там є медпункт, магазин, дороги, потрібні комунікації».
За 500-800 тисяч можна придбати будинок за 30-60 км від Нижнього, але не в Богородському напрямку, там місце перспективне і траса хороша, а тому ціни вищі. Сьогодні підвищився попит на Борський напрямок. Це одне з екологічно чистих, мальовничих, цікавих місць, і мало кого лякає, що дістатися Бора можна єдиним завантаженим мостом. Ті, хто там живуть, уже визначилися: якого дня і години треба виїхати, щоб приїхати до міста з мінімальними втратами часу.
За 800-1000 тисяч можна купити дачний будинок(Не для постійного проживання) в межах 20-30 км від Нижнього Новгорода.
Будинок постійного проживання не далі 30 км від міста коштуватиме приблизно 4 мільйони. Це може бути і дерев'яний будинок (10-30-річний) з усіма зручностями, і цегляний будинокплощею 50-80 кв. в Арзамаському, Кстовському, Богородському напрямках.
3. Витратити час на телефонне спілкування із продавцями
«Врахуйте, що більше трьох будинків на день навряд чи огляньте, – застерігає Світлана Тіунова, – тому витратите час на телефонні переговори. Перш ніж їхати, випитайте власників про все до останньої деталі. Інакше вирушите за 150 км, витратите час і гроші на бензин, щоб побачити розвалюшку з двометровими стелями, без туалету та зі зруйнованою грубкою».
Про що варто запитати ще до поїздки:
- чи є вода у селі;
- чи є криниця (буває, кажуть, що є, але в сусідів у дворі);
- чи пускають сусіди на колодязь (можуть і не пустити, доведеться йти до спільної криниці);
- де другий колодязь (а він метрів за 500-х від будинку);
- наскільки близько розташована річка;
- чи бурять свердловини (якщо немає колодязів);
- чи є бригада, яка це зробить і скільки візьме за роботу;
- чи є магазин, як часто їздить автокрамниця;
- де можна купити дрова та почем;
- Стан печі;
- які дороги (чи чистять їх узимку);
- чим живуть узимку.
4. Оглянути будинок зі спеціалістом
«Іноді, купивши хороший на вигляд будинок, нові господарі дізнаються, що багато суттєвих дефектів були просто завуальовані косметичним ремонтом, – каже Галина Буюклінська. - Продавець про недоліки, швидше за все, не скаже, а їх у будинку більше, ніж у квартирі. Тому краще звертатися до агентства чи фахівців, які знають, що можна ховатися за гарною штукатуркою».
У приватних будинках слід звертати увагу на технічні характеристики.
Фундамент, на якому стоїть будинок.
Якщо будинок старий, з'ясуйте, чи робився капітальний ремонт фундаменту, чи він зміцнювався. Іноді фундамент, спочатку закладений під одноповерховий будинок, тримає на собі додаткове навантаження - друге або мансардний поверх. Якщо будинок новий, уточніть, чи робився розрахунок під можливі перепланування та добудови поверхів.
Комунікації.
Перевірте, чи є Центральне опалення, каналізація, водопостачання. Якщо вони існують – добре, але це не обов'язкова умова. Іноді перевагою може бути власна свердловина, якщо вона правильно встановлена та виходить на водяну жилу. Аналіз води може показати, що вона краща, ніж із водопроводу. Щоправда, контроль за станом свердловини потребує часу та деяких зусиль.
Стан стін та даху.
Подивіться, чи є тріщини. Якщо виявились – найчастіше це результат проблем із фундаментом. Зверніть увагу на стан даху, міжповерхових перекриттів: як зроблено, з яких дощок, чи є ізоляційний матеріал, щоб не протікала. Використовувалися сучасні матеріаличи старий руберойд.
Можливість підключення світла та газу.
Особливо це стосується недобудованих об'єктів. У деяких районах області і навіть у Нижньому (наприклад, у Сормівському районі) є проблема з електричними потужностями. Можна зіткнутися з тим, що підключитися до електрики не можна. Тому, перш ніж купувати будинок, варто уточнити в енергомережах, наприклад, чи вистачить потужностей для підключення будинку до електрики. У Володарському районі був випадок, коли навіть стовп біля будинку стояв, а підключитись не дозволили: для цього треба було будувати нову трансформаторну підстанцію», – додає Світлана Тіунова.
Якщо газ не заведений у будинок і проходить вулицею чи поруч, обов'язково з'ясуйте, у чому віданні знаходиться гілка газопроводу. Вони бувають державні чи приватні (коли сусіди складаються). Якщо гілка приватна, варто уточнити продавця, чи дозволять власники підключитися до неї.
Стан електропроводки, АГВ.
Деколи господарі приватних будинків самостійно роблять розведення електрики. У цьому випадку слід переконатися, що електропроводка узгоджена зі спеціальними службами.
Рівень ґрунтових вод.
«Наскільки близько підходять ґрунтові води, потрібно дізнатися не у продавця, а у сусідів, – зауважує Ірина Сергєєва. - Інакше забудьте про запаси в підполі. Звичайно, і з високими ґрунтовими водамиможна жити: поставити насос, переробити фундамент, але у будь-якому разі цю інформацію краще отримати до придбання будинку».
5. Уточнити плани міста на вашу оселю
«Коли купуєте будинок у місті, поцікавтеся, чи не планується будівництво у цьому районі. Інакше витратитеся, а через 5 років зіткнетеся з тим, що приватні володіння почнуть зносити», – радить Галина Буюклінська.
6. Уважно вивчити документи
Лідія Щербакова, агент АН «Модус», нагадує: «Зовні будинок, може, й гарний, а в довідці БТІ зазначено, що він має 50% зношування і збудований у 1930-му році. І тут варто задуматися.
З іншого боку, слід перевірити за документами власників, чи немає у тому числі неповнолітніх, тимчасово відсутніх осіб, тобто. що у армії, місцях позбавлення волі, у спецінтернаті тощо.
7. Оцінити, скільки коштує будинок
Агентство нерухомості може (і, швидше за все,) пропонуватиме свою оцінку нерухомості. Але для впевненості в тому, що ця ціна справедлива, можна звернутися по документ про оцінку квартири до незалежного оцінювача (коштує це від 3000 до 6000 рублів).
8. Торгуватись, як на східному базарі
«Наразі ринок працює на покупця, – констатує Ірина Сергєєва. – Ціни впали на 20-30%. Якщо продавець просить мільйон, а покупець має лише 800 тисяч, то 99% за те, що продавець погодиться на поступку».
Величина знижки залежить від кількох умов:
- технічного стану будинку (поступка може досягати 100-300 тисяч).
- Життєвої ситуації (у тому числі, якщо будинок будується в кредит). Тут можуть скинути і 500 тисяч, і кілька мільйонів, коли йдеться про котедж.
Лідія Щербакова ділиться досвідом: «Коли оглянули стіни, дах, фундамент, настав час розпочинати торг. Не треба ображати власників причіпками, можна наполягти на своєму красиво: «Який добрий господар, і це зробив, і це, молодець! От якби ще й це було… Та-а-а, на це потрібні гроші… Зробити можна, але гроші потрібні…»
9. Зважити свої можливості
Потрібно врахувати, що будиночок у селі вимагає постійного догляду та ремонту, а отже, капітальних вкладень. Тому на додачу до будинку потрібний або чоловік, який вміє все робити сам, або вільні кошти.
Олена Шевцова
Дякуємо за допомогу у підготовці матеріалу Галину Буюклінську, керівнику відділу продажу АН «Віват-ріелті», Ірину Сергєєву, менеджеру з продажу АН «Моноліт», Світлану Тіунову та Лідію Щербакову, агентам АН «Модус».
Продавець може самостійно правильно встановити ціну, орієнтуючись на вартість аналогічної нерухомості, виставлених на продаж. Інформацію такого роду можна легко знайти, маючи доступ до мережі Інтернет.
Витратніший варіант – звернутися до професійного оцінювача: у цьому випадку власник будинку або отримає офіційний документ – Звіт про оцінку, який включає не лише характеристики об'єкта, а й аналіз ринку.
При оцінці ринкової вартостівраховують такі фактори, як:
- Розташування: розвиненість інфраструктури в районі, транспортна доступність, екологічна обстановка, довколишні об'єкти.
- Площа будинку та площа земельної ділянки.
- Матеріал, з якого збудовано будинок.
- Наявність чи відсутність комунікацій.
- Рік будівництва.
- Стан будинку.
- Внутрішні покращення.
- Наявність інших об'єктів дільниці.
- Якість землі тощо.
Для скорочення термінів продажу та спрощення процедури реєстрації переходу прав бажано наявність у продавця всіх документів, що засвідчують право власності. Якщо ділянка не зареєстрована в Кадастровій Палаті або будинок є самовільною спорудою – бажано пройти процедуру реєстрації. Це значно спростить продаж нерухомості, до того ж, відсутність таких документів, як правило, негативно позначається на вартості нерухомості.
Який засвідчує право власності документом є свідоцтво про право власності.Цей документ може бути відсутнім: наприклад, право власності перейшло до його справжнього власника до створення системи держреєстрації. Якщо право не було зареєстровано, продавець може звернутися до Реєстратора з правовстановлюючимидокументами:
- купча, договір або міни, що пройшли держреєстрацію;
- при придбанні нерухомого майна необхідна довідка про сплату відповідного податку;
- якщо нерухомість перейшла у спадок, крім свідоцтва про право на спадщину, необхідна довідка про сплату відповідного податку;
- якщо будинок було збудовано: договір про надання ділянки для цілей будівництва будинку на праві приватної власності або договір про право забудови, укладений до 26.08.1948 р.) та реєстраційне посвідчення.
Оскільки, насамперед, покупець зацікавлений у перевірці чистоти угоди та відсутності обтяжень на нерухомість, до ухвалення рішення про придбання нерухомого майна необхідно попросити витяг з ЄДРП.
Документи
Необхідно надати наступний перелік паперів:
- Документи про право власності: правовстановлюючі та правозасвідчувальні;
- Технічний паспорт житлового будинку;
- Витяг з домової книги;
- Згода всіх зареєстрованих у будинку осіб із їх зобов'язанням виписатися у строки, встановлені договором;
- Документ про відсутність заборгованості з податків;
- Витяг з ЄДРП;
- Кадастровий паспорт на землю або повідомлення про відсутність відомостей у Кадастровій палаті;
За потреби:
- Згода чоловіка, засвідчена нотаріусом;
- Дозвіл (згода) органів опіки та піклування.
Укладання попереднього договору
Коли сторони мають намір підписати договір купівлі-продажу, вони мають право оформити попередній договір, який офіційно закріплює такий намір. Основний договір надалі укладається на умовах, які обумовлюються у попередньому договоріякий також має форму основного документа.
- умови щодо предмета договору;
- суттєві умови основного договору;
- термін, на який мається на увазі підписання основного договору. Якщо термін не обумовлюється сторонами, він вважається рівним 1 року з дати укладання попереднього договору. Якщо одна із сторін необґрунтовано ухиляється від підписання договору, друга має право звернутися до суду. Якщо після закінчення визначеного сторонами чи законодавством строку, основний договір не підписано, підписання основного договору у примусовому порядку неможливе,а попередній договір припиняє свою дію.
Держреєстрації договір попередньої купівлі-продажу не підлягає.
Складання основного договору та передача грошей
Договір купівлі-продажу житлового будинку з ділянкою оформляється письмово та має бути підписаний сторонами. За бажанням, договір може бути засвідчений у нотаріуса, але це не є обов'язковою умовою.
Документ повинен містити:
- Найменування договору.
- Дата та місце його укладання.
- Предмет договору, тобто. повний списокоб'єктів майна, що відчужується.
- Ідентифікаційні ознаки кожного об'єкта, що відчужується: місце розташування, призначення (категорія земель), інвентаризаційний номер, площа, інформація про реєстрацію права в ЄДРП.
- Ціна договору. Сума зазначається загальна, а також окремо по кожному об'єкту нерухомості.
- Додаткові умови: час вступу до права власності, гарантії, порядок оплати витрат, зумовлених вчиненням правочину тощо).
Розрахунок готівкою бажано зробити при свідках: це може бути рієлтор, нотаріус або співробітник банку (при поміщенні грошей до осередку депозитарію обраного сторонами банку). У банку є можливість перевірити справжність банкнот.
Після завершення процедури передачі готівки грошових коштівдля покупця доцільним буде запитати у продавця розписку отримання грошових коштів. Після розрахунку сторонами підписується договір та акт приймання-передачі майна.
Реєстрація
Законодавство зобов'язує реєструвати перехід права на нерухомість під час здійснення угоди купівлі-продажу, у зв'язку з цим договір підписується, як мінімум, у 3 примірниках: по одному для кожної сторони та одна – зберігається у Реєстратора.
Документи для держреєстрації:
- правовстановлюючі документи на обидва об'єкти;
- кадастровий план (техпаспорт) додому та кадастрова виписка на землю;
- договір купівлі-продажу з передавальним актом;
- довідка про осіб, зареєстрованих у будинку;
- квитанції про сплату мита.
Додатково можуть знадобитися:
- згода чоловіка, завірена у нотаріуса;
- дозвіл або згоду органів опіки та піклування;
З паспортом та із заявою про держреєстрацію звертаються обидві сторони угоди. Процедура триватиме 10 робочих днів.
Фінанси
Якщо нерухомість перебувала у володінні продавця менше трьох років – він зобов'язаний подати податкову деклараціюза формою 3-ПДФО та сплатити податок за ставкою 13%. У той самий час він має право податкове відрахування, але у суму трохи більше 1 000 000 рублів, чи вправі скоротити суму оподатковуваних доходів у сумі пов'язані з придбанням даного об'єктанерухомості витрат.
Покупець також має право скористатися своїм правом на майнове відрахування, що не перевищує 2 000 000 руб. Не слід забувати, що власник, яким стає покупець, є платником земельного податку та податку на майно фізичних осіб.
Вартість оцінки об'єкта при зверненні до спеціалізованої агенції залежатиме, як правило, від трудомісткості процесу віддаленості об'єкта і складе не менше 6 000 рублів.
При зверненні до банку передачі грошей – його послуги обійдуться від 12 рублів щодня.
Перевірка юридичної чистоти угоди при зверненні до юристів становитиме щонайменше 2 000 рублів. Якщо передбачається повний супровід угоди, вартість такої послуги буде від 35 000 рублів.
Титульне страхування становитиме в середньому 0,3% від сумистрахування.
Для громадян держмито становитиме 6000 рублів (2000 рублів за реєстрацію права на будинок і 2000 – на землю, 2000 – реєстрація договору); для юридичних осіб: 66 000 рублів (по 22 000 тисяч за об'єкт, 22 000 - за реєстрацію договору).
Отримання виписки з ЄДРП на папері коштуватиме 200 рублів громадянам і 600 рублів для организаций.
Підводні камені
Не оформлене право власностіна будинок чи земельну ділянку. Продавець може володіти землею не так на праві власності, але в праві, наприклад, довічно наслідуваного дарування.
Будинок може виявитися самовільним будівництвом, яке згодом буде досить складно оформити належним чином.
Підробленадоручення. При вчиненні правочину, коли діє довірена особа, необхідно звернутися до нотаріуса, який виписував довіреність, щоб переконатися, що вона не була відкликана. Варто також переконатися, що особа, яка виписала довіреність, дієздатна. Не зайвим буде переконатись, що власник взагалі живий.
Якщо будинок було продано без згоди зареєстрованих у ньому осіб, угода може бути оскарженав судовому порядку. Проте, у разі порятунком може стати страхування ризику втрати права власності, звісно, якщо покупець подбав про це заздалегідь.
Перед продажем будинку рекомендується провести професійну оцінку нерухомості та упорядкувати документи на майно, завершити реєстрацію прав на ділянку та на будинок.
При здійсненні угоди слід провести ретельну перевірку документів, Доцільним буде звернення до юристів. Однак, не варто забувати, що 100% гарантію на юридичну чистоту угоди не можуть дати і професіонали, тому для покупця незайвим буде звернення до страхової компанії.
Найнадійнішим способом передачі коштів є поміщення грошей до банківського осередку: по-перше, при передачі грошей присутні свідки, по-друге, банк забезпечує надійне зберігання коштів, по-третє, банк дає додаткові можливостідля перерахунку та перевірки справжності банкнот. Акт-прийом передачі підписується лише після завершення розрахунків.
Завершальним етапом стане реєстрація договору та переходу прав на нерухомість.